一周參考消息丨“自拆自建自享”，自主更新或成未來城市更新主流

01

廣州之后，北京也收緊了建筑新規，單純“偷面積”的好房子將告一段落！

“好房子”迭代進入2.0版本。

繼廣州之后，北京也收緊了新房的建筑新規。

今年6月，廣州收緊了對新房市場的“偷面積”行為，叫停了新房市場上持續近2年時間的“卷得房率”行為，未來，新房使用率將維持在100%內。

最近，北京市場也傳出了類似的消息——新項目得房率將被收緊，不再允許大面積的贈送。目前，已經有項目因為報規不符合要求被打回。

從新規執行的時間長度來看，在好房子探索的道路上，北京的反應尤為靈敏！要知道北京可是在今年2月才印發好房子新規鼓勵增加陽臺、挑空空間且部分面積不計入容積率的，到目前為止，新規在市場上只跑了半年時間。

對比來看，廣州則早在2023年8月就開啟了“送面積”通道，新房得房率一度從傳統的80%-90%，迅速躍升至100%-110%，甚至突破125%、接近140%。

相當于北京用半年時間，“快進”完了廣州2年的劇情。

而這個過程中，上海則顯得非常謹慎，直到今年4月，才有“三陽臺”等重啟“送面積”的戶型產品在寶山、奉賢、青浦、長寧等區域少量出現。而且，到目前來看上海新規并未繼續放開。

整體來看，我們認為一線城市對“偷面積”等建筑新規的收緊，是一個明智且必然的行為。

實際上，我們在今年5月期的晨光地產行研《好房子:“一石三鳥”的解題策略》篇中就曾提到：“好房子”政策通過放寬建筑設計法規限制，有效激發了新房購買熱情，但客觀上也抑制了二手房市場，需要警惕該政策可能帶來的潛在影響。

目前來看，以“高得房率”為代表的新規好房子，實際上是把雙刃劍，一方面它確實促進了市場對新項目的購買；但另一方面，它也讓老項目加速貶值。而且，如果建筑新規一次性放開，到位的尺度不好把握，可能導致二手房價格大幅下跌；但如果逐步放開，又會加劇市場的觀望以及開發商的焦慮情緒，引發新房踩踏。無論出現哪種情況，都將對市場造成損害！

所以，在當前保價格、穩價格、抬價格的市場訴求當中，北京、廣州等城市收緊建筑新規、適度回調政策尺度，將好房子的“得房率”把控在更合理范圍內，顯然更有利于市場維穩。

實際上，住建部曾明確表態：建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”。當前，據悉高層對部分開發商和購房者對“好房子=高得房率”的認知也非常不滿意。

在我們看來，建筑新規之下，“好房子”的內容應該很豐富，不能只把它釘在“偷面積、增加得房率”上。“好房子”的迭代肯定會繼續下去，通過歧視二手房來帶來新房的成交的通路肯定也會持續下去。

而且，在資產價格保值增值、讓新房附加值更高的整體市場訴求之下，未來新的房子必然會比舊的項目更有優勢，但這個優勢會體現在什么地方，這就需要開發商動更多的腦筋了。

住建部其實給過方向——要通過好的設計、好的材料、好的施工、好的服務等，解決居住中的痛點問題，全面提升住房品質。

當這些要求落地，市場上的房子會是什么樣？房地產這個產業會是什么模樣？我們對此充滿期待！

02

“自拆自建自享”，自主更新或成未來城市更新主流

老破小的新出路。

最近，越來越多的地方政府，發文鼓勵老舊小區自主更新。

今年5月，中辦、國辦印發了“關于持續推進城市更新行動的意見”，其中明確提到“鼓勵產權所有人自主更新”。

8月2日，廣東省住建廳正式發布《關于推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（征求意見稿）》。根據文件內容，只要是2021年廣東省城鎮老舊小區改造文件（粵府辦〔2021〕3號）確定范圍內的老舊小區（含單棟住宅樓），且滿足下列條件之一，即可申請自主更新。

值得注意的是，這個申請條件其實非常寬泛！具體如下：

1、經房屋安全鑒定單位依據《危險房屋鑒定標準》鑒定等級為B級（基本完好房）、C級（部分危險房）和D級（整幢危險房），或根據房屋完損等級評定標準鑒定為嚴重損壞房、危險房的；

2、無獨立廚房、衛生間等的非成套住宅，且使用功能不齊全、配套設施不完善的；

3、磚混結構的預制板房屋，建筑結構差，影響居住安全及生活品質的。

從以上的標準來看，符合“自主更新”和“自拆自建”的老破小規模其實非常大。基本上只要房屋存在安全隱患、屬于非成套住宅，或是磚混結構預制板房，都可以申請“自拆自建”！

而在城市更新最難的“錢從哪來”問題上，文件也明確了相應的金融配套政策。例如，在自主更新時，可以申請公積金貸款或提取，還可以申請使用住宅專項維修資金；政府還將給予財稅、金融等方面的政策支持，包括政府性基金和相關稅收減免等。

更重要的是，自主更新允許適度增加建筑規模。這意味著，完成更新后原住民不僅能獲得更好的居住環境，還能產生直接收益。即可按需求增加建筑面積、增配服務設施，剩下的增量空間還可用于建設保障性住房和配套設施，獲得租金收益。

值得一提的是，除了廣州，蘇州、廈門等城市近期也發布了相關文件。

• 8月9日，《蘇州市姑蘇區居民私有住房自主更新規劃管理規定》出臺；

• 7月25日，廈門市自規局、廈門住建局聯合制定并印發《城鎮老舊小區自主更新改造指導意見》。

而在浙江杭州，這種“自主更新”模式則已落地實踐。

2023年5月，浙工新村小區成立居民自主更新委員會，代表548戶全體業主向政府提交自主改造申請。經過杭州市政府批準后，業主自籌改造資金5個億，最終于2025年2月完成了整個小區的“自拆自建”。最終，居民不僅實現了“居住面積的升級”，還實現了資產的“價格升值”（改造前小區成交單價在2.7萬-3萬元/平方米，改造后成交單價上升至4.2萬元/㎡）。

整體來看，由居民主導“自拆自建”，既解決了城市更新規模小、城市更新速度慢、項目資金不足的問題，又讓原業主能充分享受城市更新帶來的不動產溢價。

顯然，隨著我國城市發展進入新階段，在城市更新的國家級戰略下，“新區靠規劃溢價” 的時代已落幕，而地段優越、配套完善、充滿煙火氣的核心老城區，正迎來價值重塑。

對于房地產開發商而言，在這個過程中將變身為承建商，賺“專業能力”的錢，這顯然也更符合當前房地產行業新模式的要求。

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