宇宙第一房企黯然退市，短短三十年滄海桑田

文/云半間 顧左右

人這一輩子只要抓住一兩個風口，也只有一兩個風口可抓。

宏觀經濟學家周金濤說，人生財富靠康波，一個完整的康波周期大約是 50-60年，正常的人生，只有碰到1個，特別幸運的話，會趕上2個。

事實上，人不必天天想著賺錢，找到周期內的行業好好工作，投資指數，就可以趁風而上享受平均收益，其他時間可以享受生活。

財富并不跟人的憧憬成正比，而跟努力、洞察力和幸運相關。

一個人的財富命運，是大時代的縮影。

在二次大戰之前是鐵路、制造業、化石能源，現在正在開啟的是人工智能、生物科技、新能源等。無論是人工智能公司，還是使用人工智能提高效率的公司，還是賣鏟子的公司，都被時代照射得有了溢價。

周金濤的另一句名言是，人生就是一場康波。

他認為，我們每個人這輩子遇到的最大機遇，來自所處的康波周期階段。一個人25歲到60歲的職業生涯，大約就是35年，正好能覆蓋一個康波周期中機會最集中的上升和繁榮階段。

假如我們在三國時代，只有兩種選擇，或者成為刀俎，或者，成為刀俎上的魚肉，所以說，形勢比人強。

如果我們在80年代進入職場，那么，在中國的宏觀經濟環境下，會有兩個大周期產品，一是80年代進入房地產為代表的基建和制造行業，二是2000年左右進入互聯網公司，那么就完美地趕上了以信息技術革命為核心的第五次康波周期的上升期和繁榮期。

我們未必比別人優秀或者努力，但人生和財富，都需要基本的洞察力。

那么，我們怎么看待未來的康波周期？怎么看待這些資產大類？

房地產，終于讓我們體會到痛苦

8月25日，房地產市場傳出有兩則大消息。

上海六個部門發布通知，明確放寬外環外套數限制、統一單身與家庭購房標準，同時同步優化公積金政策、調整信貸政策、完善房產稅政策，多維度推動房地產市場平穩健康發展。

《通知》自2025年8月26日起施行。

京滬兩座城市出臺的房地產政策越來越像。

8月8日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京住房公積金管理中心聯合印發通知，明確符合條件家庭五環外不再限制購房套數。通知自2025年8月9日起施行。

都是通知發布的第二天就開始實行，都是放開郊區，并不是像一些市場人士所設想的那樣，放開整座城市的限購。連放開的套數都基本一樣。

這兩座一線城市，成為中國房地產的最后的風向標，他們都曾想抑制人口流入，曾經煩惱于房地產價格的節節攀升，現在都希望房地產市場穩定，但又不愿冒進。

政策有作用，但不大。

據搜狐財經，北京放松限購后的第一周成交，并未呈現出明顯變化，從8月11日至17日，北京新房成交套數為443套，二手房成交套數為3082套。

此前一周（8月4日至10日），北京新房成交402套，二手房成交2704套；再往前推一周（7月28日至8月3日），新房成交679套，二手房3052套。

這次上海如何？有個自媒體上海新房火箭哥的分析相對客觀。

對新上海人來說，社保要求沒有變化，這部分群體大多屬于首次置業或改善置業，同時購買多套新房的可能性很小，所以新政對新上海人的刺激力度并不大。

對于老上海人來說，在外環外與內中環新房表現大相徑庭的背景下，反向考慮到外環外置業多套新房的可能性也不大。

新政主要利好的，還是原本外環外有新增置業需求但套數受限的部分改善客戶，在受益群體總量不大的情況下，用處不大。從此前外環外放松限購的效果來看，雖然降低了社保年限要求，并未出現明顯起色。

所以，上海目前的情況跟北京比較像。

就在同一天，8月25日上午9點，中國恒大集團終于迎來退市。

8月12日晚間，恒大集團發布公告稱，將在8月25日從港交所正式摘牌。公告顯示，8月8日，中國恒大收到港交所發出的信函，港交所的上市委員會已決定取消公司的上市地位。

關鍵是中國恒大本身的態度，“公司無意就上市委員會作出取消上市地位的決定申請復核”。這家曾經中國最大的民營房地產企業，不想掙扎，沒有意見。

2009年11月，中國恒大在港交所上市，2017年10月，市值達到4144億港元的峰值；2025年8月22日，中國恒大最后一個交易日，最后一單股票交易成交價定格于0.163港元，市值21.5億港元，背負幾千億港幣的巨債。

宇宙第一房企，黯然退場。

從上面這張圖來看，恒大從2021年開始，已經停止了心跳。現在，30多萬的散戶徹底死心。

一個行業的上行，表征之一是行業的杠桿上升，當一個行業標志性企業杠桿無法運行時，往往意味著行業神話的破滅。

痛苦會傳導，房地產企業的上下游不僅僅是建筑、建材、家裝、家具、電器等行業，還有上億擁有房地產的家庭。

房產毫無疑問是中國居民最重要的資產構成部分，這是中國私人被鼓勵擁有資產之后，國人最大宗的產品，是傳統土地文明、經濟周期與金融變現能力結合在一起的必然之選。

據廣發銀行與西南財經大學共同發布的《2018年中國城市家庭財富健康報告》顯示，中國居民有接近80%的財富投資于房地產，美國、日本居民部門資產總房地產的占比分別僅為25.1%（2021年）和18.3%（2020年）。

房地產價格的風吹草動，對家庭財富影響巨大，尤其對于高杠桿房貸的普通家庭，資產在縮水，而負債沒有變。

據華爾街 日報報道，在房地產價格的巔峰時刻2021年，我國房地產總市值約400萬億元，截至2025年中，下跌30%，蒸發120萬億，相當于2023年全國GDP總量，相當于從2022年到2024年同期新增存款（48.8萬億元）的2.5倍。

從2022到2024年，居民新增存款達48.8萬億（年均超16萬億），覆蓋房產損失的三分之一。

在2025年6月，瑞銀發布了一篇《中國住房調查》報告。

調查時間為2025年3月28日至4月21日，覆蓋2500名年齡在21歲到64歲的受訪者，其中47%的受訪者表示其房產現價低于買入價，僅30%高于買入價。

房地產康波周期過去了，不管外部如何，哪怕房地產市場穩定，都要做好萬全的準備。

進入市場，有明確信號

從1998年到2021年，是一個完整的房地產投資周期，可以視為50年代到80年代出生的人的第一次康波財富。

一項重要資產發動之初，往往擁有三項特征：政策鼓勵，社會資金進入，財富神話。

房地產三項兼備。

根據國家統計局的數據，1978年，全國城鎮人均住房建筑面積僅6.7平方米，2008年的28平方米，2018年進一步增至39平方米。 ?

從政策上看，鄧小平1978年發表講話，提出要出售公房、提租補貼、加快住房建設等改革措施。

但政策有暖風鼓勵離真正發動很遠，直到20年后，1998年3月19日，朱镕基在回答記者問及住房制度改革時，明確表示：“住房的建設，將要成為中國經濟新的增長點。我們準備今年下半年出臺新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化。”

此后，一系列“房改”措施出臺，1998年7月3日，國務院正式下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，這個通知成就了真正意義上的中國房地產市場。

分房體制被打破，房地產作為交易品種，有了市場。

社會資金蜂涌而入，1988年股份化改造后，王石在深圳成立了萬科集團；1992年，王健林在大連成立了萬達集團；1996年，許家印在廣州創立了恒大集團。房地產萌芽時期，大約有2萬家開發商。

接下來，圍繞房地產的財富神話層出不窮，溫州炒房團在全國巡回，動輒獲利幾千萬、上億。

相比股市，房地產一度在市場波動中的抗壓性顯而易見。與股市一遇到監管就大漲大跌不同，中國樓市過去30年的規律是：

越調控越漲，越漲越調控。

根據統計局數據，

2004年樓市同比上漲18.7%；

2007年A股牛市，樓市同比上漲16.9%；

2008年金融危機降臨，樓市同比只下跌了1.9%；

2009年出臺大規模經濟刺激政策出臺，樓市同比大漲22.4%，創下歷史新高；

投資股市痛苦得多。2023年8月17日，第一財經發布張斌等人的研究報告《房地產“高度金融化”背后——房地產新模式下的兩個解決方案》，里面提到，根據中國家庭追蹤調查（CFPS）數據，2010-2018年期間只有前10%的最高收入組家庭平均才能獲得證券類投資的正回報，其他收入組的證券類投資都是負回報。

與此同時，我國家庭金融資產構成中嚴重缺乏收益率穩定的養老保險類金融資產，這類資產只占到全部金融資產的11%，遠低于30%左右的世界平均水平，這強化了居民部門買房保值的動機。

中國首個商品房小區是廣州東湖新村。

1979年10月廣州秋交會閉幕后，穗港雙方簽訂合同引進香港寶江發展有限公司投資3600萬元港幣，當時大約是1080萬人民幣，建造6萬平米的住宅樓。

東湖新村1981年建成，對香港售價為港幣2500元~2600元/平米，對內售價700元/平方米。

2006年東湖新村房價上漲到4000元一平米，2014年上漲到6323元一平米。

按照貝殼找房網站數據，目前東湖新村的均價達到46350元/平米，目前有16套房源掛牌。

（來源：貝殼找房）

也就是說在1981到2025年間，歷經44年東湖新村房價上漲6521.42857%，足足65倍以上的漲幅，相當于每年上漲148.214%。

這就是暴富神話，神話出爐，又能抗壓，企業和投資者的杠桿越來越高，那么，房地產的康波什么時候結束？什么時候撤出？

康波結束，享受也結束了

進入有信號，撤出也有信號。

打頭的還是政策，2016年提房住不炒，一直到2021年房地產銷售面積還在創出新高，但信號已經非常明顯。

2020年，在社會對房地產“投機”的聲討中，“三條紅線”政策出爐，這是收緊杠桿的緊箍咒。第二年恰逢特殊時期，數重壓力之下，估計2021年將成為未來幾十年難以觸及的房地產高點。

實際上，房價指數2018年已經向下，但感受不明確。事后來看，無論是銷售額還是房地產投資，2021年都是頂峰。

根據粵開證券羅志恒的研報，2021年下半年以來，中國房地產市場經歷了深度調整。按可比口徑計算，2024年商品房銷售面積、銷售額、房地產投資、房企到位資金分別降至2021年高點的60.4%、56.9%、72.9%和53.5%，但待售面積增加了47.6%。

敏感資金撤出，社會資金不再瘋狂，社會上流傳的不是造富神話，而是毀富的故事。

2025年年中，何廣智在脫口秀說，自己花錢租房，朋友梁海源在樓上，同樣的戶型低了2000元，最終為了彌補心理的失衡退房降。

這樣的故事會引發廣泛的共鳴，降價是房地產最好的勸退書。單偉建說，房地產沒有剛需，在房地產價格下行時，再剛的需也會變成繞指柔。

我身邊的小朋友們是新上海人，他們大多不買房，享受房租下跌的快樂，但他們同時也在承受經濟收縮的痛苦。

曾經堅不可摧的北上廣深永遠漲的信念被一點點打破，樓市的堅冰融化到了中心。

根據萬得的中原領先指數顯示，2025年7月四大一線樓市的情況分別是：

北京環比6月下跌1.5%，同比去年下跌6.0%

上海環比6月下跌1.7%，同比去年下跌7.8%

廣州環比6月下跌1.2%，同比去年下跌10.8%

深圳環比6月下跌1.1%，同比去年下跌4.7%。

如果從歷史高點來看，深圳累計跌幅超過40%，下跌速度并沒有放緩。

房價下跌，使得四大一線的租金回報率上升了，目前上海和廣州的租金回報率分別上升至1.85%和1.87%，高于中國十年期國債收益率，但遠低于各地最低按揭利率（約3.1%）和全球無風險收益率（十年期美債收益率4.2%）。

在當下的四大一線城市租房，而不是買房，反而成了最高性價比的行為。

經歷了40年的樓市大周期洗禮后，我們得出一個常識，核心城市不僅會跌，下跌的幅度絲毫不比其他城市少。

政策、資金、故事，一個不少。這也是北京、上海的新政如此讓人關注的原因，這是樓市最厚的冰層。

新的周期在哪里？

幾乎與房地產下行同時，金融資產貢獻激增，根據今年6月光大理財發布的中國資產管理報告，2018年金融資產增量大幅上升，2021年達到54.6%。

2024年金融資產對財富增長的貢獻率飆升至104%（房產為-4%），存款、基金、股票成為新蓄水池。

2022到2024年居民新增存款達48.8萬億（年均超16萬億），覆蓋房產損失的三分之一。

高盛最近的報告稱，未來資金可能繼續大騰挪。

據高盛報告，中國家庭預計持有55萬億元"超額存款"，僅22%配置在股票基金上，潛在資金流入超10萬億元。

從金融資產的角度看，2021年也是退出房地產的好年份。

當然，如果你沒有杠桿，在核心區域有房，愿意持有到2030年以后，你可能會看到，房租收入與債券和理財產品一樣，成為家庭資產中的重要配置品種。

人們說到房地產不再那么激動，聲調不再高亢，也不再沮喪。

（免責聲明：本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）