上海房?jī)r(jià)進(jìn)入摸黑階段

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

一覺醒來，上海的房東和購房者突然懵了。

因?yàn)榇硎袌?chǎng)變化的二手房歷史成交價(jià)被屏蔽了。

摸黑的二手房市場(chǎng)

昨天（8月14日），上海樓市傳來新的信號(hào)——

鏈家網(wǎng)將上海區(qū)域的二手房成交價(jià)以及房東的調(diào)價(jià)信息全部隱藏，若要獲取小區(qū)房源的歷史成交價(jià)需要咨詢平臺(tái)上的經(jīng)紀(jì)人，同時(shí)各個(gè)小區(qū)的二手房成交記錄時(shí)間截止在了7月30日。

雖然平臺(tái)方未給出具體回應(yīng)，但從過去各個(gè)城市的市場(chǎng)走向來看，一定程度上代表了上海樓市的走向。

目前上海樓市，二手房成交量已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月回落。

2024年5月27日，上海樓市迎來“滬十條”，之后的6月，二手房成交一下子沖到26374套。

2024年9月29日的“滬七條”為樓市再添一把火，12月成交達(dá)到去年峰值近3萬套。

但今年7月二手房成交量環(huán)比6月下降6.9%，同比下降5.1%，為今年3月以來首次不足2萬套。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新披露的《2025年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》來看，2025年7月上海二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.9%，同比下降2.2%，是上海二手房住宅銷售價(jià)格指數(shù)階段性反彈后第三個(gè)月回落，也是相比2023年4月上海二手房住宅銷售價(jià)格指數(shù)高峰回落的最低歷史位置。

實(shí)際上，上海二手房市場(chǎng)進(jìn)入“摸瞎”階段，并非唯一。

去年6月，不再公開二手房成交價(jià)的城市就累計(jì)有16個(gè)，包括南京、珠海、北京、杭州、合肥、武漢、西安等熱點(diǎn)城市

以前深圳也有過這樣的階段，市場(chǎng)摸黑了將近4年。

2021年2月，深圳發(fā)布二手房參考價(jià)后，中介平臺(tái)上若掛盤價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)，則只顯示指導(dǎo)價(jià)，若掛盤價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)，則只顯示掛盤價(jià)，并且同時(shí)不再顯示歷史成交價(jià)。

隨后，深圳樓市進(jìn)入調(diào)整期，開始以參考價(jià)作為市場(chǎng)價(jià)的參考依據(jù)。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，2021年參考價(jià)政策出臺(tái)第一年，深圳54.5%的房源成交價(jià)高于參考價(jià)20%以上，只有5%的房源成交價(jià)低于參考價(jià)；

到2022年，低于參考價(jià)成交的占比上漲到19.7%；再看2023年全年，低于參考價(jià)成交的占比大幅增長(zhǎng)至50.3%。

直到2023年11月，深圳多家中介平臺(tái)才重新對(duì)外展示實(shí)際掛盤價(jià)，但也僅限于低于參考價(jià)的房源。

接著到了2024年5月深圳中介平臺(tái)才重新把二手房的真實(shí)掛盤價(jià)以及掛盤均價(jià)放出，但歷史的成交價(jià)格依舊未顯，而彼時(shí)深圳二手房低于參考價(jià)成交的占比已經(jīng)升至83%。

一直到了2024年6月深圳二手房歷史成交價(jià)才得以重新披露，但也僅限于2020年后所成交的部分歷史數(shù)據(jù)。

只有到了2025年以后，截至當(dāng)前，深圳中介平臺(tái)才把二手房的單個(gè)房源掛盤價(jià)、掛盤均價(jià)以及歷史成交價(jià)對(duì)外展示。

在二手房市場(chǎng)，成交價(jià)是最關(guān)鍵的數(shù)據(jù)之一，直接影響買賣雙方的決策，這是深圳的二手房歷史進(jìn)程，也一定程度上影響了深圳樓市調(diào)整的那幾年。

所以，這次上海的成交價(jià)不再展示，對(duì)上海樓市而言未嘗不是一個(gè)新的轉(zhuǎn)折。

會(huì)有什么影響？

如今，上海加入了二手房歷史成交價(jià)不再對(duì)外展示的行列，作為樓市的龍頭城市，具備一定的示范作用，那么深圳還會(huì)跟進(jìn)嗎？

其實(shí)這點(diǎn)，可以不用太過擔(dān)心。

當(dāng)初深圳樓市進(jìn)入摸瞎階段是為了抑制過熱的市場(chǎng)行情，避免部分業(yè)主跟風(fēng)調(diào)價(jià)報(bào)價(jià)，引導(dǎo)買家失去理智盲目上車，抑制市場(chǎng)熱度的目的已經(jīng)達(dá)成。

如今深圳市場(chǎng)已經(jīng)回歸理性，加上進(jìn)入2025年后，市場(chǎng)成交已經(jīng)趨于平穩(wěn)，每個(gè)月的成交量維持在4500-6000套的成交水平，相對(duì)其他城市，市場(chǎng)也更理性。

只是縱觀過去二手房?jī)r(jià)格無論是成交價(jià)還是掛盤價(jià)被隱藏的城市，都曾出現(xiàn)過一些亂象。

比如各種付費(fèi)的成交數(shù)據(jù)，不良中介聯(lián)合業(yè)主吃差價(jià)，錯(cuò)誤的成交價(jià)亂飛，買方的議價(jià)能力虛弱了市場(chǎng)觀望情緒加劇，總之整個(gè)市場(chǎng)獲取信息的成本增加了。

比如北京，自從2017年中介平臺(tái)不再展示歷史成交價(jià)格后，同樣出現(xiàn)過這樣的市場(chǎng)生態(tài)——

想看成交價(jià)格？請(qǐng)進(jìn)內(nèi)部爆料群

哪個(gè)片區(qū)是洼地？請(qǐng)進(jìn)付費(fèi)數(shù)據(jù)群

有沒有筍盤？9.9拉你進(jìn)真實(shí)成交記錄庫

想知道成交套數(shù)？進(jìn)小程序看廣告免費(fèi)獲取

要不就是小區(qū)成交一套，業(yè)主高高興興通報(bào)“xxx鄰居90平成交創(chuàng)新高”

所以，上海也不會(huì)例外。

雖然中介后臺(tái)依舊可以查看成交價(jià)格，包括成交的戶型、日期等成交的信息細(xì)節(jié)，購房群體也可以通過直接自選中介的方式獲取成交信息。

但對(duì)購房者而言，比價(jià)投入的精力和時(shí)間比以往多了，那么實(shí)際的成交周期也會(huì)被拉。

那么，整個(gè)市場(chǎng)的博成本也隨之增加。

接下來，買家買貴了和業(yè)主被市場(chǎng)不好影響而降價(jià)急售都有可能同時(shí)出現(xiàn)。

PS：如果覺得這些市場(chǎng)最新的信息對(duì)你有價(jià)值，歡迎關(guān)注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動(dòng)態(tài)。

作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)