機構看多！高盛：上海和深圳將引領房地產市場開啟復蘇

2026年4月10日，高盛發布報告，旗幟鮮明地指出上海和深圳將引領中國房地產市場的復蘇，預計這兩座城市在今年底率先觸底，復蘇時間較其他一線和二線城市提前6至24個月。更具體而言，高盛的模型預計上海和深圳房價將在2025年底至2028年底期間累計上漲15%。

就在這份報告發布之前，3月份的樓市成交數據已為這一判斷提供了充分的市場注腳。上海、深圳、北京三大一線城市均走出了成色不一的“小陽春”行情，但復蘇的節奏、力度與結構特征呈現出顯著分化。

從近期成交數據來看，2026年3月，全國房地產市場出現典型的季節性回暖，并且強度明顯超出往年，重點30城新房成交面積環比增長 119.7%，二手房成交套數環比增長 94.7%。

一線城市表現尤為突出：

北京二手房成交約 1.99萬套，創15個月新高

上海二手房成交約 3.13萬套，為近五年最高

深圳成交約 5071套，環比增長超 116%

透過這些數據，可以更清晰地理解高盛判斷背后的市場邏輯。

上海：二手房領跑，新房跟進，量價齊升的復蘇典范

上海是本輪“小陽春”行情中表現最為強勁的城市。中指研究院數據顯示，3月上海新房成交2270套，環比增長101.9%，同比增長6.32%；新房住宅均價63185元/平方米，環比微漲0.33%，保持平穩。更值得關注的是，當月供應2181套，呈現供小于求的平衡格局。

上海市場真正的爆發點在于二手房。3月上海二手商品房成交31215套，創近5年新高，同比增長6.39%。二手住宅均價55075元/平方米，環比微增0.08%，結束了長達33個月的下跌態勢。單日成交方面，3月28日單日網簽達1585套，創下近5年新高；全月共有13天單日網簽突破千套大關。

從政策驅動來看，“滬七條”新政精準釋放了購房需求——社保繳納年限從3年降至1年，疊加三區二手房收購試點，為“老破小”資產提供了明確的退出渠道。上海二手房自2025年8月起已進入去庫存通道，至2026年2月掛牌存量較高峰期減少25.7%。量在價先的邏輯已初步兌現：議價空間從此前的5%—8%收窄至2%—3%，核心區部分房源甚至出現小幅提價。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶評價稱，從全國核心城市來看，上海目前表現出的復蘇力度與市場韌性，使其成為今年“小陽春”行情中活躍度最高的城市。

深圳：環比反彈亮眼，同比壓力猶存

深圳市場同樣迎來“小陽春”，但成色較上海存在溫差。新房方面，3月深圳新建商品房共成交5081套，環比大漲108.8%，但同比下降11.0%；其中住宅成交2827套，環比大漲117.8%，同比下降32.1%。深圳貝殼研究院數據顯示，3月深圳一、二手房共成交11851套，其中新房成交5081套，二手房成交6770套。

二手房表現方面，3月深圳二手房共計錄得7225套，環比大漲151.2%，創近12個月新高，但同比仍下跌6.2%。3月住宅新增供應量大幅增長228%至19.97萬平方米，成交規模達30.5萬平方米，環比增長107%。二手房市場議價空間從前期進一步收窄至9.2%，環比縮小0.6%。

與上海“量價齊升”不同的是，深圳市場的復蘇更多體現為 “以價換量”與結構性分化。深房中協數據顯示，當前深圳二手房市場呈現出深度的結構性分化——高單價、低流通的頂端資產（如深圳灣）與高流通、中低單價的剛性需求基本盤（如龍崗中心城、布吉中心）并存，中間片區表現平淡。業內專家認為，與2025年同期相比仍有下滑，當前市場復蘇力度弱于去年同期，整體處于“弱復蘇”狀態。

北京：新房創新高，二手房韌性足，但同比基數壓力顯現

北京市場同樣走出了“小陽春”行情。中指研究院數據顯示，3月北京商品住宅共成交3403套，創近一年新高，僅次于2025年3月。二手房方面，3月北京二手住宅網簽量達19886套，環比增長144.6%，同比增長3.4%，是近15個月以來的最高水平。一季度累計網簽43098套，與去年同期基本持平。

在價格端，2月北京二手住宅價格指數環比上漲0.3%，率先實現止跌回穩；3月成交單價延續了穩定趨勢，形成“量漲價穩”的良性復蘇格局。從結構看，總價300萬元以下二手房成交占比達66.3%，剛需群體集中入市特征明顯。

不過，北京市場的“同比”壓力在3月新房數據中也有體現。中指研究院數據顯示，2026年一季度北京新建商品住宅累計成交規模同比減少28%，處于近年同期低位，市場整體仍處于筑底階段。有分析指出，3月新房預計成交同比跌38%，二手房預計同比下降3%，絕對活躍度尚未回到去年水平。

此外，4月首周北京市場熱度延續：4月1日北京新房單日網簽量達2375套，相當于2025年4月全月網簽總量的69.53%。3月北京共有14個項目入市，推盤積極性明顯提升。

從3-4月份的成交數據來看，房地產市場正在從“全面調整”轉向“結構性修復”。

短期來看，“量升價穩”仍將是主基調；中長期來看，隨著核心城市率先企穩，市場將逐步完成從“去庫存”到“再平衡”的過渡。

而真正的機會，不在“全面反彈”，而在——上海、深圳等核心城市，以及優質房企所代表的“確定性資產”。