全國物業(yè)費“大跳水”，頭部物企啟動新策略

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作者｜王婷婷W=T=T

自去年以來，武漢已經(jīng)有超過40個小區(qū)的物業(yè)公司宣布了下調(diào)物業(yè)費。而這只是這一波“以二三線城市為主的大規(guī)模物業(yè)費降價潮”中的典型之一。

8月19日的武漢萬物云數(shù)字運營中心，萬物云第一次離開了深圳召開公司的業(yè)績發(fā)布會。在作為第二總部的武漢，萬物云高管直言，充分感受到物業(yè)行業(yè)的變化和市場壓力，并且這不僅來自幾個城市，而是全國。

“過去20多年房地產(chǎn)高歌猛進、房價上漲，不少買房人獲得不菲收益，大家對物業(yè)費定價不是那么敏感。隨著地產(chǎn)行情變化，業(yè)主對價格和服務品質(zhì)的關(guān)注度顯著提升，部分地方政府順應出臺相關(guān)物業(yè)費價格政策，推動物業(yè)在從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量競速。”萬物云董事長朱保全表示。

這并非一家之言。今年財報季上雅生活、世茂服務、金茂服務、華潤萬象生活等頭部上市物企的高管都有不同程度提及業(yè)務費調(diào)整、行業(yè)毛利率相關(guān)內(nèi)容，并間接“喊話”行業(yè)可持續(xù)生態(tài)。

8月14日資深物業(yè)人李長江在博鰲大會上也指出，當前大家對物業(yè)費越來越敏感，不少小區(qū)要求降價。但以放棄服務、犧牲品質(zhì)為代價的降價不可持續(xù)，業(yè)主其實要的是服務公開、價格透明、花錢有效，所以一味降價不可取，物業(yè)是要與業(yè)主一起共管。

全國物業(yè)費“大跳水”

價格并非“雙刃劍”

價格，如今在小區(qū)各環(huán)節(jié)得到了空前的關(guān)注。

在寧波南熏別院小區(qū)，業(yè)主張先生已經(jīng)減重13斤，獲得了390元的物業(yè)費減免，響應物業(yè)今年6-9月推行的“減重1斤抵30元物業(yè)費”活動，其直言“幾百塊也是錢，減肥就能省錢，很樂意”；去年柳州新華庭小區(qū)推出“0物業(yè)費”，業(yè)主趙女士欣然接受了物業(yè)公司為續(xù)約提出的優(yōu)惠活動，但她也直言，很擔心物業(yè)為維持經(jīng)營，不收物管費就會從公共收益等方面找錢……

“與其說業(yè)主對價格越來越敏感，不如說是對性價比愈加關(guān)注，錢需要買到對應的服務。”中物協(xié)研究員表示。根據(jù)該協(xié)會統(tǒng)計，全國自去年已有超過100個小區(qū)物業(yè)費下降，平均降價幅度20-35%，部分小區(qū)物業(yè)費甚至下調(diào)了50%。但“物業(yè)費大跳水”原因復雜，很多小區(qū)業(yè)主是為了物超所值，而非暴力砍價。

在萬科管理物業(yè)十余年，朱保全認為物業(yè)費交費率不足的現(xiàn)象其實很常見，不是當下才出現(xiàn)的新問題。有些業(yè)主不交物業(yè)費或要求降價，表面上看是因為對物業(yè)公司不滿意，其實是不滿小區(qū)的物業(yè)服務不到位、不作為。

“誰不想買到便宜的東西？但大家也都知道質(zhì)價相符。并且價格始終是短期視角，而價值是長期視角，所以我始終認為，更多的溝通能夠形成價值的共識。”

同時，朱保全指出，想獲得高品質(zhì)的物業(yè)服務，對于業(yè)主來說，首先要思考的不是是否“取消物業(yè)”，而是如何形成“精明決策集體”，一個廉正而專業(yè)的業(yè)委會，不但能夠為小區(qū)選到一個優(yōu)質(zhì)的總承包商，還能夠監(jiān)督總承包商真正為服務質(zhì)量負責。

在這個背景下，萬物云提出了一個思路——“彈性定價”，即將物業(yè)服務結(jié)構(gòu)為508項形成模塊化的菜單(其中158項基礎(chǔ)服務，350項可選服務)，明碼標價，業(yè)主可以自由組合和選擇，并支付對應的價格。業(yè)委會與物業(yè)公司充分溝通，實現(xiàn)物管服務落地中真正“質(zhì)價相符”。

實踐證明，“一分錢一分貨”仍是有效的。

今年萬科物業(yè)在重慶落地彈性定價的項目，物業(yè)費收繳率提升了20%；在青島的項目甚至因為彈性落地質(zhì)價相符的策略，協(xié)商價格突破了地方政府行政政令的上限；在太原執(zhí)行彈性定價后，在首發(fā)項目周邊新增了3個靶向小區(qū)增提升蝶城密度……

萬物云中期財報顯示，上半年公司在存量市場中獲取114個住宅物業(yè)項目的年化飽和收入為6.68億元，同比增長31.5%。

這對公司整體業(yè)績數(shù)據(jù)也有較大帶動，在萬物云2025中期181.4億元營收(同比增長3.1%)中，住宅物業(yè)管理服務、物業(yè)及設(shè)施管理服務以及BPaaS解決方案業(yè)務的循環(huán)型業(yè)務收入就同比增長了9.5%至163.1億元。由于同期公司開發(fā)商關(guān)聯(lián)業(yè)務收入占比降至6.5%，這也使得萬物云的核心業(yè)務收益增幅與開發(fā)商業(yè)務降幅之間的“剪刀差”開始呈現(xiàn)。

面對市場提出的價格問題，萬物云通過彈性定價的策略得到了市場認同，幫助公司增長市拓，但相信它不會是唯一的答案。

據(jù)悉，今年萬物云已將“彈性定價”向全行業(yè)開源，更多企業(yè)或?qū)⒃诖嘶A(chǔ)上探索落地策略，推動行業(yè)與業(yè)主共建服務新標準，而這背后，"優(yōu)質(zhì)優(yōu)價"的消費理念深入人心、落到物管實處是關(guān)鍵。

“換物業(yè)”將愈演愈烈

物管不該追求高毛利

近年的小區(qū)物業(yè)風潮，除了“降”還有“換”。

數(shù)據(jù)顯示，我國住宅的物業(yè)換手率至2024年底已提升到了3.3%，而《民法典》出臺之前的這一數(shù)值僅為1.7%。

今年不少知名物企也在部分項目管理中也面臨退場。例如6月中海物業(yè)撤離鄂州一小區(qū)；濱江服務在服務三年后撤離杭州一網(wǎng)紅小區(qū)…這背后業(yè)主不滿服務、欠繳物業(yè)費、續(xù)約價格沒談攏等等仍是主要原因。

朱保全認為，隨著市場競爭加劇“小區(qū)換物業(yè)”成為一種現(xiàn)象。而業(yè)主委員會們也充分利用了如今的競爭局面，向物業(yè)公司提出權(quán)力讓渡的要求，其重點是“權(quán)力分配與帶資入場”。

帶資進組，是指一些物業(yè)公司新進駐時自投一定資金用于小區(qū)硬件整改或無償使用或與公共收益的分成相關(guān)聯(lián)，以建立信任或提高中標概率。不少人認為，這種低端競爭容易引發(fā)“惡性內(nèi)卷”，不會真正提高服務。

不過在朱保全看來，帶資進場因解決歷史遺留問題而生，會倒逼行業(yè)提效，帶來不同的成本管控及運營能力的比拼，最終改善行業(yè)效率。

但應該明確的是，“物業(yè)提供的是軟服務，所有公共設(shè)備設(shè)施等問題都應該由業(yè)主出錢解決，殘敗的小區(qū)硬件很難因為換物業(yè)而變好。實際上這過程中需要一個主體來改造硬件，從而阻斷‘破窗效應’，避免‘公地悲劇’。”朱保全指出。

實際上，更換物業(yè)的風潮可能對規(guī)模較大或品牌較好的物業(yè)公司擴張有益，但對物企行業(yè)的利潤空間始終是考驗。

萬得wind數(shù)據(jù)顯示，萬物云、融創(chuàng)服務、金茂服務、雅生活、彩生活等主要上市物企2021年以來的毛利率幾乎都處于下行通道。

萬物云2025年中期業(yè)績也顯示，公司毛利率主要由“物業(yè)及設(shè)施管理服務業(yè)務”(毛利率同比增加0.5個百分點)，“企業(yè)遠程運營服務業(yè)務”(毛利潤2.07億同比增長20.2%)等高附加值業(yè)務支撐。

不過朱保全認為，“物業(yè)費”本質(zhì)上是受業(yè)主共同托付的資金，物業(yè)公司是在“替業(yè)主有質(zhì)量地花錢(維護小區(qū))”的過程中取得的報酬。毛利率是客戶關(guān)系的一種體現(xiàn)，物業(yè)管理不是壟斷也不是強知識行業(yè)，并不該追求過高的毛利率，而應該恪守本業(yè)，注重口碑和現(xiàn)金流，追求合理的毛利率水平，保持“長坡薄雪”。

(朱保全在萬物云2025中期業(yè)績會上提出四大建言)

中指研究院研究員指出，躺著賺錢的日子早就一去不復返了，“增收不增利”是物業(yè)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，高毛利業(yè)務減少是趨勢，

同時受開發(fā)商關(guān)聯(lián)方影響，應收賬款計提減值、商譽減值等計提都會拉低利潤率。但在獨立競爭中，優(yōu)勝劣汰反倒有助于行業(yè)的頭部聚焦和頭部企業(yè)的業(yè)績逆轉(zhuǎn)。