樓市下跌，一個時代的落幕嗎？

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01

之前有一句話和一張圖火了。

是什么呢？

就是京東前CEO徐雷在朋友圈說：

如果還認為我們陷入的是經(jīng)濟周期的下行周期，那就真的錯的太可怕了，應該是一個時代的落幕和一個時代的開啟，周期和時代是截然不同的性質(zhì)。

這個消息傳出來之后，很多媒體借此宣傳：一個時代落幕，一個時代開啟。

我看了一下相關內(nèi)容，很多人為了迎合這句話，盡情解讀和演繹，從低生育率到低收入，從科技到宇宙........

說實話，看到這些解讀我特別想笑，因為中國人的劣根性在這個事件中體現(xiàn)的淋漓盡致。

第一個劣根性就是權貴必對。

我想,同樣是這句話，如果不是因為徐蕾頂著京東前CEO的頭銜，也無法掀起風浪。

換句話說，這句話如果是送外賣的小哥說，肯定被“批”得很慘。

因為經(jīng)濟周期和時代本不是性質(zhì)不同，而是不同含義詞匯，就像排列組合和排序組合、調(diào)料和佐料的差別一樣巨大。

但因為這人是京東前CEO，他僅僅在朋友圈說了60多個字，就有那么多對“成功人士”的只言片語盲從，并在盲從的心態(tài)下開始解讀這句話。

而這些解讀的人，甚至連京東前CEO徐蕾是誰，過往經(jīng)歷是什么都不曾了解。

我在網(wǎng)上找到了徐蕾公開的簡歷，大家可以看看。

看完徐蕾的簡歷，我只能說：劉強東用人真是不拘一格，還允許離職人員二次進入。

從徐蕾的簡歷看，無論是畢業(yè)的專業(yè)還是其在京東的職業(yè)履歷都是一個徹頭徹尾的營銷人。

且從其職業(yè)履歷看，還不是營銷范疇代表思考力的研策體系，而是代表人際關系的品牌公關系。

為什么這么說？

大家可以看下他的履歷，其工作職務一直側(cè)于重品牌與公關。

此刻看文章的伙伴，如果是普通購房者，對于統(tǒng)籌品牌和公共關系的負責人是什么特征，或許不太了解。

但有大型企業(yè)，或者大型房企工作經(jīng)驗的伙伴而言，對于統(tǒng)籌品牌和公共關系的負責人是什么特征，大家心里肯定都有一桿秤。

所以，我為什么揶揄那些看到“京東前CEO”頭銜就盲從，就告訴大家“這句話多對”的人多可笑了吧。

其次，不知深淺。

什么是經(jīng)濟周期？

這在我昨天的文章《》有簡單的概述。

那么，什么是時代呢？

我想大多數(shù)人對時代這個詞，會感覺既陌生又熟悉。

為什么陌生又熟悉？

因為時代這個詞，在中國我們幾乎天天聽、天天看，如果沒有人問含義，好像每個人都很清楚“時代”這個詞的含義。

但如果問大家“什么是時代”，我想大部分人又無法說清楚。

那么，什么是時代？

中國文字博大精深，關于時代有兩層解釋。

（1）以經(jīng)濟、政治、文化等狀況為依據(jù)而劃分的某個時期，比如社會主義時代；

（2）生命周期的某個時期，比如青少年時代。

時代一詞，雖然有兩層解釋，但我們都清楚，在我們真實的生活場景中，我們最常見的是“青少年時期”與“偉大的新時代”。

換句話說，普通生活很少用時代這個詞，而時代這個詞，在中國具有某種程度的政治含義。

具體大家看下圖就明白了。

尤其是現(xiàn)在，人民網(wǎng)等官媒常以“不辜負我們這個偉大的時代”、“中華文藝復興的偉大時代”等等做標題，在這種背景下，徐蕾這句話中的時代二字，多少還是有些敏感。

其實對推廣、品牌、公共關系、推廣策略等營銷職能了解的人都清楚，廣告出身的職場人，愿意用一些“詞匯”來撼動人心。

確實!

"這不是經(jīng)濟周期，而是一個時代的落幕和一個時代的開啟”非常撼動人心的。

但如果深究，我相信沒有什么特別敏感的含義，不過就是一個廣告出身的營銷人，職業(yè)慣性之下用一些“撼動人心”的詞匯形容罷了。

唯一不同的地方在于，這個曾經(jīng)的廣告人，因為頂著前京東COE的頭銜，遇到了一些似懂非懂的盲從者而已。

不盲從，有獨立思考的人，可以看這篇文章《》

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02

既然我不認同“這不是經(jīng)濟周期，而是一個時代的落幕和一個時代的開啟”這句話。

那么，我認同什么呢？

我深以為：經(jīng)濟周期雖然叫做經(jīng)濟周期，但其底層邏輯不完全是經(jīng)濟，他還包括了社會制度和政策方面的問題。

比如，爛尾樓。

房企爆雷是經(jīng)濟周期債務出清的表象，而爛尾樓則是房企債務出清的表象，但其底層邏輯卻是商品房預售制度與資金監(jiān)管本身存在問題。

換句話說，周期與時代互為因果，相互強化。

之前的文章，會將經(jīng)濟周期 中的四個階段繁榮、衰退、蕭條和復蘇用一些通俗易懂的例子做比喻，告訴大家經(jīng)濟周期運行中對應的家庭資產(chǎn)規(guī)劃方向。

說到底，就是不同經(jīng)濟周期中能源、礦產(chǎn)、黃金、資產(chǎn)的價格與配置邏輯。

但因為混知房產(chǎn)是房地產(chǎn)公眾號，我通過經(jīng)濟周期和宏觀政策解讀，告訴大家房產(chǎn)的配置邏輯，比如經(jīng)濟衰退和房地產(chǎn)雙軌制家庭資產(chǎn)的配置邏輯是《》

但在經(jīng)濟周期運行的過程中，除了順勢而為規(guī)劃人生財富外，確實還有一些現(xiàn)象與經(jīng)濟周期、時代呼應，但這些現(xiàn)象不是一個時代的落幕，而是伴隨經(jīng)濟周期與時代軌跡共生的特征。。

接下來的內(nèi)容，會通過他國歷史，讓大家從另外一個側(cè)面感受經(jīng)濟周期 衰退階段的時代特征。

接下來的內(nèi)容或許枯燥，數(shù)據(jù)頗多，離大家的生活也有些遙遠，但我建議大家看完，大家會從其他國家經(jīng)濟衰退和社會特征中明白：

經(jīng)濟與發(fā)展，才是一切問題的本源。

關于2024樓市的行情可以看文章《》

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03

首先，說說日本。

同為亞洲國家，日本房價暴跌，帶來“失去的30年”也被更多國人熟知。

在彼時日本衰退的過程中，除了房價下跌之外，伴隨經(jīng)濟總量的下跌也有很多時代特征共生。

（1）背景

總量下跌，緩慢復蘇

日本所有的社會問題和社會現(xiàn)象，如果用一句話概括，就是：日本經(jīng)濟超低的經(jīng)濟增長率導致社會總收入減少，從而帶來一系列連鎖反應。

毫不夸張地講，日本社會的一切問題都源于此。

那么，消失的30年，也就是1991年至2021年這30年間，日本的GDP年增長率是多少呢？

答案是0.7%！

近幾年日本經(jīng)濟出現(xiàn)復蘇現(xiàn)象，日本東京核心區(qū)域的房價一度超過日本泡沫高峰期。

GDP增長率也有所提高。

——2021年日本的實際GDP增長率是2.1%，2022年增長率是1%、2023年增長率是1.89%

（2）特征

我想第一個特征就是收入放緩，日本就業(yè)形勢兩極分化。

我在很久以前的直播中，給大家講過日本經(jīng)濟步入衰退的周期后，出現(xiàn)了一個新詞：

窮忙族！

關于這個詞和這個詞對應的事件與趨勢，在之前的文章《》有闡述。

今天的文章，再簡單概括一下：就是年輕時在大城市努力奮斗，但中年以后隨著勞動收入減少或者失業(yè)不得不離開東京。

所以，日本年輕人中有60%聚集在東京圈工作，這些人租住著房子，打兩份工，努力的工作，但越忙卻越窮，即無資產(chǎn)也無儲蓄，一旦失業(yè)就只能離開東京。

我記得我去日本旅游的時候，當?shù)叵驅(qū)Ц嬖V，晚上10點多仍在大型超市和商場門口，裝扮成美少女或者女仆，舉著優(yōu)惠牌子的女孩都是高中生。

在當時，這給我?guī)砹藰O大的震撼，因為這與國內(nèi)的反差太過強烈。

那么，這些高中生為什么要兼職賺錢？

當?shù)叵驅(qū)Ц嬖V我“補貼家用”。

因為日本經(jīng)濟總量超低增長，導致絕大多數(shù)人和家庭的工作收入都進入了長期低迷的狀態(tài)。

根據(jù)OECD的數(shù)據(jù)，過去幾十年美國的工資增長率是15.3%、法國26%、英國25%。

中國在過去幾十年GDP高速增長的背景下，收入增加更超過100%。

但日本工資收入?yún)s下降了10.3%

另外一組數(shù)據(jù)來自日本中央省廳的厚生勞動省。

——在1996至2015年期間，實際工資總額年均增長率為-0.7%。

外加日本企業(yè)實施“年功序列”退休金豐厚，所以在日本工作幾乎沒有類似我們國內(nèi)頻繁的跳槽現(xiàn)象。

第二個特征就是貧窮。

但凡提及貧窮，大家或許不會想到日本，只會認為什么非洲國家，在咱們國人的印象中，貧窮等于“吃不起飯，看不起病，上不起學”。

但在日本貧窮的標準是：扣除各種稅費后，生活中可以支配的錢，低于日本國內(nèi)平均值的50%。

我感覺這句話太過抽象，就找了兩組數(shù)據(jù)來說明。

第一組數(shù)據(jù)：2015年之前，日本的貧窮率由12%提升至16.1%，也就是說在日本，每7個人中就有一個是貧窮人口；

第二組數(shù)據(jù)：可支配收入

在2012年之前，日本人的可支配收入為244日元，折合成人民幣大概是16萬人民幣。

按照日本貧困人口的標準，可支配收入低于50%也就是8萬元。

按照2022年的數(shù)據(jù)，日本可支配收入是403萬日元，也就是19.3萬人民幣，貧困人口的可支配收入是9.15萬。

這兩年日本GDP增長率提高，2023年日本的人的可支配收入翻番，達到908萬日元，也就是43.5萬，貧困人口的可支配收入是21萬左右。

很多憤青看到這里或許會說：看看，人家的貧困人口標準收入多高，都是我年收入的3倍。

我想，但凡去過日本，了解日本真實物價的朋友就會知道，盡管日本GDP增長率極低，工資也是負增長，但日本的物價相對日本收入而言，絕不算便宜。

來，看圖。

把上圖的日元換算成人民幣，看起來比較直觀：

打車40塊，公交車起步10塊，地鐵起步8塊錢，一瓶500ml礦泉水最少要7塊，一瓶350ml啤酒最少要16塊錢了。

所以，盡管這兩年日本GDP增長率提升，但家庭消費支出仍然為負。

再看日本近十年的房價，也不是收入增長房價上漲，反而是近三年日本GDP增速增加，房價就出現(xiàn)了大幅上漲。

我想，文章到此，拋開日本獨有的文化與低欲望這兩個特征外，日本消失的30年，帶來的社會特征簡單概括就四個字：

階層固化

日本步入消失的30年，也就是經(jīng)濟通縮之后，階層逐漸固化，這種階層固化不是富裕階層更富裕，而是貧窮階層更貧窮而已。

在日本GDP增速極低，工資收入為負的背景下，疊加日本企業(yè)的“年功序列”退休金制度，日本貧窮階層的進階概率極低。

這也是為什么，從2021年恒大爆雷開始，我就告訴大家控制家庭負債率，并撰寫文章告訴大家買房負債的邏輯是《》

其次，說說美國。

相比日本消失的30年，提及美國經(jīng)濟衰退最知名的就是：1929年美國大蕭條時期的特征。

第一個特征是：背景

在美國步入1929年經(jīng)濟大蕭條之前，美國經(jīng)濟經(jīng)歷了蓬勃的發(fā)展。

——在1929年前10年，美國的汽車保有量由1050萬輛增加至2600多萬輛；

——從1918年到1928年，美國120個城市房地產(chǎn)的總投入由12億美元上升至128億美元。

——代表美國經(jīng)濟的道瓊斯指數(shù)，在1929年之前一路上揚。

但在1929年10月24日，美國迎來了“黑色星期四”。

這一天發(fā)生了至今為止全球最大規(guī)模的股市崩盤，股市一度跌到了最高市值的1/10，美國大蕭條開始了。

大蕭條期間，美國經(jīng)濟前后經(jīng)歷了三波危機，分別為1929-1930年上半年的金融危機；1930年下半年-1932年的經(jīng)濟危機；1933年上半年的銀行危機。

第二個特征是：失業(yè)率。

1929年，美國經(jīng)濟急轉(zhuǎn)直下。

從1929年開始，美國5000多家銀行宣布倒閉，8萬多家企業(yè)破產(chǎn)，失業(yè)率一度高達25%。

這帶來的直接后果就是中產(chǎn)不消費，底層徹底失去消費能力。

第三個特征：就是庫存高企。

在這個階段，出現(xiàn)了我上政治課時難忘的一課：

大農(nóng)場主大量銷毀“過剩”的產(chǎn)品，用小麥和玉米替煤炭做燃料，把牛奶倒進密西西比河.......

但價格，依舊不變！

第四個特征：人口倒流

從1929美國大蕭條開始，城市人口出現(xiàn)倒流，即在1929年之前，經(jīng)濟蓬勃發(fā)展階段，人口向大城市聚集。

但在1929年之后，隨著失業(yè)率與城市居住生活成本居高不下，美國城市人口出現(xiàn)倒流。

即由城市向鄉(xiāng)村倒流。

最后，簡單說說技術周期。

這個維度不多說，直接看圖吧

經(jīng)濟周期從不同維度，不同錨點切入，會有不同的解讀。

但以時間跨度理解經(jīng)濟周期，最長的周期，對社會產(chǎn)生巨大影響的，只有技術周期。

我認為，唯一可以用時代表述的周期就是技術周期。

而此時此刻的我們，正處于互聯(lián)網(wǎng)信息技術時代，隨著AI的問世，ChatGPT的誕生，預示著一個全新的技術周期來臨！

唯此一點，可以理解為一個時代的落幕，一個新時代的開啟。

然而，技術變革帶來的經(jīng)濟增長與現(xiàn)代貨幣帶來的債務周期是彼此的放大器，彼此共振，共同形成經(jīng)濟周期。

在這樣的政策背景下，2024年樓市會怎么樣？可以看文章《》

房地產(chǎn)普漲的時代已經(jīng)過去，你手里的房子是寶貝還是垃圾，該怎么買賣房產(chǎn)？掃描下方二維碼，領取內(nèi)部直播

04

最后，說幾點。

（1）不多的選擇

縱觀歷史，任何大范圍、長期的經(jīng)濟衰退，最后結束經(jīng)濟衰退的，只有兩種舉措：

第一種是大炮一響，黃金萬兩，就是戰(zhàn)；

第二種是技術革命，核心技術的革命可以推動周期更替；

當然，貨幣政策和宏觀政策也可以縮短經(jīng)濟周期。

但大范圍，長時間的經(jīng)濟衰退，貨幣政策對經(jīng)濟復蘇的作用，不如前兩種舉措。

(2)特征與舉措

今天的文章說了很多經(jīng)濟下行周期的特征。

我知道，很多人看空樓市就是因為這些特征，并據(jù)此結合人口、老齡化、內(nèi)外需求進一步看空樓市。

對此，我從不回避，但并不認同。

因為中國樓市與經(jīng)濟之間是相互強化的關系，且中國樓市的走向取決于國內(nèi)貨幣發(fā)行量和政策。

盡管我們現(xiàn)在多周期重疊，處于債務周期、庫存周期、房地產(chǎn)周期共振的底部。

但從中長期看，樓市必將從一個極端走向另外一個極端。這部分內(nèi)容在之前的多篇文章中有闡述，就不展開。

我依舊是那句話：中國樓市是政策市，只有想不想，沒有能不能。

盡管當下仍然是“托而不舉”的狀態(tài)，但從土地放開限價、重啟為地產(chǎn)而生的貨幣工具PSL、房票等政策落地，積極信號愈發(fā)明顯。

我知道，只要說這些，很多人就要留言罵罵咧咧。

其實呢，我的觀點一致都是：在中國，踩準周期買房是人生最對的選擇。

你不喜歡我的觀點，可以取關我。

可以去看抖音，抖音的算法會極度迎合，想房價暴跌就能天天看見房價暴跌，想有外星人就天天看到外星人來地球的視頻。

總之，你認為房價如蔥，卻非得關注一個地產(chǎn)號就很人格分裂。

對于認可我觀點，想買房搞錢，想順勢而為做家庭資產(chǎn)配置的伙伴可以閱讀《》。

同時，希望大家記住這句話：經(jīng)濟上行周期，資產(chǎn)增值是重點，經(jīng)濟下行周期現(xiàn)金流才是關鍵。

同時，下行周期控制家庭負債率，如何理解家庭負債率閱讀文章 《》

（3）不會重蹈覆轍

每當提及日本消失的30年和美國大衰退，總有人要“影射”我們現(xiàn)在。

首先，我不知道這對大家的生活有什么好處，有那么多人喜歡看這些“影射”的言論。

因為這些異國的經(jīng)濟衰退經(jīng)驗告訴我們，經(jīng)濟衰退只會加劇階層固化，讓普通人的生活更艱難。

其次，中國信貸體系的底層資產(chǎn)就是土地和房產(chǎn)。

中國地方城市的財稅高度依賴土地財政，所以，從更宏大的敘事角度看，我們能接受“刮骨療傷”，但我們不會接受自戕。

所以，我們會摸著日本這塊石頭和其他國家的經(jīng)驗，不可能讓房地產(chǎn)出現(xiàn)硬著陸的情況。

（4）過好自己的日子

我明確地告訴大家：宏觀維度的一切變化都與我們息息相關，

但是，從生活角度看，卻不是最重要的。

因為，除了順勢而為，個體只有一個選擇。

就是選擇過好自己的日子，買對房，踩準周期，不跌落階層，不成為窮忙族。

最后———

經(jīng)濟周期，周而復始。

歷史不斷重復，然而又不是簡單重復，真正需要去了解事情并不是曾經(jīng)故事，而是故事背后的底層邏輯。

從來沒有平靜如水的歲月靜好，對有準備的人來說，任何時候都有“機”，對沒有準備的人來說，任何時候都有“危”。

縱觀歷史，每一輪經(jīng)濟周期都具有強烈的社會財富再分配效應。

歷史上，每次經(jīng)濟衰退的洗牌中，都蘊藏著財富機會，而這種機會只有準備的人才能抓住。

今天是上班第一天，希望大家都能感知邏輯，抓住財富再分配的機會。

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老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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