廣州樓市分化，愈演愈烈...

代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

近日，廣州規(guī)劃自然局發(fā)布一則公告：

原定于9月1日出讓的越秀區(qū)環(huán)市路以南AY0103023地塊宣布終止出讓。

作為土地大會(huì)上重點(diǎn)推介、首個(gè)”做地”模式轉(zhuǎn)化而來(lái)的地塊，出場(chǎng)自帶“聚光燈”，卻迎來(lái)了終止出讓的結(jié)果，讓業(yè)界引起了一番猜測(cè)…

01

終止出讓與調(diào)規(guī)并行，土地市場(chǎng)很“魔幻”

地塊位于越秀區(qū)火車(chē)站片區(qū)，距離地鐵五號(hào)線廣州火車(chē)站約500米，用地面積約1.01萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積4.05萬(wàn)㎡，起拍總價(jià)13.56億元，起拍樓面價(jià)3.34萬(wàn)元/㎡，容積率4.0，在寸土寸金的越秀存在一定的優(yōu)勢(shì)，加上整體規(guī)模較小，可歸為近兩年熱門(mén)的“小而美”。

起拍總價(jià)低，加上周邊以老舊小區(qū)為主，有一定的置換需求，通常來(lái)講，這類(lèi)地塊很大程度上會(huì)成為房企的“囊中之物”，但或許是地塊用途不純粹，以及噪音影響比較明顯等原因影響下，終止出讓成為了該地塊的結(jié)局。

一邊是地塊終止出讓?zhuān)硪贿吺亲砸?guī)局在陸續(xù)調(diào)整宅地控規(guī)擬上架土拍市場(chǎng)。

自7月以來(lái)，廣州自規(guī)局發(fā)布了包括荔灣、南沙、海珠、黃埔等區(qū)域多宗儲(chǔ)備地塊的批前公示：

就在最近，廣州自規(guī)局又新增發(fā)布了荔灣區(qū)中山八地塊、番禺區(qū)南浦島東鄉(xiāng)儲(chǔ)備地塊的批前公示。

其中南浦島東鄉(xiāng)儲(chǔ)備地塊批前公示信息顯示，規(guī)劃范圍總面積92.52公頃，涉宅用地面積共計(jì)23.62公頃，藍(lán)皮書(shū)中規(guī)劃容積率2.5，還規(guī)劃了商業(yè)用地、中小學(xué)用地、公園綠地等多種土地用途。

由地塊現(xiàn)狀圖可見(jiàn)，周邊以低矮別墅群、老舊小區(qū)為主，潛在置換需求明顯。

荔灣中山八地塊，根據(jù)公告，地塊由三宗小宅地組成，擬將原來(lái)的貨運(yùn)交通用地調(diào)整為二類(lèi)居住用地兼交通場(chǎng)站用地，用地面積2.62萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑5.67萬(wàn)㎡，容積率2.2。

這些儲(chǔ)備地塊，最終進(jìn)入土拍市場(chǎng)的又會(huì)有多少？

02

分化，廣州樓市的一個(gè)顯著特征

事實(shí)上，現(xiàn)階段的廣州樓市，不僅土拍市場(chǎng)流拍與調(diào)規(guī)并行，樓市上也存在著明顯的分化。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-7月中心四區(qū)商品住宅累計(jì)成交7898套，達(dá)到了近四年同時(shí)期最高，成交占比也由四年前12%提升至今年21%，荔灣、海珠、天河三區(qū)成交規(guī)模均較往年同時(shí)期有明顯好轉(zhuǎn)。

這在一定程度上反映出，市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)力正在回流中心四區(qū)。

相反，外圍區(qū)的成交規(guī)模較往年有明顯回落，例如增城、南沙等區(qū)域。

不僅區(qū)域間分化明顯，板塊間也存在著明顯的“割裂”。

以常年霸榜廣州商品住宅成交套數(shù)TOP1板塊的新塘鎮(zhèn)為例，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，板塊內(nèi)在售項(xiàng)目超20個(gè)，而今年1-7月有項(xiàng)目勁銷(xiāo)近500套，而有項(xiàng)目銷(xiāo)售不足50套，反差明顯。

在開(kāi)盤(pán)去化上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，上半年中心四區(qū)、近郊三區(qū)市場(chǎng)改善明顯，開(kāi)盤(pán)去化率均在20%以上，而外圍四區(qū)去化率僅有17%。

03

多重信號(hào)釋放，市場(chǎng)有望筑底企穩(wěn)

越秀區(qū)涉宅用地終止出讓?zhuān)蛟S是受地塊自身?xiàng)l件限制、市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)不明朗的情況下所產(chǎn)生的結(jié)果。

不過(guò)，從往年的廣州土拍節(jié)奏上看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，下半年的土拍活躍度往往優(yōu)于上半年。

其中去年下半年廣州涉宅用地供應(yīng)55宗，成交45宗。

七八月通常為樓市淡季，房企拿地積極性放緩也是情理之中。

對(duì)此，為提升市場(chǎng)預(yù)期，在近期不同層面釋放了一些利好信號(hào)，有望為接下來(lái)的“金九銀十”積極造勢(shì)。

在日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理表示，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

央行在8月15日發(fā)布的二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告提出，接下來(lái)著力推動(dòng)保障性住房再貸款等金融政策措施落地見(jiàn)效，并完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度。

廣州方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月70城房?jī)r(jià)中，廣州新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3 %，降幅環(huán)比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，新房持續(xù)筑底復(fù)蘇；同時(shí)，近期頭部房企官宣“保價(jià)”：加上八月份房企開(kāi)盤(pán)/推新積極性、重點(diǎn)50盤(pán)來(lái)訪認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)化率均較7月有明顯提升…

這一切，都是房企對(duì)廣州樓市后市發(fā)展充滿信心的體現(xiàn)。

另一方面，廣州供地節(jié)奏的持續(xù)放緩，也正是響應(yīng)去庫(kù)存號(hào)召的象征。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至7月末廣州商品住宅庫(kù)存1427.24萬(wàn)㎡，較近一年最高位減少201.57萬(wàn)㎡，去化周期21.3個(gè)月，較近一年最高位減少7.3個(gè)月。

或許我們有理由相信，廣州市場(chǎng)止跌企穩(wěn)，只是時(shí)間問(wèn)題。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。