北京律師：50 萬買農村自建房住 8 年被強拆，賣方要退房款賠損失

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花 50 萬買的農村自建房，住了 8 年突然被認定為違法建筑強制拆除，購房者的房款和裝修損失能追回嗎？北京大興區一起案例給出答案：合同因標的物違法被認定無效，賣方需返還房款并賠償部分裝修損失，但購房者自身過錯導致的部分損失需自行承擔。法院的判決為農村自建房交易的風險防范敲響了警鐘。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：陳紅

被告：王麗

關聯人物：

趙偉（陳紅的公公）

趙敏（陳紅的婆婆）

楊磊（裝修工程承包方）

（二）事件經過

2017 年 2 月 12 日，陳紅與王麗簽訂《農村自建房買賣合同》，約定：陳紅以 50 萬元購買王麗位于北京市大興區A村的三號房屋（農村自建房），房屋占地面積 224.1 平方米，為磚混結構平房（北正房 3 間、南倒座 3 間、東廂房 1 間，院子有彩鋼棚封頂）。合同特別約定：“甲方應保證該房屋不屬于違章建筑……” 條款被刪除；“若以后房屋因違章建筑被拆除，甲方無償退還乙方的全部購房款”。

2017 年 2 月 13 日，陳紅向王麗支付房款 20 萬元；2017 年 6 月 17 日，趙偉（陳紅公公）代陳紅支付剩余 30 萬元，王麗出具收條確認。

2017 年 4 月，趙偉與楊磊簽訂《A村裝修工程合同協議》，約定對三號房屋進行裝修，總造價 33.2677 萬元，工期 90 天。陳紅稱裝修包括加建廂房小二層、地板鋪設、隔斷等，但未提供付款憑證。此后，三號房屋由趙敏（陳紅婆婆）居住，部分用于員工使用。

2024 年 5 月 31 日，北京市大興區某鎮人民政府出具《強制拆除決定書》，認定三號房屋為違法建筑物（面積 209.81 平方米），因未在限期內自行拆除，決定于 2024 年 6 月 4 日實施強制拆除。該決定書載明的相對人為趙敏（陳紅婆婆）。

陳紅訴至法院，請求：1. 確認《農村自建房買賣合同》無效；2. 判令王麗返還購房款 50 萬元；3. 支付資金占用利息（以 50 萬元為基數，自 2017 年 2 月 13 日起按年利率 3.85% 計算至實際返還之日）；4. 賠償裝修損失 33.2677 萬元；5. 承擔全部訴訟費用。

王麗辯稱：1. 陳紅明知三號房屋無合法手續及宅基地政策，自愿承擔風險，且實際購房人為趙偉（曾因拆遷獲益，此次購房亦為獲取拆遷利益）；2. 已告知登記外村人名下的風險，陳紅執意登記趙敏名字，導致房屋被強拆，責任應由其自行承擔；3. 若合同無效，應扣除陳紅 8 年的房屋占有使用費、自己建房成本及陳紅出租收益；4. 陳紅主張的裝修損失無依據，交付時房屋已有基礎裝修，可移動設施已被搬走。

（三）爭議焦點

《農村自建房買賣合同》是否有效？

王麗是否應返還購房款 50 萬元？

資金占用利息和房屋占有使用費是否應支持？

裝修損失應如何認定和分擔？

二、案件分析

（一）合同效力的認定

根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。

三號房屋未取得規劃許可，被政府認定為違法建筑，以其為標的的《農村自建房買賣合同》因違反法律強制性規定，應屬無效。

此外，陳紅并非三號房屋所在村集體經濟組織成員，購買農村自建房本身違反宅基地使用權流轉的相關規定，進一步印證合同無效。

（二）合同無效后的責任劃分

王麗的主要過錯：作為出賣人，未取得規劃許可擅自建設三號房屋，且明知該房屋為違法建筑仍出售，對合同無效負有主要責任；未履行 “保證房屋合法性” 的基本義務，導致房屋被強拆。

陳紅的次要過錯：作為買受人，非本村村民卻購買農村自建房，未盡審慎審查義務，對合同無效存在一定過錯；明知房屋可能存在風險仍購買，且未對政府強拆決定提起復議或訴訟，放任損失擴大。

（三）購房款返還的認定

根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效后，因該合同取得的財產應當返還。王麗基于無效合同取得的 50 萬元購房款，應全額返還陳紅。

王麗主張扣除建房成本和占有使用費，因三號房屋為違法建筑，其建房成本不受法律保護；房屋占有使用費與陳紅主張的資金占用利息均系履行無效合同的衍生利益，法院對雙方的該部分主張均不予支持。

（四）裝修損失的認定

陳紅雖提交裝修合同，但未提供付款憑證，無法證明實際支出 33.2677 萬元；結合照片、視頻等證據，可認定其進行了一定裝修，但需考慮 8 年使用產生的損耗。

雙方對合同無效均有過錯，綜合過錯程度、裝修實際情況及損耗因素，法院酌定王麗賠償陳紅裝修損失 3 萬元。

三、裁判結果

法院判決：

陳紅與王麗簽訂的《農村自建房買賣合同》無效；

王麗于本判決生效之日起十日內返還陳紅購房款 50 萬元；

王麗于本判決生效之日起十日內支付陳紅裝修損失 3 萬元；

駁回陳紅的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）違法建筑交易不受法律保護

本案中，三號房屋因未取得規劃許可被認定為違法建筑，相關買賣合同直接無效。提醒當事人，切勿購買未取得合法手續的農村自建房，此類交易不僅無法獲得產權，還可能因房屋被強拆導致錢房兩空。

（二）非本村村民購買農村房屋風險極高

宅基地使用權是村集體經濟組織成員的專屬權利，非本村村民購買農村房屋的合同通常無效。陳紅因非本村村民，即使房屋合法，也無法取得產權，最終因房屋違法被拆而受損。

（三）合同無效后，過錯決定損失分擔

法院根據雙方過錯程度劃分責任，王麗因主要過錯返還全部房款并賠償部分裝修損失，陳紅因次要過錯自行承擔大部分裝修損失。這一原則強調交易雙方均需對自身行為負責，審慎參與民事活動。

（四）裝修損失需有充分證據證明

陳紅因未提供裝修付款憑證，主張的 33 萬余元損失未被全額支持。提醒購房者，裝修時應留存合同、付款記錄、發票等證據，以便在發生糾紛時證明實際損失。

（五）及時應對行政決定，避免損失擴大

陳紅在收到強拆決定書后未提起復議或訴訟，錯失救濟機會。遇到房屋被認定為違法建筑的情況，應及時通過法律途徑質疑行政決定的合法性，避免損失擴大。

本案的判決再次明確：農村自建房交易需嚴守法律底線，違法建筑和非本村村民購房均不受法律保護。對于購房者而言，認清農村房屋交易的法律限制，核實房屋合法性，留存交易證據，是避免此類糾紛的關鍵；對于賣房者而言，切勿出售違法建筑，否則需承擔返還房款及賠償損失的責任。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內容