掛戶房VS學住房？100萬起，青二兩項目上新

進入8月后，伴隨著供應的減少和天氣的炎熱，很多板塊的在售新房項目都放緩了銷售速度。但就在上周末，成都市中心有一個樓盤低調地火了起來——位于青羊區(qū)正府街83號的SG珊頓道開盤，推出70套房源，據悉當天小戶型銷售告罄。SG珊頓道走紅的一個關鍵因素在于：這是青二的學區(qū)房，總價100萬起即可買入。

除了SG珊頓道外，另一個青二學區(qū)房——通錦閣，也傳來近期將入市的聲音。

近年來，供應稀少的青二板塊同時迎來兩個小項目的新房加推。前者是總價100萬起的小戶型為主，后者面向市場銷售的戶型面積門檻達到141㎡，買入總價約400萬起。今天，我們來看看青二學區(qū)的兩個新盤究竟如何。

取證價5萬，約4.4折開盤

百萬級青二學區(qū)房走紅

SG珊頓道，是一個建成于2016年的項目。上周，項目70套新房取證，取證單價50000元/㎡，但其后，在各大中介的朋友圈中，項目的銷售單價確定在2.2萬元/㎡起——最小的48㎡戶型總價105萬起。比起取證單價打了約4.4折。

SG珊頓道項目實拍圖

建面約48-114㎡，總價105萬起的SG珊頓道成為了中介口中的“掛戶神盤”。

整個項目占地12.6畝，容積率8.8，2棟3梯11戶、總高41層的超高層。包括建面約46-48㎡的套一，建面約77-96㎡的套二，建面約124-142㎡的套三，都有一定的贈送面積。

高容、高密，如果僅從居住來看，或許珊頓道與當前的產品有極大的差距，但如果從地段考量，就能看懂它的優(yōu)勢：

項目位于青羊區(qū)騾馬市板塊，距離文殊院地鐵站約300余米，一環(huán)、市中心，這一坐標代表了豐富資源，新城市廣場是最近的商業(yè)，把范圍放大，騾馬市商圈、天府廣場-鹽市口商圈、IFS-太古里商圈……都能夠快速到達。

最具含金量的還是來自它對口的學區(qū)——根據2025年的劃片情況，通錦閣所在的區(qū)域對口的小學是成都市東城根街小學，在著名的青二學區(qū)內。這種小戶型、便于控制總價的學區(qū)房，在許多家長心中有極大的性價比：房子可以用來掛戶口上學，也能兼顧平時自住，貝殼APP顯示小戶型的租金在2700元/月起。

2025年青二小學畢業(yè)生初中入學劃片范圍一覽表

值得一提的是，在貝殼APP上珊頓道也已經有了許多二手房在售，目前的成交單價在2.1-2.6萬元/㎡，截至2025年7月，在貝殼APP顯示成交7套。對多數買家而言，珊頓道此次推出的房源，價差不大，但能夠省下中介費、稅費等費用。

僅159套，

單價3萬元/㎡的現房即將入市

位于新華大道通錦橋路的通錦閣，則是一個出租車司機都知道在建的樓盤。

被出租車司機記得的原因主要在于，一方面，它的位置很打眼，就在新華大道上；另一方面，這位司機幾乎是眼看著這個小區(qū)拔地而起，“3年，終于修好了”。

而在地產圈，這個項目同樣很引人關注。雖然3年多的時間里并沒有任何的聲音，但它帶著“青二學區(qū)房”、“現房銷售”、“雙限地”這些標簽，從拿地起就頗具熱度。

8月初，發(fā)哥接到置業(yè)顧問的電話：青羊區(qū)一環(huán)內的通錦閣開放城市展廳，并預計將于10月取證入市。

通錦閣實拍圖

同樣是青二學區(qū)房、同樣是現房，與珊頓道相同，通錦閣對口的是東城根街小學。二者的區(qū)別主要在于產品和定位，購買珊頓道的買家大多數看準低總價的“掛戶房”，而通錦閣因為戶型更大，則更適用于家庭居住。

2021年9月，青羊國投拿下位于新華大道通錦橋路與飲馬河交匯處的地塊，地幅約23.3畝，容積率3.0。彼時的拿地條件還有：自持10%保障性租賃住房，并且需要現房銷售。

整個項目體量不大，由2棟住宅、1棟寫字樓和一條商業(yè)街組成。其中，住宅為2、3號樓，2號樓住宅17F，1-14F為保障性租賃住房，3號樓26F，全部為商品房。

據置業(yè)顧問介紹，項目目前主要銷售3號樓，包括141、166㎡兩種戶型，2T3戶，共計159套精裝現房，2號樓有66㎡、69㎡的套一和套二的小戶型，但僅有15套房源可售。

通錦閣戶型圖：建面約141㎡（左）、建面約166㎡（右）

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從項目現場可以看到，目前項目外立面已經完全呈現。戶型方面，區(qū)別于現在高得房率的新規(guī)產品，有約20%的公攤面積，其中166㎡戶型為方廳設計，僅有三房，但后期能改造為四房；141㎡戶型為開間僅4.1米的四房設計。

據置業(yè)顧問介紹，由于項目是雙限地，彼時的清水限價在27000元/㎡，加上3000元/㎡的精裝價格，項目后期的均價在30000元/㎡，其買入門檻約400萬起。

發(fā)哥點評：

選掛戶房還是學住房？根據預算做選擇

珊頓道和通錦閣的相繼到來，讓學區(qū)房的關注度再度被拉高。這兩個都位于青二學區(qū)的項目，正是學區(qū)房的兩種代表：前者是以掛戶為主的“掛戶房”，后者則完全能夠滿足上學+一家人的自住需求，是典型的“學住房”。

在整個青二學區(qū)，這些年的供應并不多，發(fā)哥統(tǒng)計，青二學區(qū)在近5年內，只有3個全新盤入市——金地39峯、寬窄慢里和西派少城，其中，寬窄慢里主要是小戶型，清水單價達到3.7萬元/㎡，西派少城則是200㎡以上的大戶型。金地39峯與通錦閣更有相似性，都是小地塊、改善戶型，精裝單價在3萬元/㎡左右，對口東城根街小學，該項目占地8畝，只有一棟樓、124戶，曾以3萬元/㎡的精裝單價吸引了274組家庭報名。

此前，發(fā)哥也盤點了青二部分掛戶房的成交門檻，通常單價在接近2萬元/㎡，珊頓道由于是次新房源，加上空間足夠一家人的居住，算是區(qū)域內價格較高的“掛戶房”。

而如果要兼顧住得更好的學區(qū)房功能，價格就會更高，在貝殼APP上，金地39峯的二手房成交單價在3.3-3.6萬元/㎡。如果以此為參考，400萬起的通錦閣也有一定的“性價比”。

但它產品端的短板同樣不可忽視：

1、在一塊23畝的小地塊上，有商業(yè)、保障性租賃住房、商品房，幾乎沒有小區(qū)環(huán)境；

2、小區(qū)是開放式小區(qū)，后期人員流動性會比較大；

3、如果把產品與當前市場上的新規(guī)項目對比，從戶型設計到得房率都已經落后兩代，居住舒適度會大打折扣。而項目針對的剛需和改善的客戶恰好是當下最在意得房率的客群。

整體來看，珊頓道和通錦閣兩個小區(qū)代表了兩種學區(qū)房的選擇：掛戶房或學住房。

百萬預算買一個學區(qū)，能夠用于掛戶或出租，但低總價小面積不一定能滿足三口之家的居住需求。同樣，因為總價有限，后期出手價格波動不會太大。

而通錦閣的面積更大，總價更高，結合3萬元/㎡的單價、400萬級的總價來看，也是當前的主流改善價格段，除了有學區(qū)還能自住。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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