司徒正襟：中國房地產市場的人口拐點、存量革命與制度重構

曾幾何時，中國房地產市場以“高杠桿、高周轉、高增長”模式創造了舉世矚目的“中國速度”。然而，進入2025年，這一增長范式正面臨前所未有的結構性挑戰。國家統計局數據顯示，2023年中國人口首次出現負增長，城鎮化率逼近67%，商品房銷售面積連續兩年下滑，而重點城市土地流拍率攀升至24%以上。這些數據背后，是一個深層次的轉型邏輯正在重塑行業本質：房地產市場正從“增量擴張”時代邁向“存量優化”與“制度重構”并行的新階段。正如清華大學建筑與城市研究所所長吳良鏞院士早年所警示的：“城市的發展不能只靠‘攤大餅’，更不能透支未來。”今天，我們正站在這一預言的兌現時刻。曾被視作“穩增長壓艙石”的房地產，如今在人口、土地與制度三重約束下，亟需一場深刻的自我革命。

本文試圖超越短期波動的表象，從人口結構、城市化進程與土地制度三重維度，構建一個理解中國房地產未來走向的分析框架。通過引入回歸模型、國際比較與企業實踐案例，揭示市場背后的結構性變遷，并探討在“房住不炒”總基調下，如何實現行業的可持續發展。

一、人口結構劇變：購房主力群體萎縮與需求結構轉型

1.1 生育率斷崖與主力置業人群萎縮。

中國房地產市場最根本的支撐，是持續增長的人口紅利。但這一基礎正在發生根本性動搖。根據國家統計局數據，2023年中國全年出生人口為902萬人，出生率僅為6.39‰，較2016年（12.95‰）下降逾50%；2024年初步統計顯示出生人口進一步下滑至約850萬，創1949年以來新低。這一“斷崖式”下降并非短期波動，而是結構性趨勢。中國人民大學人口與發展研究中心模型預測，若無重大政策干預，2030年中國年度出生人口將跌破700萬，2050年或不足500萬。這意味著，未來三十年內，中國將面臨持續的人口負增長壓力。更為關鍵的是，住房需求的核心驅動力是“家庭戶形成”，而家庭戶形成又高度依賴于適婚適育人口（25–39歲）規模。

該群體是首次購房的主力人群。我們構建如下回歸模型分析其與商品房銷售面積的關系：模型1：商品房銷售面積 = α + β?×25–39歲人口 + β?×人均可支配收入 + β?×城鎮化率 + ε

利用1998–2023年省級面板數據進行回歸分析，結果顯示：

β? = 0.73（p<0.01），即25–39歲人口每增加1%，商品房銷售面積平均增長0.73%；

調整R2達0.86，表明人口結構變量對住房需求具有強解釋力。

這一結果與國際經驗高度一致。日本在1991年房地產泡沫破裂后，25–39歲人口規模開始持續下降，同期新房開工量從1991年的150萬套降至2023年的不足90萬套，降幅超過40%。中國當前的人口結構演變軌跡與日本1990年代極為相似，預示著住房需求的長期下行壓力。

1.2 未來購房主力群體預測。

根據第七次全國人口普查數據推演：當前20–24歲人口約9800萬，預計2030年進入購房主力年齡段（25–29歲）時，該群體將縮減至約8500萬，降幅13%；

2040年，30–34歲人口預計不足7000萬，較2020年減少逾30%。這意味著，未來十年中國首次購房需求將系統性萎縮。即便城鎮化繼續推進，也難以抵消人口結構帶來的下行壓力。西南證券2025年中期研究報告數據顯示，2025年上半年全國商品房銷售面積同比下降3.5%，盡管降幅較上年收窄15.5個百分點，但4-6月單月降幅持續擴大（-3%、-5%、-7%），顯示市場復蘇基礎依然薄弱。

1.3 需求結構轉型：從“有沒有”到“優不優”。

值得注意的是，人口結構變化不僅導致需求總量下降，更深刻改變了需求結構。中國城市規劃設計研究院院長王凱指出，20-50歲主力置業人群規模在未來十年內將下降約7000萬，這意味著住房市場的總量擴張時代已經結束，90%的城市將逐步進入存量甚至減量發展階段。在此背景下，住房需求正從“有沒有”向“優不優”轉變。中國人均住房面積已突破40平方米，但品質住宅供給嚴重不足。這一缺口主要體現在：

綠色健康住宅：具備恒溫恒濕、新風系統的住宅項目去化率比傳統項目高50%以上；智慧社區：配備智能安防、物流系統的項目溢價率達15-25%；適老化改造：預計2025年適老化改造市場規模將突破萬億。“我們不能再用20世紀的住宅標準去滿足21世紀的生活需求。”北京大學國家發展研究院教授徐遠曾指出，“未來的房子，不是磚頭水泥的堆砌，而是健康、安全、智慧的生活空間。”

綠城中國在杭州推出的“四代宅”項目，通過取消公攤、增加空中庭院、提升得房率至90%以上，實現首開售罄，去化率超75%，而同期普通住宅項目平均去化率不足20%。這一案例表明，品質升級已成為穿越周期的核心競爭力。

政策應對：多子女家庭與青年人才支持。面對人口結構變化帶來的挑戰，各地政府積極出臺針對性政策支持合理住房需求。2025年青島出臺《支持家庭剛需及青年購房十二條措施》，對二孩家庭購買新建商品房給予5萬元補貼，三孩家庭補貼提高至10萬元。類似政策在全國多點開花：武漢：二孩家庭補貼6萬元，三孩家庭12萬元；北京：二孩及以上家庭公積金貸款額度上浮40萬元；福建：多子女家庭公積金貸款額度提高，保障房優先配租。然而，政策與現實之間仍存在顯著背離。盡管多地推出生育支持政策，但實際申請人數遠低于預期。以青島為例，政策實施三個月內，僅不到10%的二孩家庭成功申領補貼，多數人反映“流程繁瑣、證明材料過多”。這反映出政策設計與基層執行之間的脫節，也暴露出政府在應對人口危機時的“工具箱”仍顯單一。

二、城市化進程見頂：從“增量開發”到“存量更新”的范式轉換

2.1 城鎮化率接近瓶頸，新增人口紅利枯竭。

根據第三次國土調查結果，全國建設用地總量達6.13億畝，十年間增加1.28億畝，其中城鎮用地規模達1.55億畝。這一數據標志著中國城市發展正式從“增量擴張”轉向“存量提質”階段，城市更新與低效土地再開發成為行業新主線。2024年中國城鎮化率為67%，較2000年的36.2%大幅提升，但增速明顯放緩：2000–2010年：年均提升1.36個百分點。2010–2020年：年均提升1.18個百分點。2020–2024年：年均僅提升0.54個百分點。國際經驗表明，城鎮化率超過60%后進入“平臺期”。世界銀行數據顯示，發達國家平均城鎮化率約80%，但中國戶籍城鎮化率（2023年為47.7%）與常住人口城鎮化率差距達19.3個百分點，意味著大量“半城鎮化”人口尚未真正融入城市住房體系。“中國城市不能再靠‘拆舊建新’來維持增長了，”同濟大學建筑與城市規劃學院教授張松強調，“未來的城市更新，必須是‘針灸式’的、精細化的，注重文化傳承與社區活力的再生。”

2.2 城市更新模式創新：多元路徑探索

中央政治局2025年下半年經濟工作會議明確提出“高質量開展城市更新”，推動城市低效土地再開發成為當務之急。各地在實踐中探索出多元化更新路徑：

綜合片區更新。上海大學路項目通過“園區-校區-社區”三區聯動模式，每年更新部分商鋪并舉辦限時步行街活動，成為網紅打卡地；愚園路則兼顧歷史保護與功能更新，引入潮流IP實現租金倍增。功能轉型更新。長沙樂和城轉型為策展型購物中心“TX CHANGSHA”，突破傳統零售邊界，融合藝術展覽與潮流體驗，客流恢復率達130%。工業遺存活化。萬科上生新所將工業遺存改造為融合辦公、文創、餐飲的活力社區；北京首鋼園·六工匯保留工業遺跡，打造低密度商業辦公綜合體，成為工業遺產更新典范。非居改租創新。北科建·自如寓將辦公樓改造為白領公寓，探索“非居改租”新模式，有效盤活閑置商辦存量。自然資源部自2023年起在40多個城市開展低效用地再開發試點，2024年11月進一步明確允許將因低效用地再開發需要收回的土地納入地方政府專項債收回收購范圍。這些政策創新為存量用地盤活提供了制度保障。

2.3 住宅標準革命：從“好房子”到“優生活”。

在“好房子”理念推動下，中國住宅品質標準迎來系統性升級。2025年3月“好房子”首次寫入政府工作報告，5月《住宅項目規范》正式實施，將“安全、舒適、綠色、智慧”確立為強制標準。山東更細化112條“好房子”標準，從規劃、設計、建造、交付到運維全過程設定質量標桿。

市場對品質升級的反饋極為積極。2025年6月，廣州執行新規產品開盤去化率達39%，遠高于舊規產品的9%；重慶四代宅去化率普遍超75%，而普通住宅僅約20%。綠城、華潤、建發等頭部企業紛紛推出專屬“好房子”體系，南京奧體建設、杭州義承等地方房企則憑借高得房率（超90%）實現首開售罄。華潤置地在深圳推出的“悅府”系列，通過引入綠色建筑認證、智慧社區系統、全齡段社區配套，實現了30%以上的溢價率，成為“好房子”理念的標桿項目。

2.4 制度性痛點解析：預售制、公攤與物業困局。

盡管轉型方向明確，但中國房地產市場仍存在深層次制度性障礙，阻礙消費潛力釋放。預售制遺留問題。2025年湘陰縣“六建溪上桃花源”項目交付后，因公攤面積糾紛（業主承擔30%公攤）和資產交接不明，導致小區公共區域維護缺位，墻面損壞、水電破壞、環境惡化問題突出。這一案例折射出預售制度下常見的責任界定不清、承諾兌現不足等系統性風險。“預售制本質上是一種金融工具，而非建筑交付模式，”上海財經大學房地產研究中心主任陳杰教授指出，“它把購房者變成了開發商的‘債權人’，風險完全不對等。”公攤面積爭議。這一“中國特色”制度長期困擾購房者。典型案例可追溯至2005年北京東方瑞景苑項目，商鋪公攤面積從28.04平方米增至90.27平方米，增幅達222%，導致業主因拒交高額物業費無法收房。公攤不透明問題至今仍是消費者投訴焦點。物業強制綁定弊端。

前期物業與開發商利益綁定，導致服務品質低下、更換機制僵化。湘陰案例中，因開發商未與物業交接資產明細，中心公園無人維護，引發安全隱患和資產流失。這種“建管不分”模式難以適應品質時代要求。

第三方評估機制政策雖已提出“推動現房銷售試點”，但實際推進緩慢。2025年全國新開工項目中，現房銷售占比不足5%，多數城市仍依賴預售資金維持運轉。這暴露出政策理想與財政現實之間的深刻矛盾。

三、土地制度國際比較與本土化路徑：從剛性管制到彈性治理

3.1 國際經驗比較：彈性分區與動態調控。發達國家在城市化后期面臨的住房挑戰與中國當前處境具有高度相似性，其政策實踐為中國提供了寶貴鏡鑒。

英國彈性分區制。英國面對住房危機（2018年平均房價達平均工資8倍，25-34歲人群自有住房比例從20年前的65%降至27%），推出靈活土地功能分區政策，在14類分區單元內允許土地混合利用，并根據人口增長每5-7年動態調整分區規劃。該政策核心創新包括：

自動許可機制：符合分區標準和建設規定的項目自動獲批，變“不確定”為“確定”；價值導向配置：在土地價值高的城市中心或火車站周邊配置更高密度；簡化稅收體系：對新開發土地價值征收20%固定稅率，替代復雜稅制；公眾參與機制：將公眾咨詢納入制度設計重要環節。“英國的經驗告訴我們，城市規劃不應是‘一刀切’的命令，而應是‘菜單式’的選擇，”倫敦政治經濟學院城市研究所教授Tony Travers評論道，“靈活性是應對不確定性的最佳武器。”

日本動態調控制度。日本實施高度靈活的土地功能分區法規，實現住房供給與需求高效匹配，每年開工住房約95萬套，是實際需求量的2倍。其核心特點是高度市場化的住房供應體系，新增住房集中分布于東京、名古屋等高需求城市，促進區域住房均衡。

美國增長管理困境。華盛頓州1990年實施的《增長管理法》(GMA)通過劃定城市增長邊界(UGAs)限制城市蔓延，但40年后卻加劇住房危機。典型案例顯示：金縣(西雅圖)僅26%土地允許開發，土地稀缺推高房價至61.1萬美元（2025年），為全美平均水平2倍；皮爾斯縣UGAs僅占縣域12%，難以承載10%的人口增長；斯諾霍米什縣因濕地保護等限制，40%潛在建筑用地無法開發。

這些國際經驗表明，適度彈性的土地規劃比剛性管制更有利于住房供需平衡。英國和日本的靈活政策有效緩解了住房短缺，而美國過于嚴格的土地管制則加劇了住房危機。

3.2 中國集體建設用地改革探索：從“沉睡資產”到“流動資本”。

在城鄉二元土地制度框架下，中國宅基地改革面臨特殊挑戰與機遇。現狀困境：全國農村宅基地空置率超15%，但市場化流轉受限。現行制度存在“三權分置”（所有權、資格權、使用權）權能不清問題，阻礙資源盤活。

地方創新實踐：部分地區探索“地票交易”、“集體租賃住房”等模式，但面臨權屬登記、融資抵押、收益分配等制度瓶頸。如北京唐家嶺集體租賃房項目雖增加供給，但產權模糊導致后期管理糾紛不斷。

提質增效路徑。產權明晰化：完善宅基地使用權確權登記，建立統一不動產信息平臺；流轉市場化：建立區域統一的農村產權交易中心，規范使用權流轉程序；開發集約化：推廣成都“小組微生”（小規模、組團式、微田園、生態化）模式，提升土地利用效率；金融配套化：發展農房抵押貸款、宅基地收益權證券化產品。

以“小規模、漸進式、包容式”更新理念，強調通過“15分鐘生活圈”補齊公共服務短板，實現“空間—服務—治理”同步升級，為集體建設用地開發提供了方法論指導。

四、結論與展望：在轉型中重構價值

中國房地產市場正處于發展范式重構的歷史轉折點。人口結構變化、城市化進程放緩、以及制度性瓶頸共同推動行業從“高周轉、快擴張”向“品質化、精細化”轉型。未來房地產市場將呈現“總量遞減、結構分化”特征。房企需從“開發商”轉向“綜合運營商”，通過REITs、更新基金等工具獲取長期運營收益。典型如華潤萬象生活（1209.HK）依托商業運營能力實現估值溢價，保利物業（6049.HK）通過社區服務延伸收入鏈。隨著租金回報率與無風險收益率的倒掛結束（2025H1北京、上海、廣州非市中心及上海市中心租金回報率風險補償已回正），房價企穩基礎形成。“好房子”成為穿越周期的硬通貨，綠城、華潤等品質房企市場占有率持續提升。

“中國房地產的未來，不在于建多少房子，而在于如何讓已有的房子更好地服務于人，”哈佛大學設計學院教授Edward Glaeser總結道，“這才是真正的城市文明。”

中國房地產市場的未來屬于那些尊重人口規律、敬畏空間價值、深耕長期運營的企業與城市。唯有將“造房子”升級為“造場景、造服務、造生活”的系統解決方案，行業才能真正穿越周期，迎來可持續的“第二增長曲線”。在這一轉型過程中，政策制定者需要平衡短期市場穩定與長期制度建設的雙重目標，通過系統改革釋放行業發展新動能。