中央城市工作會議釋放關鍵信號：前瞻“十五五”城市發展戰略

“十五五”時期（2026-2030年）是我國基本實現社會主義現代化夯實基礎、全面發力的關鍵階段，其規劃編制工作正處于黨中央組織起草建議的核心階段。自2025年3月全國兩會部署規劃編制工作以來，中央層面持續推進相關工作深化細化。6月，中央進一步要求“十五五”規劃編制要把頂層設計和問計于民統一起來。特別是7月中央城市工作會議，明確了城市高質量發展和內涵式發展的主題主線，確定了當前和今后一個時期城市工作的總體要求、重要原則、重點任務。

這一系列重大決策部署將深刻重塑我國城鎮化發展格局，對房地產及相關產業產生深遠影響：行業發展模式將加速從規模擴張向品質提升轉型，從增量開發向存量運營轉變；企業投資策略、建設標準、創新方向、運營模式以及選址布局邏輯都將迎來系統性重構。對此，仲量聯行總結了“十五五”時期中國城市發展轉型需要關注的六大重點方向：

“十五五”時期城市發展的首要任務在于優化現代化城市體系，其核心是提升城市對人口和經濟社會發展的綜合承載能力。中國已規劃了19個國家級城市群，“十四五”期間建設進度略有差異。而政府持續的基礎設施投資一方面強化了戰略腹地城市群的能源保障投資，包括為人工智能算力提供普惠能源基礎等，另一方面更強化了城市群內的快速交通體系和內河航運體系建設。在全國統一大市場和國內大循環指引下，城市群的分工協同對于發揮聚集效應和規模效應至關重要。中心城市將增強全球資源配置能力、科技創新動力和高端產業引領功能，周邊城市將形成產業分工、梯級配置、特色差異和文化名片，從人、產、城、文等多維梯度構建完整產業鏈生態的承載能力。

中國總人口已經連續三年呈現負增長態勢，根據聯合國預測，到2030年中國總人口將降至14億以下?？梢灶A見，“十五五”期間，中國人口將呈現兩大趨勢——全國人口進一步向中心城市聚集，農村人口持續向縣域城鎮轉移。兒童友好型城市和青年發展型城市建設將進一步推廣和深化。主要城市之間依托各自資源稟賦和制度創新，擴大對外開放和對內吸引，增強對創新人才、年輕人以及新增就業的吸引力。在人口老齡化過程中，城市對年輕人口的吸引力將直接決定其長期競爭力，包括但不限于基礎設施投資能力、創新能力、消費潛力、文化魅力、財政實力和金融活力。

以量子計算、人工智能、下一代互聯網、生物技術、清潔能源、可控核聚變、低空經濟等為代表的前沿科技領域正在形成系統性突破，這些突破不僅催生新質生產力，更將在未來持續推動創新變革，為能源及交通等基礎設施、衣食住行等日常消費、制造業以及服務業領域的就業產生積極影響?！笆逦濉逼陂g，都市創新區構建的創新生態體系，將徹底改變基于要素成本領先的傳統產業梯度轉移模式，推動形成以創新要素集聚為核心的新發展范式。培育獨角獸企業、創新引智力度、科技金融支持、寬松創新環境、孵化增量市場等成為推動城市動能轉換的突破策略；而提供創新基礎設施、寬松的監管環境、團隊價值認可、長期資本支持、專業通識兼備則成為推動城市結構優化的核心要素。

“十五五”期間，對國內大部分城市而言，前沿創新的產業形態不再是草根單兵創業，而是由大學、企業、金融、政府構建的創新生態系統的集群作戰，頭部科技企業的聚集效應正重塑城市創新競爭力版圖。未來前沿創新生態的構建和可持續發展需要資金、技術、基礎科學、教育、醫療、培訓、國際交流、交通等城市功能的復合創新和品質提升。都市創新區不斷強化開放包容、堅韌不拔、銳意進取的創新文化和環境，并通過城市更新不斷完善創新人才發展成長的城市功能和品質，以增強人才粘性，更構建起創新文化代際傳承的可持續發展機制，為城市轉型升級提供持久動能。

中央城市工作會議明確指出，中國城市發展將從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。城市更新成為建設現代化人民城市的重要抓手。金融市場融資也將從房地產開發增值融資向資產運營增值融資轉變?！笆逦濉逼陂g，統一授權、統一管理、統一運營的國有資產管理平臺企業將成為規模化提升閑置低效資產運營效率，確保國有資產保值增值的主力軍。富有市場競爭力的運營主體也將成為提升城市公共空間活力的重要合作伙伴。金融模式創新需要從開發銷售現金流為基礎向以運營現金流為基礎的融資模式轉變，運營穩定性、融資長期性和信用風險管控成為模式創新突破的重點。

隨著城市化進程深化，存量更新相關的制度創新成為釋放城市活力、保持城市功能韌性的重要保證?！笆逦濉逼陂g，隨著城市更新項目的實踐落地，因地制宜、因時制宜、因事制宜，推動制度創新和試點示范，包括基準地價、土地出讓、土地使用年限等土地制度，功能轉換、混合利用、容積率獎勵等規劃制度，房地一體、產權和運營權分離等產權制度，專項維修資金、稅費減免、融資便利等金融政策，市場監管、安全監管等營商環境政策，逐步實現“創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”的城市發展目標。

仲量聯行深耕中國內地市場三十多年，聚焦不動產長效價值，助力中國城市高質量發展。我們不僅親歷中國主要城市發展演進過程，積累城市發展變遷數據，并依托全球平臺和視野，為城市發展戰略制訂提供前瞻理念和落地方案；通過貫通宏觀產業規劃、中觀行業發展和微觀企業選址動態，我們為城市產業發展規劃提供全方位洞察，持續探索城市運營創新模式；更重要的是，仲量聯行憑借全業態資源整合能力，能夠提供從戰略規劃到落地實施的全流程服務，助力中國城市實現“結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效”的長期發展目標。