帶你看中國丨2025年第二季度物流倉儲市場概覽

2025年上半年，盡管消費信心尚未完全恢復，中國社會消費品零售總額仍實現(xiàn)5%的同比增長，帶動物流地產(chǎn)需求溫和回暖。二季度消費同比增速雖較一季度有所提升，但整體復蘇動能仍顯不足，呈現(xiàn)出消費升級與性價比需求并存的結(jié)構(gòu)性特征。其中，家具、家電及通訊器材等非時效性商品消費恢復較為明顯，線上消費滲透率持續(xù)提升帶動快遞業(yè)務量保持近20%的同比增長，促進了國內(nèi)電商平臺與第三方物流企業(yè)的租賃需求回升。與此同時，跨境電商企業(yè)基于全球戰(zhàn)略調(diào)整，普遍放緩了國內(nèi)倉儲擴張步伐。

區(qū)域市場分化特征顯著，雖然二季度全國新增供應總量保持穩(wěn)定，但各城市供應節(jié)奏差異導致空置率表現(xiàn)明顯分化。持續(xù)的高供應與空置率攀升使多數(shù)城市倉儲租金承壓下行，預計年內(nèi)市場去化壓力將進一步加大，業(yè)主方或?qū)⒓涌煺{(diào)整價格策略以應對市場變化。

2025年二季度，中國物流倉儲市場延續(xù)了低位復蘇態(tài)勢。仲量聯(lián)行本季度追蹤的21個主要物流市場數(shù)據(jù)顯示，當季實現(xiàn)凈吸納量約190萬平方米，小幅超越179萬平方米的新增供應量。在各類促消費政策推動下，消費逐步恢復帶動了第三方物流企業(yè)和國內(nèi)電商平臺的倉儲需求回暖，同時企業(yè)降本驅(qū)動的搬遷需求也成為租賃市場的重要支撐。值得注意的是，跨境電商因全球業(yè)務戰(zhàn)略調(diào)整放緩了國內(nèi)倉儲擴張計劃，尤其在華南地區(qū)的倉儲租賃需求出現(xiàn)回調(diào)。

區(qū)域市場分化格局持續(xù)深化：華北地區(qū)租賃活動以成本導向型外遷為主，部分北京成熟子市場的租戶向平谷、廊坊等租金洼地轉(zhuǎn)移；華東地區(qū)需求相對穩(wěn)定，主要由尋求降本的租戶驅(qū)動；華南地區(qū)需求主力重回國內(nèi)電商和第三方物流企業(yè)；華西地區(qū)則因消費升級和迭代趨勢，二級及以上能效家電、數(shù)碼產(chǎn)品及汽車等升級類商品產(chǎn)業(yè)鏈的倉儲需求顯著提升，推動當?shù)匚锪鞯禺a(chǎn)市場持續(xù)整合與發(fā)展。

2025年第二季度，全國物流地產(chǎn)市場供應端呈現(xiàn)整體穩(wěn)定與區(qū)域分化并存的格局，合計新增供應總量約179萬平方米。其中，上海和北京繼續(xù)面臨供應壓力，空置率保持高位；佛山和惠州單季供應量均突破40萬平方米，但憑借良好的預租去化表現(xiàn)，兩地空置率均維持在合理區(qū)間；成都雖迎來較大規(guī)模新增供應，但在消費類需求支撐下空置率保持穩(wěn)定?？傮w而言，本季度多數(shù)城市新增供應壓力相對可控，空置率呈現(xiàn)溫和改善趨勢。

展望中短期，中國物流地產(chǎn)市場供應端仍將保持較高活躍度。北京、上海、東莞、佛山等市場已進入集中供應階段，新增供應規(guī)模預計將維持相對高位。在當前市場需求增長較為乏力背景下，新增項目去化周期或?qū)⒀娱L，整體市場空置率持續(xù)面臨上行壓力。

2025年第二季度，全國高標倉市場租金延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。受需求增長放緩和新增供應持續(xù)的影響，市場競爭日趨激烈。為了爭取存量客戶資源和有限的增量需求，業(yè)主采取較為激進的定價策略，包括加大租金優(yōu)惠力度等。仲量聯(lián)行追蹤的主要市場中，二季度多數(shù)城市平均租金錄得負增長，其中空置率較高的城市租金下行壓力更為顯著。具體來看，空置率超過25%的北京、上海、蘇州、常熟、天津、嘉興、廊坊等城市，租金同比跌幅普遍在10%以上。

短期內(nèi)，中國物流地產(chǎn)市場仍面臨多重挑戰(zhàn)。租戶成本控制意識持續(xù)增強，需求端復蘇動能相對不足，加之新增供應集中入市，預計市場整體空置率將繼續(xù)承壓。在此背景下，業(yè)主方或?qū)⒀永m(xù)靈活的租賃策略，通過租金調(diào)整、延長免租期等多元舉措應對市場波動，提升項目競爭力。不過，隨著新增供應逐步被吸納、空置率見頂回落，以及區(qū)域市場差異化發(fā)展的顯現(xiàn)，部分城市租金有望在2026年下半年率先實現(xiàn)企穩(wěn)回升。

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