國資救場失敗，華南城清盤了

8月11日，香港高等法院勒令華南城清盤。

這家 中國曾經規模最大的綜合商貿物流開發商，也成為繼恒大之后，被清盤的中國資產規模最大的開發商。

此舉也標志著這家曾在深圳國資庇護下拼命自救的房企，正式進入了終局。

法庭文件冰冷：富事高咨詢有限公司的周偉成與潘路洋，被委任為共同及各別清盤人，接管公司一切資產。

對債權人來說，這是一場延遲了七個月的結局；對公司內部來說，這是一場早已失控的崩塌。

01

清盤在意料之中

故事可以追溯到今年年初。

1月28日，華南城披露，花旗國際有限公司向香港高院提出清盤呈請，追討一筆3.0617億美元的欠款。這筆債來自2024年4月到期、年息9%的美元優先票據。

公司當時的表態很強硬：“會極力反對呈請。”但在債權人眼里，這不過是程序性的抗辯。原因很簡單——錢，已經還不上。

今年4月的聽證會上，華南城亮出了債務重組框架：

境內銀團手握501億港元優質抵押資產，同意先處置南寧等非核心項目；

深圳資產被視作底牌，不愿賤賣，只打算作價90億港元出售45%股權給深圳特區建發集團；

花旗國際為首的美元債持有人拒絕債轉股，堅持要求50%現金償付，并申請凍結公司股份；

部分非標債權人提議用54億港元債務換取鄭州項目股權，但該項目減值率高達60%。

然而，聽證會結束時，雙方的分歧反而更大。

現金償付要求和資產保底訴求，像兩堵墻隔在中間，誰都不肯退一步。

2024年財報則是壓垮市場信心的另一塊石頭。

這是華南城上市以來的首次大額虧損——歸母凈虧損89.86億港元。借款違約額157.42億港元，而賬上現金及現金等價物只有4114萬港元。

換句話說，即便把所有現金都掏出來，也只能償還債務的零頭。

截至2024年底，公司總資產875.51億港元，總負債609.44億港元；

有息債務302.2億港元，其中182.41億港元已到期。

流動負債比流動資產多出28.48億港元，融資成本高達15.23億港元。

安永審計師對這份報表“無法表示意見”，明確提示持續經營能力存在重大疑問。

財務數字背后的現實是，華南城的項目已經大面積停擺，貿易應付款逾61億港元，建材供應商斷供，施工現場人去樓空。

02

國資入場的三年

很多人可能忘了，華南城并非無人理會的孤島。

2021年底，深圳國資深圳特區建發集團以19.09億港元認購其29.28%股份，成為最大股東，這使得華南城成為最早一批獲得國資紓困的房企。

對于深圳地 方政府而言，花 19.09億港元就能成為 中國最大綜合商貿物流開發商的第一大股東，似乎也是一筆非常劃算的買賣。

要知道，在華南城巔峰時期市值超過300億港元，業務覆蓋10多個行業，年交易額突破千億元。 ?

單單一個深圳華南城，全國前十的跨境電商公司中有四席位居于此（即“ 華南城四少”—— 傲基、 通拓、 賽維、 有棵樹），是深圳規模最大的跨境電商產業集聚區。

在成為華南城最大股東后，深圳國資此后開始不斷輸血：

2022年7月，12.57億港元收購其物業公司50%股權；

2022年12月，50億港元收購西安項目69.35%股權；

2023年3月，牽頭11家銀行提供約60億港元銀團貸款，利率4.7%，替換高息債務；

與花旗國際簽署“維好協議”，承諾在債務到期前保證資金到位。

這些動作在當時被視為典型的“國資兜底”樣本。

但幾年過去，華南城的債務雪球越滾越大。

美元債違約后，深圳特區建發也被花旗國際列為追償對象，索賠金額高達14.07億美元。

至此，深圳特區建發這家深圳地方國企不僅沒把華南城從債務重組的危機中拉出來，反倒是讓自己陷了進去。

清盤，成為不可避免的結果。

03

清盤令下的資產接管

在國資救助失敗后，清盤人接手的，將是一個資產體量龐大但現金流幾乎枯竭的企業：

華南城的土地儲備仍有逾1500萬平方米，分布在深圳、南寧、南昌、鄭州、西安等地，但這些資產絕大多數處于抵押或查封狀態，短期內難以快速變現。

公司未動用的銀行授信僅剩3.2億港元，而且已被凍結，意味著“可用現金”幾乎歸零。

部分項目的賬面價值與市場估值之間存在巨大落差——一些二三線城市的商業綜合體，即便在財報上還有數十億港元的凈值，實地交易價往往不足其一半。

對清盤團隊來說，處置這些資產將是一場持久戰。

首先是優先債權的順序問題——美元債持有人、境內銀團、供應商、施工單位的債權主張交織在一起，清償順序直接決定了誰能分到更多現金。

其次是項目性質復雜：華南城不僅有在建住宅、商業項目，還有批發市場、物流園等長期運營型資產，這類資產出售周期長、估值波動大，很可能拖慢整個清盤進度。

單以清盤規模而言，華南城是繼恒大之后被清盤的資產規模最大房企。

不同的是，恒大在清盤前仍試圖通過全國范圍內的項目銷售回籠資金，而華南城的項目銷售早已陷入停滯。

建材供應商斷供、施工方撤場，使得不少項目即便被拍賣，也需要額外投入資金才能完成交付。

這場清盤將以市場化方式推進——清盤人將公開招標出售可變現資產，部分項目可能整體打包轉讓，部分則會拆分出售；債權人按照優先順位和比例分配回收。

法律程序之外，還需要應對地方政府的社會穩定訴求，尤其是涉及預售業主的在建項目。

結語

過去三年，國資救助曾被視作困境房企的“安全網”。

華南城的清盤證明，這張網并非無懈可擊。

債務的缺口、資產的流動性、市場的信心——任何一個環節的斷裂，都會讓安全網失效。

在下行周期中，救助并不等于復活，能否生還，取決于企業自身的基本盤與應對能力。

這個道理，此刻不僅債權人懂，更多同行也該懂。

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