帶你看中國丨2025年第二季度零售地產市場概覽

2025年上半年，中國社會消費品零售總額實現245,458億元，同比增長5.0%，增速較一季度加快0.4個百分點，較上年全年提升1.5個百分點。其中，商品零售增長5.1%，餐飲收入增長4.3%，這也是近年來商品零售首次超過餐飲收入。尤其在6月，餐飲收入的當月同比增速回落至0.9%，創2023年社會復常后的短期新低。分業態看，在“國補”政策刺激下，家用電器和音像器材消費以30.7%的高增速領漲，較上年同期大幅提升27.6個百分點；文化辦公用品消費由負轉正，同比增速高達25.4%，位居第二；通訊器材、家具、體育娛樂各自的消費增速亦突破20%。與此相對，汽車消費相對疲軟，增速僅0.8%；服飾、鞋帽、針紡織品消費增速為3.1%，化妝品消費增速為2.9%；傳統業態相對低迷的宏觀消費數據，持續向零售地產需求端釋放出頗為謹慎的信號。受“618”網購節影響，全國網上零售額增速回升至8.5%，實物商品網上零售額占社零總額的比重較一季度有所回升，達到24.9%。對比去年同期，今年上半年的社零增速與網上零售額增速差明顯收窄，向實體零售商業傳遞出積極訊號。節假日經濟持續火熱，長假黃金周的旅游收入同比增速接近10%，游客入境人次創新高。

上半年，21個重點城市錄得新增供應共計206.9萬平方米，同比回落27.5%。中國優質零售地產市場供給側已然進入增量放緩周期；一線城市占比高達61.0%，北京、深圳位居前二，商業地產開發在風險壓力中已回歸高線城市。仲量聯行40個主要城市的統計數據顯示，中國前三十強頭部開發商的市場份額已超過50%，持續主導商業地產開發。上半年全國范圍新開業的代表性項目包括但不限于：上海鑫耀·光環Live二期、北京超極合生匯西區、深圳K11 ECOAST、鄭州鄭東萬象城、南昌大悅城等。

盡管上半年新增供應回落，但市場平均空置率仍持續上漲。據仲量聯行統計，中國21城優質零售地產市場平均空置率收至10.5%，上半年累計上漲0.3個百分點。分城市看，A類商業一線城市的平均空置率收至8.4%，上半年累計上漲1.1個百分點，集中供應是主因；B類商業新一線城市總體持平，保持在10.8%；C類商業二線城市則微跌0.1個百分點，報12.1%。

短期來看，中國零售地產的平均空置率已接近觸達峰值，有望在12個月內開始回落。增量需求持續承壓，并面臨結構性變化和基本盤收緊的雙重壓力。一方面，主力增量需求從高租金業態轉向低租金業態，導致總體租金出現結構性下滑；另一方面，零售品牌總體需求持續承壓，承租能力下降，且銷售額下降進一步拉低扣點收入。仲量聯行數據顯示，中國21個重點城市優質零售地產市場首層租金上半年累計下跌2.8%，跌幅較上年同期有所擴大，且二季度跌幅高于一季度。

中國零售地產上半年市場情緒仍然偏弱，但在空置率回穩的預期中，可以看到市場在調整中孕育的發展新機。本報告梳理出四大“變化”趨勢，這些趨勢正在重塑中國零售地產市場新動能。

1消費客群結構改變

“單身經濟”的崛起與家庭消費的收縮相伴共生。在經濟預期波動下，千禧一代的家庭消費在“啞鈴式”家庭結構中承壓，相關支出收緊體現在上半年相對疲軟的兒童業態表現。與之相對的，“單身經濟”群體正逐年擴容，以“寵物經濟”為代表的陪伴式消費正快速增長，成為實體零售商業增量的重要支撐。

2商品價值溢價改變

情緒價值溢價和功能價值回歸逐步替代過去的品牌價值溢價。上半年，高端消費回落趨勢明顯，奢侈品行業在銷售額和租賃表現上雖兩極分化，但從均值分析仍呈現疲軟態勢。面對行業下行壓力，頭部品牌正采取多重應對策略：聚焦高凈值客群維護，加速布局高能級門店，并戰略性回歸一線及新一線城市核心商圈。與此同時，潮玩經濟異軍突起，不僅在國內市場表現搶眼，更展現出引領全球消費風尚的潛力，成為Z世代消費者追捧的高溢價品類。值得注意的是，在直播電商的助推下，C2M（顧客直連制造）模式快速崛起，“白牌”商品憑借高性價比優勢贏得年輕消費群體青睞，對傳統品牌市場形成沖擊。

3商業空間價值改變

從早期的“交易場”轉向如今的“社交場”，消費者在商業空間的駐留時間明顯被拉長。從動因分析，商業銷售不再只是商品買賣，而更強調消費群體之間社交及其與品牌的有效互動。因此，“社交場”取代“交易場”是當下零售商業不可逆的發展大勢；但從經營效率分析，消費客單、時單回落，須延長商業運營時間，以沖抵前者所引致的收益下滑。

4消費供給結構改變

中國零售地產市場正經歷深刻的供給側變革，其核心驅動力已從國際品牌主導逐漸轉向本土品牌崛起，中國品牌正全面滲透各商業業態——無論是零售服飾、餐飲服務，還是潮玩科技，本土品牌的創新活力不僅重塑著國內消費市場格局，也讓零售消費看到消費產業鏈未來的可塑性。

2025年，中國21個主要城市的新增供應總量接近800萬平方米，與上年同期持平或略有下降；但下半年項目如期開業的壓力較大，因此實際交付量或難超過700萬平方米。未來三年，中國零售地產市場將正式進入供給端的“退潮期”：商業地產開發焦點重回一線、新一線城市；伴隨供應收縮，市場平均空置率有望于2025年末見頂，2026年開始逐步回落。這一調整過程將帶來市場信心的逐步修復，預計至2027年，一線城市零售地產租金將率先企穩回升，全國平均租金水平有望在2028年隨之止跌企穩。