象嶼地產，急需一位火場先鋒

文/狗蛋分蛋

象嶼地產的人事動蕩還在繼續。

繼5月滬浙區域總經理換人后，最近有消息稱，象嶼地產營銷總經理孫群存已離職。

孫群存是85后，早年在華潤置地當了7年管培生，2017年加入融信，最高坐到了集團營銷總的位置，陪伴融信跨過千億門檻。

2022年，融信集團“爆雷”，次年2月孫群存離開，轉投另一福建房企金輝，擔任集團營銷總。沒過多久，金輝陷入流動性危機，高管集體出走。

在金輝只待了半年左右，孫群存又又又離職了，此后，同樣選擇了閩系房企，不一樣的是，這回是具有廈門國資背景的象嶼地產。從加入象嶼地產到離職，前后不到兩年。

有網友開玩笑說，孫群存是有點水逆在身上的。

據內部人士透露，這次孫群存是主動提出離職。

馬云曾經說過，員工主動離職，要么是錢給沒到位，要么是受委屈了。象嶼地產營銷總的待遇，在業內排得上號，那么原因只剩下一個。

孫群存加入象嶼地產，帶著很大的決心。

當時胡新立上任象嶼地產董事長剛一年，正在大刀闊斧搞改革，孫群存作為改革悍將，一上來就大手筆“降本增效”，比如調整傭金制度，將傭金完成拆分為簽約和認購兩個指標——

如果簽約完成認購沒完成，當月傭金打7折，認購完成簽約沒完成一樣打7折。

據說，孫總因此沒少被手底下的人蛐蛐。

那段時間象嶼地產的一系列改革是有成效的，傲人的成績足以蓋過一切聲音。

2022年，象嶼地產以237.42億元的全口徑銷售額，首次殺入上海房企top10。2023年，排名繼續攀升，象嶼地產以205.7億元的全口徑銷售額，坐上上海房企第6的寶座。同為廈門國企的建發，在上海市場被其遠遠甩在身后。

同時，上海市場順利成為象嶼地產最大的業績奶牛，業績貢獻占比一度超過67%。

不過到了2024年，連續狂飆的后遺癥，開始在象嶼地產身上爆發。

2024年，象嶼地產在上海全口徑銷售額腰斬，僅124.2億元，排名也從第5，一下跌到了第14名。

上海市場的疲軟，拖累了整個集團的業績，同年象嶼地產在全國全口徑銷售額279.9億元，同比下降了34%，行業排名滑落至38位。

危局下，一輪新的改革開始醞釀。

只是這次改革的目標不再是攻城，而是更偏向守城。

攻城難，守城更難。

年初，象嶼地產組織架構大調整，由原本三大區域＋三大公司的模式，精簡為以上海、蘇州、福州為主的三大區域，同時表示：

對于去化壓力大，市場有效需求不足的區域，堅決暫停投資。

與組織架構、投拓目標同步發生的，還有高層管理變動。

2024年初，象嶼地產從金地商置重金挖來了鮑軼群擔任滬浙區域總經理職務，負責上海市場。

當時象嶼地產在上海的投拓疲態初顯，鮑軼群此前又以投拓能力聞名，因此不少人說：

鮑總是來救火的。

到了今年5月，剛當“救火隊長”一年的鮑總被突然調離，其職位由象嶼地產原江蘇區域總經理吳杰接任。

這事兒我們在之前的文章中也聊過，鮑軼群在任的那一年，象嶼在上海投拓依舊吃力，今年1-5月，只拿到一塊地，還是高溢價拿地。

市場猜測，鮑軼群的職位變動，透露了集團的不滿。

只是吳杰到任后，新的“救火隊長”依舊沒有挽回象嶼地產在上海土拍市場的頹勢。

之后，象嶼地產僅在7月上海第六輪土拍中收獲1個地塊，這塊地總價7.58億元，體量相對較小。關鍵，地還是和另一家廈門國資“國貿地產”聯合拿的。

體量小不說，還得和別人分錢。

到目前為止，今年象嶼地產在上海只拿了兩塊地，一塊是鮑軼群在位時拿的，一塊是吳杰新拿的，總數和2024年同期持平。

對地產行業而言，土儲是面粉，銷售業績就是面包，土儲轉換成業績有一定的滯后性，2024年拿地的頹勢，導致象嶼地產今年銷售排名繼續滑坡。

1-7月，象嶼地產在上海全口徑銷售額為81億元，排名第19。2024年1-7月象嶼地產在上海的銷售額排名為第15，2023年1-7月為第3。

如果未來的幾個月，象嶼地產在投拓方面依舊沒有起色，那么，明年的成績也必然不會太好看。

狗蛋說，救火隊長已經背過鍋，所以這回輪到隊員了。

孫群存的離開，不管主動還是被動，和公司業績疲軟是分不開的。

有消息稱，象嶼地產營銷總的位置尚處于空缺，對于新的任用集團還在考慮中。

這是一塊燙手山芋。

今年截至8月，象嶼在上海明面上的項目有5個，其中已經開盤的有3個，分別是：天宸雅頌、江灣悅府、蘇河琹廬。

蘇河琹廬是象嶼首次進入上海內環的項目，表現不錯，132套房源，到8月，網簽比例接近88%。

只是，擋不住天宸雅頌、江灣悅府拖后腿。

兩個項目一個在閔行浦江鎮，一個在奉賢金匯，屬于上海外環項目，去化壓力都比較大，比如江灣悅府，今年5月推盤198套房源，到8月網簽率只有9.6%。

單靠一個蘇河琹廬，撐不起象嶼地產在上海的野心。

未來，象嶼地產至少還有兩個項目入市，分別為天譽蘭香，以及花7.58億元與國貿地產聯合拿地的項目。后者貢獻能力有限，相比之下，天譽蘭香才是重點。

天譽蘭香地塊是當初鮑總在位時拿的，總共花了66.8億元，溢價率18.97%。怎么保住利潤很關鍵。

目前，上海市場依舊是象嶼地產的業績核心。想要守住在滬地位，象嶼地產不得不直面幾個問題：

首先，投拓問題。

吳杰接替鮑軼群擔任象嶼地產滬浙區域總經理后，還沒有新項目進賬，接下來上海的幾場土拍，吳總也該亮亮手段了。

其次，口碑問題。

這兩年，象嶼在上海的口碑已經奔著大華去了，不少項目遭遇了業主“團建”挑戰，不少老業主跑到新業主的相關評論區“維權”，某種程度上，已經影響到新項目的去化。

象嶼地產需要重塑其在上海的口碑。

最后，上面提到的新項目“天譽蘭香”，預計8月中下旬開放售樓處，該項目也是象嶼地產在上海首個高端“天”字系項目。在這個關鍵節點上，營銷總卻缺位了。

對象嶼而言，當務之急是找來一個新的火場先鋒。