恒大今日退市: “宇宙第一房企”落幕與一個時代的濤聲遠去

成都新樓市 文|黎小小

本文為行業資訊，非廣告

1996年“5.1”期間，38歲的打工“牛馬”許家印與老板——深圳中達集團的老總進行了一場艱難的談判，談判的核心訴求是“漲薪”。在許看來，這個要求相當不過分，自己帶著4個人殺進廣州，做成的公司首個房地產項目，為公司“凈賺2個億”，月薪才3000，顯然與貢獻不匹配。

許家印后來自述他當時期望的目標是年薪“10—20萬”，從這個目標巨大的彈性區間來看，確實很許家印，能屈也能伸。許說如果目標達成，“自己可能就不會去想創業了，因為創業有風險，也很艱難”。

遺憾的是，不知出于何種考慮，中達老板并沒有答應。時至今日，我們無法想象，如果中達老板當時一念之間，當場豪爽地答應了，此后還會不會有隱約的耳語跟隨“皮帶哥”的傳說和宇宙第一房企的橫空出世？

同樣遺憾的是，歷史沒有如果，該來的，終于還是來了……

今日（8月25日）上午9時，恒大的命運判決書下達，因未達復牌指引要求，被港交所勒令取消上市地位。截止退市前，恒大股價停在了0.163港元/股，市值僅21.52億港元，較巔峰時期的4000億市值蒸發了約99%。

△截自8月22日

曾經的世界500強、中國房企TOP1，終于走到了蓋棺時刻。但退市背后，是2.4萬億元總負債、5501.65億元逾期債務黑洞。

△圖據網絡

從上市到退市，恒大走了16年時間。

但從2021年暴雷后的5年，或許是恒大更值得被烙印在大敗局教科書上的時期。2.4萬億總負債、史上最大財務造假案、技術性離婚、許家印私生子、許家印被強制控制、前妻丁玉梅在英國斥資4.8億購入13套豪宅、前行政總裁夏海鈞轉移資產遠遁海外、2024年被香港高院發出清盤令、停牌19個月后退市.....五年里恒大的每一件事都顯得如此魔幻。

更令人揪心的是，宇宙房企戲至終場，看客卻無法袖手旁觀。恒大發布退市公告時，還公告了清盤進展，內容顯示：截止今年7月底，清盤人共收到187份債權證明表，提出的債權總額約為3500億港元。

這還不包括未提交申索的債主。

現時由清盤人直接管控的實體資產價值總額約為270億港元，資產可變現金額合共約20億港元。其中僅8170萬港元來自恒大直接持有資產，余下,19億港元來自子公司，目前回籠資金僅1.67億美元（按8月22日匯率折算約11.99億人民幣）

這巨大的差距對比令人咋舌。

更令人心碎的是，即使有可執行資產，債主的優先級也有三六九等，曾經的宇宙第一房企剩下的“最后晚餐”，即使是殘羹剩炙，可能也輪不到壓上全部家當的中小供應商以及買了恒大股票的韭菜們。

成立于1996年，但恒大的故事要從1992年說起。

那一年，已34歲、在舞陽鋼鐵端了10年鐵飯碗的許家印，受南方談話鼓舞，揣著2萬元的積蓄，只身南下深圳闖蕩。

△1992年，“萬通六君子”在海南高位套現，積累了第一桶金；萬科深交所上市剛一年；36歲的張玉良創辦了上海綠地總公司；王健林的萬達剛起步；藍光的前身蘭光也剛剛成立。相比之下，同為92派的許家印起點低到了塵埃里。圖據網絡

為了找工作，他將自己10年的工作經歷“濃縮”成一份30頁的簡歷。結局可想而知，沒人有耐心看完這份寫滿自信的個人說明書。被朋友一語點醒后，他靠著縮減到2頁的新簡歷獲得了工作機會，一家叫“中達”的貿易公司，做普通業務員，月薪500元。

幾年后恰逢房產熊市，他依然嗅到了商機，向中達老板建議進軍廣州房地產市場，并帶著4個員工，和自己游說來的2000萬貸款，拿下了一個名為珠島花園的項目。此后一炮而紅，為中達賺了兩個億。誰能想到之前，許家印甚至還是個連容積率都不懂的房地產門外漢。

具備了開發經驗的許家印，在與老板的加薪談判失敗之后，決定不再打工，自立門戶。1996年，他創立了恒大，次年開始正式運營。在恒大官網上仍寫著對“恒大”二字的解釋：

古往今來連綿不絕，曰恒；

天地萬物增益發展，曰大。

在2014年3月底恒大地產業績發布會上，許家印曾說道：恒大集團志在做百年老店（注①）。現今看，百年恒大，只走30年就劃上了句號。

△圖據恒大集團官網

剛注冊起步的恒大，面臨的最大問題，就是缺錢。白手起家的許老板，此時兩手空空。他想出的辦法是：

1.拿便宜的地。許家印跑遍了廣州，最終看中了位于廣州海珠區工業大道的原廣州農藥廠地塊，因為地處遠郊、配套差、污染嚴重，這塊地普遍被業內認為不合適開發房產。

2.不壓地價，只壓付款方式，分期付款。地被分成3期買入，第一期總地價款1億多，首付款僅500萬元，而這500萬也是許家印從銀行貸來的 。（注②）

后來這個項目被命名為“恒大金碧花園”，拿地當年即動工、預售且當年實現售罄、入住。首期開售時，僅用半天時間就有8000萬元的購房款入賬。（注③）

“空手套白狼”，高杠桿模式被許老板玩明白了，這套方法也始終貫徹在恒大地產的發展中。

邁出關鍵第一步之后，恒大的規模雪球就滾動起來了。只用了三年時間，恒大就從2000多家廣州房企中脫穎而出，躋身廣州地產10強。到2006年，許家印當著全體骨干員工的面，表示將用“三年再造20個恒大”（注④）。

要完成這一目標，只欠一道東風，資金。赴港上市，成為了最快選擇。投行為恒大設計了一條“快速催熟”的完美路徑，“重組、戰投融資、拿地、上市、釋放業績、戰投退出”。

在此時的許老板眼里，一切都欣欣向榮。2007年底，恒大只用了短短一年時間就增長九倍，成了當時成為全國土地儲備面積最大的開發商（注⑤），被當時的媒體廣為樂道。廣州娟麻廠、上海浦東源深路1號、重慶渝中區石油路1號的三宗高價地也是在這一年被恒大收入囊中，一嘗“地王”風光。

夸父般的追逐，很快迎來猝不及防的危機。

高杠桿舉債拿地，中國房地產行業的銷售也瞬間降到冰點，又遭遇2008年金融危機，港股上市失敗，頹勢如山傾，恒大陷入巨大的流動性危機中。據估算，在2008年5月至9月這段最煎熬的日子里，恒大的資金缺口高達120億~150億元。

當然，這和如今恒大的缺口相比，九牛一毛。

很多人扳著手指算，許家印肯定過不了2008年的冬天。有人勸他賣地救急，許家印拒絕，怕賤賣資產讓恒大的品牌信譽一落千丈。

不止如此，不久后5.12地震突然發生，許家印當即提出恒大捐款1000萬。他當然不光是想用1000萬體現恒大的社會責任感，更重要的是讓社會看看：恒大“不差錢”。

另一邊，許家印還不慌不忙地打起了撲克。

那一陣，無論多忙，他每周都要抽出時間專程到香港去陪人打牌。牌友自然不是普通人，而是香港巨富鄭裕彤及其公子鄭家純，順帶還認識了劉鑾雄、楊受成等香港大亨。

△圖據網絡

三個月后，鄭裕彤熟了許家印的牌路，終于決定幫忙解恒大的燃眉之急，聯合劉鑾雄、張松橋共同出手相助。然后許家印又在全國范圍內推出新盤開盤八五折，期望迅速回籠資金。

△成都恒大綠洲廣告。3k多、85折，如今看來，有些感慨

更時來運轉的是，中央政府的“4萬億計劃”的印鈔機開始啟動了。半年前無人問津的房子，突然在一夜之間被瘋搶，國內樓市迅速回暖。

到了2009年，在樓市回暖和大佬們的助力之下，恒大地產再次申請在香港聯交所掛牌獲準，許家印資產飆到422億元，一舉成為當年的中國首富。

后來恒大上市慶功晚宴，在香港灣仔香格里拉酒店一擺就是50桌，酒店整個5樓塞得滿滿當當，高朋滿座，冠蓋云集，鄭裕彤、劉鑾雄，一堆投行高管還有時任恒大女排教練郎平皆在席間。

△圖據網絡

有人評價許家印說，“許氏劇本”絕對比電影精彩。

很難不贊同這種觀點。

“對于貧困，我有深刻的體會”，2017年5月14日恒大集團幫扶烏蒙山區扶貧干部出征壯行大會上，許家印回憶起少時經歷，出生在河南豫東的小山村，一歲時母親病重無錢醫治去世，自己吃地瓜、穿補丁長大，算半個孤兒。

而那年9月發布的福布斯排行榜上，他憑借2813.5億身家再成中國首富。

△圖據福布斯

由奶奶撫養長大的許家印，后來聲稱，自己獨立、倔強、不怕失敗、不畏挫折的性格，應該和從小就缺少母愛有很大關系。（注⑥）

他在村里開過拖拉機、淘過大糞、當過治安員，1977年恢復高考后，他苦讀一年，目標是清華大學，被同學以許清華相稱，第一年沒考上。第二年小心翼翼填報了武漢鋼鐵學院，結果以周口地區高考第三名的成績被錄取。補習期間因為吃的太差，每周靠一筐地瓜面餅和一瓶子鹽當口糧，高考后他瘦到不足100斤。

甚至大學讀書時，依舊只能靠每個月國家給予的14塊錢助學金，支撐日常生活。他還回憶到，當時唯一的奢侈，是學校旁邊1毛一碗的熱干面。（注⑦）

在種種場合，許家印一直表現出對苦難的感恩，以及對成長過程中受到的善意的涌泉相報。

△2018年，許家印夫婦陪著96歲高齡的父親衣錦還鄉，吃憶苦飯

他讀書時，一對教師夫婦曾給予他特殊照顧，鼓勵他考大學，還資助他20元大學學費。2018年，許家印看望兩位老師時，當即決定給病中的老師贈送一套新房。而且，許家印還決定為老家教育事業捐款6億元，并且為每名教師送上3萬元紅包。

△圖據網絡

2018-2020年，許家印連續三年蟬聯中國慈善榜榜首，是名符其實的“首善”。這三年，恒大光現金捐贈額累計就達到112.9436億。

△2018-2022年恒大現金捐贈額，圖據福布斯（滑動查看更多）

那幾年的許老板實在只能用“春風得意”來形容。

△許家印2012年參加兩會時，在人民大會堂外被記者圍追堵截。那時的許家印正是事業巔峰時期，意氣風發，他手持1.5萬元的三星手機，腰配金光閃閃的愛馬仕皮帶，從此就收獲“皮帶哥”的綽號。據說后來許老板覺得影響不好，悄悄把愛馬仕換成了七匹狼。圖據網絡

△2019年國慶盛典，許家印受邀前往北京參加國慶慶典。當時參閱的企業家很多，但是可以登上天安門城樓、與核心人物共居一檐的只有三位許姓人士：世茂集團董事局主席許榮茂、寶龍集團董事長許健康、以及恒大集團董事局主席許家印，而許家印是三人中最年輕的、商業版圖最大的。圖據網絡

這股得意勁，滲透進了對恒大的管理細節中。

△2017年9月，恒大集團內部刊物《恒大報》內容流出，“會見”和“許帝”二詞激發輿論熱議。事實上，許家印最喜歡的內部稱呼是“許主席”。而在近年的恒大年報中，對許家印的稱呼是，“許家印教授”、“許家印博士”，是其中被提及的人名里，唯一特殊的存在。

△截自恒大2020年年報

吃夠了貧窮的苦，當然也要盡享一朝榮華，精致到頭發絲。

△網傳許家印辦公室，巨大的房間，碩大的水晶燈、半屋子的紅木家具，半壁書柜里沒有一本書，全是獎狀。圖據網絡

馬未都在參加《圓桌派》訪談時， 談到一個大老板的派頭，真正的衣來伸手，煙來張口，行有專梯。雖然馬未都不曾明說是誰，但網友早在評論區猜到了是誰，許老板。

△截自優酷圓桌派

后來網上流傳的一份恒大內部接待標準文件，也可以側面佐證，許老板的風格一向如此。這份內部文件中，許家印的備注就多達12條。這些標準，讓現今的霸總短劇看了都要自嘆還是想象力沒打開。

△網傳恒大內部接待標準文件

早在1997年，恒大第一次全體員工會議上，許家印就表示過，要想“恒”，先做“大”（注⑧）。

他認為，企業從零開始，要發展壯大，就必須迅速擴大規模。后來恒大發展歷程里，始終只有快進鍵，始終都在大躍進時代。

要做“大”恒大，主業地產必須成為行業第一。

2011年，恒大就成了當年全國土儲量最大的房企；

2016年，恒大只用了一年就超越萬科登頂年度房企銷售金額TOP榜，一年猛增近1700億銷量；

2017年元旦，網上流傳一段恒大內部會議視頻：“請全體起立，奏國歌！”100多名西裝革履的恒大員工集體起立,現場莊嚴肅穆。許家印戴著鮮紅的領結，鄭重宣布：

“請大家以熱烈的掌聲祝賀恒大地產集團成為全球第一大房地產企業。”（注⑨）

△圖據克而瑞

要做“大”恒大，涉足產業必須多元化、滿地開花。

在主業地產之外，恒大足球、恒大排球、恒大文旅、恒大健康、恒大慈善、恒大冰泉、恒大汽車、恒大理財......一張巨大的恒大網，計劃覆蓋到國人生活的每個層面。

2009年，廣東恒大女排俱樂部成立，并邀請到了郎平出任主教練，為郎平開出的500萬元年薪。

2010年，恒大正式進入足球領域，花1億買下了廣州足球俱樂部全部股權。許家印在當年放出狠話，要在5年內拿下亞冠聯賽冠軍。

2013年，廣州恒大首次奪得亞冠聯賽冠軍。4年前許家印吹的那個“5年奪亞冠”的“牛”，居然提前一年就實現了！

2013年11月9日那個捧杯的夜晚成為無數中國足球迷的不眠夜。而恒大順勢在央視直播的慶祝儀式上，推出恒大冰泉。

但很遺憾，從誕生就是明星的恒大冰泉，很快被“定位理論”的專家批評，認為不應該使用“恒大”二字，因為喝起來會有一種混凝土味。據說由許家印親自選定的瓶型，也被消費者詬病，認為過于普通，與高端土豪水的形象不匹配。

2016年9月28日，恒大冰泉宣布轉手。上市3年，換來了約50億元虧損，這超大手筆的運作足以載入中國營銷史冊。

旅游地產一直是恒大地產的一條重要產品線，布局在全國多個大中城市周邊。海花島和童世界可以算是其泣血之作。

2015年海花島一期開盤，恒大總共組織了10萬人次登島選房，開盤總成交金額122億元，據說“每3.2秒賣出一套房”。而項目本身投資約1600億元，填海面積8平方公里。

后來的故事大家都知道了，2021年，海花島因違規填海被處罰、勒令拆除39棟違法建筑。

△恒大海花島效果圖

遍地開花、號稱每個都投資300億、要做“全室內、全天候、全季節”的大型主題樂園的恒大童世界，如今早已全線停擺。

△荒廢的貴陽恒大童世界，攝影 思明

要做“大”恒大，新興產業必須涉足，目標必須高遠。

2016年6月26日，恒大20周年慶典上，許家印自豪宣布：“經過20年的高速發展，恒大集團已成為集地產、金融、互聯網、健康、旅游、文化、體育及農牧于一體的現代化企業集團。公司平均每天為國家納稅一個多億元。”

許家印認為還遠遠不夠。

2018年，恒大開始涉足新能源汽車。許家印選擇了與賈躍亭合作，雙方很快簽署了合作協議。

△圖據網絡

鑒于賈躍亭的前科，投資者普遍對恒大與之合作感到不理解和不看好。當年中期業績發布會上，恒大集團總裁夏海鈞博士解釋說，恒大在與賈躍亭的談判中占有主動權，簽訂了一系列保護性條款。

這些保護條款，沒有防住賈躍亭的坑，公告“聯姻”104天后，雙方宣告“離婚”。而許老板的造車夢還得繼續，2019年，恒大開啟了“買買買、合合合、圈圈圈、大大大、好好好”的蓋樓式造車策略。

當時，許家印表示，恒大有雄厚的資金實力，缺什么，就可以買什么。

2021年恒大業績發布會上，許家印預計，恒大汽車將在2025年實現年產100萬輛、到2035年實現年產500萬輛，目標成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。

最終結局是，恒大汽車累計虧損超1100億元，資產負債率高達454%，今年4月破產清算時，號稱量產的恒馳5僅交付1429輛，生產線設備未拆封即生銹。

許老板行事大開大合，對企業的管理嚴格、高效，招攬人才也不惜重金。

而他對人才的其中一個標準是，必須是工作狂。

1997年，恒大就開始登報發布整版招聘廣告，有面試的員工表示，“當時還沒人用整版廣告進行招聘，讓我感覺恒大很大氣。”到了2007年，幾乎在所有有恒大項目的城市，恒大都在當地高校展開了聲勢浩大的招聘活動，當年計劃招聘大學生近千人。97年時，恒大門檻要求非常高：應屆畢業生必須是名牌大學畢業，工程技術和管理人員必須是大學本科以上學歷、勤奮好學的工作狂。

當時，許家印為恒大制定了3000條管理條例，在恒大內部，所有人都知道：董事局的一個指令，可以在半小時內傳達到所有基層員工；許家印打一個電話，可以讓遠在沈陽的分公司經理，當天就趕到西安上任；許家印制訂一個計劃，可以讓企業的員工當天就組建起一個分公司，并從晚上11點正式開始辦公。

他還要求員工以“70、80、90”精神投入工作，即每周工作70/80/90小時。每個人都必須化身工作狂，無論職位層級、甚至連合作方也時常被波及，連夜趕工。

許家印一手打造的這只鐵軍，正漸漸流散。恒大集團發布的2021、2022年年報顯示，兩年流失雇員超過16萬名，流失率約36-46%。但截止目前，恒大依然有超10萬人的員工。

與恒大內部鐵一樣的紀律對應的，是恒大高層高調的收入水平。

2020年恒大年報顯示，其前總裁夏海均的年薪總計約達2.045億！為此，夏海均還在2017年福布斯發布《香港上市中資股CEO薪酬榜》，以2.7億元榮登榜首，同期上榜的郁亮年薪為979萬元、莫斌年薪為605.8萬元。

對比之下，2017年以年薪1500萬聘請經濟學家任澤平都只是小意思。

△截自恒大2020年年報

連前行政總裁都有2億年薪，持有恒大七成股份的許家印，到底又從恒大賺走了多少呢？

雖然2020年報中顯示，許家印年薪僅25萬，但主要收益其實都來自利潤分紅。有人計算，從2009年恒大上市到2020年，恒大集團累計實現凈利潤1570億，累計分紅683億。而許家印夫婦持股權益達76.76%，也就是說，683億分紅中，有約500億到了他們手中。但這個粗略的估算我們無法詳細證明其準確性。

△截自恒大2020年年報

2021年媒體曾報道，許家印曾通過變賣資產或質押股權等方式，自掏腰包70億現金，為恒大續命。（注⑩）

雖然在2.4萬億的負債黑洞前，70億也是杯水車薪，但如今結合后續發生的“技術性離婚”、“私生子”、“前妻斥巨資英國買豪宅”，這70億究竟是不是用于恒大續命真的很難定論。

△2022年曾有謠傳許家印跳樓輕生，業主和債主恐怕比他本人都更心驚肉跳

值得一提的往事細節：2015年，恒大足球隊第二次捧起亞冠獎杯時，恒大卻卷入了一場違約風波。

賽前，東風日產買斷了其2014、2015兩個賽季的球衣胸前廣告，然而在2015年11月21日的亞冠決賽中，恒大足球球員胸前的廣告卻未如期出現“東風日產啟辰T70”，而是被換成了新生兒“恒大人壽”。一時間，主流輿論紛紛譴責恒大，有些文章甚至措辭嚴厲——“一家毫無契約精神的公司宣布進軍保險業”。

在恒大的官網上，仍寫著這句“雄關漫道，攜手同躍”，但不知道誰還能在此刻與他攜手。即便已經花了5年時間來為這個結局做心理準備，但被拖入泥潭的恒大債主和業主們，顯然仍難以接受和釋懷。

這只巨獸的倒下，宣告了中國樓市野蠻生長與無節制的高周轉時代的徹底終結。

為了這篇文字，我們特意查了一下，許家印當年南下深圳打工的那家企業還在，只是公司的名字更換了。注冊資本為1.078億元，顯示為“小微企業”。

面對恒大今日“劇終”，不知道許老板當年的這位老板，是否五味雜陳百感交集？好似正應了那句：忽有故人心頭過，回首山河已是秋。

注：

①、②、③出自《價值投資經典戰略之中國恒大》

④出自觀點地產網，《觀點人物 | 入主嘉凱城 時守明的恒大非房業務旅程》

http://house.hexun.com/2021-01-27/202908503.html

⑤、⑥、⑦、⑧出自《價值投資經典戰略之中國恒大》

⑨整理自恒大集團發布的2021、2022年報

⑩出自每日經濟新聞，《70億！變賣個人資產，質押股權融資……許家印自掏腰包馳援恒大》

https://finance.ifeng.com/c/8BDxNQzvnVq

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