【惠州法治時間】“二房東”隱瞞查封事實轉讓商鋪 轉讓協(xié)議何去何從？

白紙黑字簽下協(xié)議，數(shù)萬元轉讓費如期支付，誰料想，精心裝修的商鋪竟早已被法院查封！遭遇“二房東”隱瞞真相，承租人的權益該如何保障？法律如何認定其中的欺詐行為？“買賣不破租賃”在此案中是否能夠適用？今天，我們關注一起發(fā)生在惠陽區(qū)的房屋轉讓合同糾紛，看法院如何抽絲剝繭，還原真相。

2021年7月，原告賀某從被告汪某手上租下了一處商鋪，商鋪位于惠陽區(qū)淡水街道，賀某租下的是房屋的二三層。當時雙方達成一致后，專門簽訂了一份《轉讓協(xié)議》，協(xié)議除了約定轉讓費用為64000元之外，還約定了房屋二三層的空調、家具等也一并轉讓。不過汪某并非這處房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人，而是一名我們常說的“二房東”。

惠陽區(qū)人民法院民事審判庭副庭長 施威：被告是以承租人身份，將涉案房屋的財產(chǎn)、設備以及空調這些整體打包給原告，然后要原告與房屋的房東，就房屋所有權人，另行再簽一個房屋租賃合同。當時轉讓協(xié)議里面約定的是，“原告已充分知悉房屋的具體現(xiàn)狀，然后充分知悉相關的法律風險。”

然而，就在原告準備裝修營業(yè)時，突然收到惠陽區(qū)人民法院發(fā)出的一份通知，通知內(nèi)容顯示，該處房產(chǎn)已被抵押查封，要求賀某搬離。看到這份通知賀某傻了眼，當初白紙黑字簽下了《轉讓協(xié)議》，之后也如數(shù)支付了轉讓費，如今剛剛裝修好，怎么突然就被要求搬離了呢？在原告賀某看來，當初汪某隱瞞了房屋被查封的事實，實屬欺詐。

惠陽區(qū)人民法院民事審判庭副庭長 施威：原告認為被告涉嫌隱瞞轉讓協(xié)議的一些重大事項，要求撤銷轉讓協(xié)議。

《中華人民共和國民法典》第四百零五條規(guī)定，抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。于是，在這起案件中，賀某的情況是否屬于“買賣不破租賃”的范疇，成為了這起案件的一個焦點問題。

惠陽區(qū)人民法院民事審判庭副庭長 施威：規(guī)定了兩種例外情形，房產(chǎn)抵押或者是房產(chǎn)被法院拍賣、查封，發(fā)生在租賃合同之前，那租賃合同就不能繼續(xù)履行了。

法官審理過程中發(fā)現(xiàn)，二房東汪某和房東簽訂租賃合同時，已經(jīng)知道這套房產(chǎn)被查封了，只是沒有將這一情況告知原告賀某，而賀某在不知情的情況下才同意租下該場地并進行裝修。也就是說，賀某在簽訂租賃協(xié)議時，房屋就處于查封狀態(tài)，因此并不屬于買賣不破租賃的范疇。

惠陽區(qū)人民法院民事審判庭副庭長 施威：我們當時也問了被告，你有沒有告訴原告這個情況，房子已經(jīng)被法院查封了，他當時說告訴了，但是沒有證據(jù)證明，然后原告堅持認為被告沒有告訴他，不然也不會去裝修。所以當時我們采信了原告的說法，認定被告他是故意隱瞞重要信息，影響原告做出錯誤的判斷，所以最終認為被告的行為構成欺詐。

最終法院判決撤銷該《轉讓協(xié)議》，同時要求汪某返還賀某當初支付的轉讓款六萬余元。

惠陽區(qū)人民法院民事審判庭副庭長 施威：簽訂房屋租賃合同，一定要去核實房產(chǎn)的具體情況，權利人是誰、房子有沒有涉及到查封或者房子被抵押了，可以去中國執(zhí)行信息網(wǎng)查詢房產(chǎn)有沒有被法院執(zhí)行 。

惠州廣電記者：李丹丹、何偉