招商序：精準預判價格！值得買嗎？

招商序的價格，提前預告來了！

目前發(fā)布的成交價格在1.39-1.53之間，與老左之前的預測基本一致，兩個字專業(yè)！

這個價格不算特別貴，至少比之前放風的1.6萬要便宜不少，但是誰都知道放風價都是套路，是為了讓實際價格更加有性價比！

開發(fā)商對比的是80%得房率的舊規(guī)，實際上舊規(guī)得房基本在90%左右，也就是上圖中的換算價格至少要乘以110%！

個人覺得這個性價比中規(guī)中矩，開放商有得賺，購房者也占不到便宜！

可能是因為蓄客不足，這次取消了2，周邊確實是剛改人群較多，純剛需可能更加青睞于實惠的二手房！

因為河東主城確實沒有什么競品，170萬-200萬這區(qū)總價區(qū)間，這個樓盤目前基本是最優(yōu)解，首開應該會大賣！

不過，開發(fā)商一再強調的不會降價，全國招商序都不會降價，這個有點此地無銀三百兩吧！

去年的萬科河西某樓盤也是堅稱不會降價，一年過去了，據(jù)說價格比較平穩(wěn)，但是300多套，還有35%左右的房子沒有賣出去！

還是要強調，本身樓盤定位就是剛改，也就是入門改善，品質的重要程度并沒有那么極致，如果品質溢價太高，后期到了二手，市場并不會買賬！

【項目檔案】

1.開發(fā)商：招商蛇口和貝殼（貝好家）聯(lián)合開發(fā)。

2.位置：雨花區(qū)曲塘路與樹木嶺路交匯處，屬于雨花區(qū)雅塘板塊。

3. 定位 ：剛改，入門改善。

4.規(guī)劃 ：總建面約16.4萬㎡，容積率2.6，綠化率≥35%，建筑密度22%，規(guī)劃13棟24-32層純板樓，樓間距都比較大，最小39.7米，最大78.15米。

5.戶型：主力戶型為127㎡和139㎡，少量的116㎡和170㎡，戶型得房率98%-110%（不含電梯廳）。

值得重點考慮的139平戶型，四開間朝南，南向面寬16.2米，客廳開間6米，餐廳與客廳等寬，空間尺度拉滿；契稅可以少交一點。

值得一提的是，最大170㎡戶型南向面寬達19.5米——相較于頭部房企同面積段（約170㎡）的戶型產品，面寬多出2米以上，設計優(yōu)勢尤為突出。

6.交通：步行約700米可達地鐵5號線地鐵木橋站，步行1.2公里到城際鐵路樹木嶺站，地鐵4號線樹木嶺站。

7.教育：配建九年制中雅培粹品牌學校，預計2027年開學，未來業(yè)主子女可配套入讀。

8.商業(yè)：步行可達五江天街、佰富聯(lián)商業(yè)；周邊還有喜盈門范城、旭輝MALL、天虹MALL、山姆會員店等商業(yè)體。

9.生態(tài)：700米到圭塘河風光帶，附近還有鼓風機遺址公園（規(guī)劃）、沙灣公園等景觀資源。

【項目缺點】

這里說的缺點，嚴格來說都不算重大缺點，可能說是風險點更加合適。

1.周邊城市界面一般般，不能說差，但畢竟位于老城區(qū)，北側和南側都有安置小區(qū)小區(qū)，好處是煙火氣息濃，對于習慣了老城區(qū)的人來說，其實不算缺點。

此外，任何事物都有兩面性，主城板塊，配套成熟，同時帶來另外一層意思，就是未來的發(fā)展?jié)摿Σ粫艽螅鞘懈率且粋€循序漸進的過程， 不會有一個翻天覆地的變化！

2.配套學校是中雅，品牌自然是一線品牌，不過是合作辦學，委托管理，級別略顯普通，未來估計就是普通二類學校。

博主深耕學區(qū)房，粉絲群體都是非常看重教育的，所以才將這點列為一個缺點。

實際上，這也算不上缺點，項目本身也不是主打教育，勝在綜合性和均衡性。

【合適的人群】

1.在附近工作生活的剛需和初步改善需求，可以優(yōu)先考慮。項目前期也主要是消化地緣性客戶，這個人口密度高，需求還是很大。

2.如果圈子不在附近，對教育和環(huán)境的要求沒有那么高，而側重考慮均衡性的朋友，可以重點考慮。

3.如果是特別重視教育，特別卷的家長，就是不是很推薦。可以看看湘郡培粹隆平校區(qū)、長郡外國語、師大附中雙語等學校的配套樓盤！

【怎么選房】

首開預推1#、6#、8#、9-139-170㎡毛坯住宅。1-3，噪音影響少不了，所以都做了小戶型，小戶型優(yōu)先考慮3#。

首選6，特別是東邊戶型；170平戶型優(yōu)先考慮7。

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老左深耕長沙樓市十多年，服務上萬組客戶

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