掛牌一年，降價三次！現在是“撿漏”還是“接盤”？

8年前的房東是個寶，8年后的房東是根草。

這句話，我不是在貶低各位房東，而是在說事實，8年前的二手房，可以說倒賺個幾萬莫得一點問題，但8年后的今天，你賣二手房，不虧本那都叫賺了，更何況，有些房子是一降再降，都沒人買。

沒辦法，行情就是這樣多變。

我拉了一下8年前至今的新房和二手房對比數據，發現一個有意思的地方：

從這張圖上可以看到，二手房銷量比新房高的主要時間段有兩個：一個是2017年至2019年；一個是2024年至今。

而這兩個時期有一個雷同的點，那就是：新房庫存少、供應量少=選擇性少。

不過，兩個時期的行情卻完全不一樣。

PART.01

2017年至2019年正是樓市火爆階段，買房的人特別多，甚至還出現過“搶房”盛況。

而這里面，有買來自住的，同時也有專門買來投資的，尤其是一些炒房客，給所有人都造成了一種“房子不好買，房價還要漲”的市場印象。

但市場火爆的最根本原因不是這個 ，而是：當時的市場需求、人口基礎以及城市擴張。

炒房客只是一個導火索，更快地引發了這一場行情爆發。

所以，在新房被“搶購”、供應變少，庫存下降的情況下，二手房的銷量開始一路走高，這其中一部分是賣二手房置換新房的房東，一部分就是炒房客拋售。

然而，不可否認的是，當時的二手房確實可以賺回本，根據地段位置、戶型裝修、戶型大小等，少則賺幾千上萬，多則賺10幾萬都有，所以那時候的房東真的是個寶。

甚至大膽點可以說，這個階段，就是賣方市場。

PART.02

但8年后，2024年至2025年這一年多時間內，二手房銷量雖然再次比新房高，但價格卻不如從前，甚至一降再降，還有房東虧損幾十萬的情況。

根據國家統計局7月份的最新二手房價格：7月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.0%，降幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.5%，降幅均收窄0.1個百分點。

7月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.4%，降幅比上月擴大0.4個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.6%和6.4%，降幅分別收窄0.2個和0.3個百分點。

看到沒有，不是德陽一個城市的二手房在降價，而是全國的二手房價格都在降，現在的二手房，只要不虧就是賺。

我相信正在經歷賣二手房的中介、房東都有體會：現在是買方市場。

舉個我身邊的真實例子，我同事有一套城南沱江路老小區的躍層，評估下來，賣出去要虧10多萬，聽到這個消息，她毅然決然表示：寧愿不賣，都不想倒虧10多萬。

但是有些房東急著用錢，沒辦法，硬虧幾萬都只能含淚賣了。

這就是現在二手房市場行情。

再比如下面這幾個小區，同樣的面積大小，明顯可以看到，價格真的是一路降降降降：

這都是真實的成交價格。

當然我們還可以從掛牌價端口看：

依然是降。

PART.03

之所以二手房價格下降，很大一部分的原因是：供需關系的轉變。

以前是供不應求，現在是供過于求，因為隨著近幾年的樓市回調，逐漸平穩，人口出生率下降，城市擴張變緩，大家都有房子住，已經過了拼“有房住”的時代，“搶房”已經不存在了，再加上國家倡導“房住不炒”、“住好房”的政策，“二手房增值”的行情已經基本結束了。

還有就是，現在新規樓盤出來了，得房率高，贈送大這一系列的優勢，使得其同片區的二手房幾乎失去了競爭力。

過去，新房相對于二手房的優勢并不是特別的明顯，但如今“新規”下的新房優勢明顯多了，對二手房市場有一定的沖擊。

再加上隨著“好房子”建設的不斷推進，以后的新房相對二手房的優勢就更明顯了。

所以，二手房想要賣出去，價格就是一個極大的決定因素。

另外，從近兩年二手房的面積段銷售占比，也能看出一些變化：

2023年、2024年，建面約60-90㎡（包含）的小戶型二手房更受歡迎，但明顯能看出，從2024年開始，建面約90-120㎡（包含）戶型占比幾乎跟小戶型持平，到了2025年，建面約90-120㎡（包含）戶型占比反超小戶型，成了最受歡迎的二手房面積。

這也說明了，買二手房的改善客戶越來越多了，以前買小戶型二手房的，要么是二次投資，要么就是預算有限但急需一套房子，現在不一樣了，大家買房更看重眼前的穩當以及生活的品質感。

另外就是，越來越少的人愿意買特別老舊的小戶型，而現在稍微新一點的二手房，小戶型都特別少，基本上都是80多90㎡起步，所以導致能夠選的小戶型也少。

如果是你，你是更愿意在這個階段，買一套二手房，還是更傾向買新房？

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