從“增益租”到“強制解約”：自如的商業模式為何難以為繼？

首發｜明見局

作者｜周敘

單方面解約帶來信任危機？

2025年，長租公寓行業的龍頭企業自如似乎在信任方面出現了些問題。在多個社交平臺上，關于自如單方面解約的投訴帖層出不窮，房東和租客紛紛發聲，指責自如在未充分溝通的情況下強行終止合同，給自己帶來了極大的困擾和損失。到底怎么回事呢？

多位房東在社交媒體上爆料，自如工作人員以“市場下行、房源虧損”為由，要求降低租金。若房東拒絕，自如便會啟動單方解約程序，按照合同支付違約金后終止合作。

然而，違約金的支付也存在諸多爭議。有房東稱，雖然合同約定違約金為兩個月房租，但實際到手的金額卻大打折扣，其中扣除了所謂的裝修折舊費和預付房租等費用。這讓房東們感到十分不滿，認為自如在利用合同漏洞損害他們的利益。

租客們同樣遭遇了困境，一位租客在微博上吐槽“我剛續租不久，就接到自如的解約通知，要求我盡快搬走。我現在不僅要重新找房，還要面臨搬家的麻煩，這簡直是一場噩夢”。還有租客表示，在高溫天氣下緊急搬家身心俱疲，而自如工作人員的態度卻十分冷漠，對租客的訴求置之不理。

事實上，這并非自如首次因“單方解約”引發爭議。早在2024年上半年，類似的事件就已發生。當時，自如回應稱解約屬于正常業務調整，會根據合約對用戶進行補償。

核心商業模式遇阻，拓展新業務

自如的核心商業模式為“增益租”，“增益租”模式的特點是“無差價、無空置期、收益有保底、年度有分成”。在市場環境良好時，這種模式能夠實現房東、租客和自如三方共贏。

但當市場遇冷，租金下降、空置率上升時，自如的運營成本會大幅攀升，而分成收益卻難以實現，導致公司盈利能力受到嚴重影響。

中指研究院的數據顯示，2024年1月至11月，全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.72%，各線城市無一幸免。2025年上半年，這一趨勢仍在延續，全國重點50城住宅平均租金累計下跌1.37%，跌幅較2024年同期擴大0.47個百分點。在這樣的市場環境下，自如租得越多虧得也就越多，這或許是其選擇單方解約的直接原因。

然而，更深層次的問題在于住房租賃市場供需失衡。全國住房普查結果顯示，全國住房空置率達到21.3%，約有1.2億套住房處于閑置狀態。一線城市住房空置率平均為12.7%，二線城市為18.5%，三四線城市則高達26.4%。大量閑置房源的存在使得市場競爭異常激烈，自如的房源獲取和出租難度都大幅增加。

與此同時，保障性租賃住房的大規模入市也對自如形成了直接沖擊。“十四五”期間全國計劃籌建870萬套保租房，其中一線城市占比超30%。這些保租房依托國家信用背書，租金低于市場平均水平，因而吸引了大量租客，進一步壓縮了自如的市場空間。

面對主業增長乏力的困境，自如試圖通過拓展新業務來尋找“第二增長曲線”。2025年3月，自如推出二手房業務“自如美家”，正式進軍二手房交易市場。這一舉措被視為自如繼推出“增益租”模式后的又一次重大戰略調整。

自如美家的核心策略是通過對二手房進行裝修代賣，提升房源品質和價值。與傳統房屋中介不同，自如將根據房源情況提供美化服務，包括煥新好房、清水好房、心舍好房等三大產品，分別針對不同類型的房源進行針對性升級。這種差異化定位旨在滿足消費者對高品質二手房的需求，同時也為自如開辟了新的收入來源。

然而，二手房業務的發展并非一帆風順。二手房交易市場競爭激烈，貝殼、鏈家、我愛我家等傳統中介早已占據了大部分市場份額。這些企業擁有龐大的房源體系、成熟的銷售渠道和豐富的運營經驗，自如在與之競爭時面臨著巨大的壓力。盡管自如在房源方面擁有一定優勢，但在銷售渠道和營銷方面仍需投入大量資源，才能提升市場競爭力。

此外，自如的服務鏈條相對過長，從裝修設計、施工再到銷售，每個環節都需要大量資金和人力投入，這無疑會加劇現金流的壓力。

踏入國際租房市場

除了在國內市場尋求突破，自如還將目光投向了國際市場。2024年5月，自如正式開啟國際化租房業務，推出國際租房平臺“自如比鄰ZABIT”，主要為中國香港、英國等地的中國留學生提供租賃服務。

留學服務市場的確具有廣闊的發展前景。據《中國留學發展報告》顯示，中國留學生數量在2008年后快速增長，當前中國仍是全球出國留學人數最多的國家。2021年，中國在海外高等教育機構留學的學生共計102.1萬人，位居全球首位，留學服務市場規模已超百億。英國、美國、加拿大、澳大利亞、香港等地，仍是中國留學生的主要目的地。

需要注意的是，文化差異與本地化適配挑戰是其必須跨越的障礙。歐美租客更注重隱私和獨立性，對合租模式的接受度與中國留學生存在較大差異。國內市場習以為常的管家服務和保潔服務，在歐美市場可能會被排斥。自如需要在產品設計和服務模式上充分考慮文化差異，進行本土化適配調整。

不同國家和地區的文化背景、法律法規、市場習慣等都存在巨大差異，如果這些問題處理不當，將對自如在海外市場的布局帶來極大挑戰。

同時，國際租房市場競爭激烈，KKR、博楓等在學生公寓領域早已搶占先機，HousingAnywhere、異鄉好居、Airbnb、Facehome、Rightmove等品牌知名度較高的房屋租賃平臺也在市場中占據一席之地。自如需要投入大量資源進行市場推廣和品牌建設，才有可能在激烈的競爭中分得一杯羹。

對于自如而言，需要在業務模式上進行創新和調整，更需要重新審視自身的服務理念和社會責任。在追求商業利益時也要充分尊重房東和租客的權益，重建市場信任。只有這樣，自如才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地，實現可持續發展。

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