謹(jǐn)防房地產(chǎn)復(fù)蘇中斷

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· 本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財(cái)經(jīng)出品）

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文/劉勝軍

國務(wù)院總理李強(qiáng)8月18日主持召開國務(wù)院第九次全體會(huì)議，會(huì)議提出：

——采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

這一政策信號(hào)引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

之所以提出“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”，是因?yàn)?024年中央提出促進(jìn)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”以來，房地產(chǎn)一度出現(xiàn)觸底回暖跡象，但最近又有新情況。

回穩(wěn)勢(shì)頭意外中斷

• 1—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降12.0%，下滑重新加速。與此同時(shí)，新建商品房銷售面積同比下降4.0%、銷售額下降6.5%，表明房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。

  
  

  
  

• 最抗跌的一線城市，房?jī)r(jià)意外再度下跌。北上廣深7月二手房?jī)r(jià)分別環(huán)比下跌1.1%、0.9%、1.0%和0.9%，紛紛創(chuàng)下2024年10月以來的最大跌幅。2025年前七個(gè)月，四個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)分別同比下跌了2.2%、1.4%、7.8%和4.0%。二三線城市下跌壓力更大。7月70個(gè)大中城市中，僅有太原的二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，其余城市二手房?jī)r(jià)全部環(huán)比下跌。二、三線城市二手房?jī)r(jià)同比則分別下降5.6%和6.4%。當(dāng)前很多二手房房?jī)r(jià)已較高點(diǎn)下跌了30%，基本已經(jīng)回到2018年以前的水平，二手房已經(jīng)進(jìn)入買方市場(chǎng)階段，購房者存在“不降價(jià)就不買”的心理。

• 2025上半年，百強(qiáng)房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%。

“二手房?jī)r(jià)止跌”和“新房銷售量企穩(wěn)”是市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵標(biāo)志。從2024年四季度到2025年一季度，一線城市新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)一度出現(xiàn)“連續(xù)5個(gè)月正增長(zhǎng)”的局面。然而，現(xiàn)在一線城市的回穩(wěn)趨勢(shì)也中斷了。據(jù)摩根士丹利AlphaWise團(tuán)隊(duì)2025年7月的最新調(diào)查：

——1）33%的潛在購房者（“極可能購房”群體）預(yù)計(jì)未來12個(gè)月房?jī)r(jià)下跌。令人驚訝的是，一線城市看跌比例從4月份45%飆升至50%（即半數(shù)受訪者悲觀）。2）7月愿意承受虧損出貨的業(yè)主比例為56%，相比4月份調(diào)查時(shí)大幅上升了13個(gè)百分點(diǎn)。愿意接受10%以內(nèi)虧損的賣家為42%，比4月調(diào)查時(shí)大幅上升了16個(gè)百分點(diǎn)。3）購房意愿依然低迷。在所有受訪者中，51%的人表示未來可能購買房產(chǎn)（較四月調(diào)查的49%有所上升），僅有16%的人表示“極有可能”購房（較四月調(diào)查的15%有所上升）。其中3%的受訪者預(yù)計(jì)將在未來12個(gè)月內(nèi)完成購房，6%的受訪者計(jì)劃在未來兩到三年內(nèi)購房，另有7%的受訪者預(yù)計(jì)在四年之后購房。

最直觀的綜合指標(biāo)是房地產(chǎn)上市公司股價(jià)。2025年以來，地產(chǎn)指數(shù)表現(xiàn)遠(yuǎn)遜于上證綜指。這表明，穩(wěn)地產(chǎn)任務(wù)尚未完成。

結(jié)論是：房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的過程出現(xiàn)中斷，穩(wěn)地產(chǎn)仍需持續(xù)加碼。

我們可能低估了此輪房地產(chǎn)調(diào)整的嚴(yán)重性

這一輪調(diào)整與過去20年的歷次房地產(chǎn)調(diào)整存在很大不同。

1、社會(huì)總體預(yù)期偏弱。受疫情、國際局勢(shì)、就業(yè)壓力、房?jī)r(jià)下跌等多重因素沖擊，社會(huì)總體預(yù)期轉(zhuǎn)弱。在這種情況下，消費(fèi)者行為更趨保守，“加杠桿”意愿下降。

2、居民部門債務(wù)過多，總體上已無力繼續(xù)加杠桿。中國家庭債務(wù)增加的速度令人矚目，家庭債務(wù)與GDP之比從2008年的不到20%上升到了2023年的60%以上。在預(yù)期不樂觀的情況下，借款買房者減少而提前還房貸者增多。由于絕大多數(shù)購房者需要舉債，這種情形意味著房地產(chǎn)購買力的收縮。

3、房地產(chǎn)總體格局已經(jīng)顯著改變。經(jīng)過20年的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)格局已經(jīng)改寫：1）中國人均住房面積現(xiàn)在已經(jīng)超過了所有歐洲主要國家，即使中國的人均GDP只有這些國家的三分之一。2）自20世紀(jì)90年代初以來，中國的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了十倍。3）雖然北京市中心一套一居室的價(jià)格仍然只有曼哈頓同類公寓的25%，但北京、深圳和上海的房?jī)r(jià)收入比幾乎是倫敦和新加坡的兩倍，是東京和紐約的三倍，價(jià)格已經(jīng)超前發(fā)展。

4、由于萬科、融創(chuàng)、碧桂園、旭輝等頭部房企遲遲無法擺脫資金鏈困局，購房者存在顯著的“爛尾焦慮”，這大大抑制了購房意愿。2025年上半年銷售總額超千億元的房企只有四家，分別是保利發(fā)展（1452億元）、綠城中國（1221億元）、中海地產(chǎn)（1201億元）和華潤(rùn)置地（1103）億元，清一色央企背景。這表明買房者對(duì)民營(yíng)房企仍存在較大顧慮。融創(chuàng)壹號(hào)院在上海熱賣，也是因?yàn)楂@得了中信金融資產(chǎn)的鼎力支持和背書。

融創(chuàng)蘇州壹號(hào)院

5、“房?jī)r(jià)剛性”的社會(huì)預(yù)期已經(jīng)被打破，重塑房?jī)r(jià)信心難度很大。

為什么必須推出更多有力措施？

房地產(chǎn)牽一發(fā)而動(dòng)全身。房地產(chǎn)被稱為金融危機(jī)之母，進(jìn)一步穩(wěn)地產(chǎn)的必要性毋庸置疑：

1、房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)具有重大影響。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年7月，全國城鎮(zhèn)16—24歲勞動(dòng)力失業(yè)率（不含在校生）為17.8%，較6月上升3.3個(gè)百分點(diǎn)。

2、房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)政有重大影響，地方財(cái)政困難是2024年“遠(yuǎn)洋捕撈”的直接誘因

3、房地產(chǎn)占居民財(cái)富的60%，房?jī)r(jià)影響是影響消費(fèi)信心的重要因素。房?jī)r(jià)縮水導(dǎo)致居民財(cái)富蒸發(fā)了120萬億

4、房地產(chǎn)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款余額的23%，對(duì)金融體系資產(chǎn)安全具有重大影響

還有哪些“有力舉措”可以考慮？

有些悲觀者認(rèn)為，穩(wěn)定房地產(chǎn)已經(jīng)沒有太多好辦法。筆者認(rèn)為：

——對(duì)于傳言中的央企下場(chǎng)收購滯銷樓盤，雖然可以短時(shí)間內(nèi)緩解開發(fā)商資金壓力，加速開發(fā)商資金回籠，但央企買下的樓盤最終還是要推向市場(chǎng)，因此并未從根本上解決問題。

——對(duì)于地方政府收購滯銷房改為保障房，雖然可行，但目前地方政府依然入不敷出，心有余而力不足。

怎么辦？筆者建議：

1、取消一線城市所有限購，充分釋放購買力

2、修復(fù)開發(fā)商資金鏈，緩解爛尾焦慮。白名單效果不佳，因?yàn)殂y行存在顧慮，配合意愿極低，導(dǎo)致雷聲大雨點(diǎn)小。建議新樓新辦法、老樓老辦法：1）對(duì)已經(jīng)開工的樓盤，恢復(fù)過去的政策（允許銀行貸款、期房銷售），加快修復(fù)開發(fā)商資金鏈；2）對(duì)未開工樓盤，今后一律“現(xiàn)房銷售”，徹底消除爛尾樓現(xiàn)象。

3、借鑒本世紀(jì)初政策，允許以房貸利息抵扣個(gè)稅。為避免高收入階層享受此類政策，可以設(shè)置一定收入門檻，例如年度個(gè)人所得稅不高于XX萬元。

4、降低REITS審批門檻，為開發(fā)商開辟銀行之外的融資渠道

5、借鑒融創(chuàng)、旭輝等企業(yè)的重組經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)高負(fù)債房企通過債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)證券化等方式優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低開發(fā)商主體風(fēng)險(xiǎn)，避免無序降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)

6、設(shè)法降低法拍房數(shù)量。2024年1-12月全國法拍房掛拍量為657842套，同比增長(zhǎng)51.69%。成交量為163372套，成交率為24.83%；成交金額為2459.64億；平均成交折扣率為77.53%。大量法拍房的出現(xiàn)，會(huì)沖擊購房者信心。一個(gè)法拍房背后可能就是一個(gè)家庭幸福的幻滅。建議鼓勵(lì)銀行與出現(xiàn)還款困難者進(jìn)行協(xié)商，通過展期、下調(diào)利率等方式來降低違約率。

高質(zhì)量的房地產(chǎn)新模式勢(shì)在必行，但這一轉(zhuǎn)變不應(yīng)過于激進(jìn)。漸進(jìn)的、增量式的改革社會(huì)陣痛更小。

劉勝軍

堅(jiān)持講真話的經(jīng)濟(jì)學(xué)家

政治經(jīng)濟(jì)學(xué)+大歷史觀

2014 年參加總理經(jīng)濟(jì)座談會(huì)

劉勝軍微財(cái)經(jīng)創(chuàng)始人

致公黨上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員

長(zhǎng)江國際商會(huì)首席專家

山東省人力資源發(fā)展促進(jìn)會(huì)首席專家

著有《下一個(gè)十年》

山東·菏澤·定陶人

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