內地一半商場的租戶銷售額下降，高端商場恒隆廣場走下“神壇”？

出品 | 創業最前線

作者 | 王亞靜

編輯 | 蛋總

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

“相信最壞的時候已過去”，在今年的中期業績會上，恒隆地產行政總裁盧韋柏表示，過去5次業績會都在說“保本保命”，目前可說用不同手段捱過最困難的時候。

與高管層的樂觀不同，恒隆地產財報里透露出來的陣陣冷意仍未消散。

2025年上半年，恒隆地產實現收入49.68億港元，同比下滑19%；股東應占純利9.12億港元，同比下跌14%。

這是自2021年以來，恒隆地產的中報首次出現收入、利潤雙下滑的局面。

相比于恒隆地產，外界更熟悉的是恒隆廣場，這個商場以匯集一系列奢侈品而聞名，堪稱“高端”和“貴氣”的代名詞，在高端商場的塔尖矗立多年。

（圖 / 恒隆地產官方微信公眾號）

但在消費降級的環境下，高端零售明顯承壓，部分恒隆廣場的租金已經出現下滑之勢，不得不“走下高端神壇”。恒隆地產宣布，自2025年開始，中國內地不再將商場劃分為“高端”及“次高端”類別。

此時此刻，恒隆地產管理層拋出“最壞的時候已過去”的論斷，是不是為時過早？

1、收入、利潤雙下滑，艱難沖刺“年度微增”目標

7月30日，商業地產巨頭恒隆地產發布2025年中期財報。

2025年上半年，公司實現收入49.68億港元，同比下跌19%；股東應占基本純利15.87億港元，同比下跌9%；股東應占純利9.12億港元，同比下跌14%。

這是自2021年以來，恒隆地產的中報首次出現營收、利潤雙下滑的局面。這也是近5年來，恒隆地產的中期收入在闖進50億大關之后，首次跌破50億港元，中期股東應占純利首次跌破10億港元。

（圖 / Wind（單位：億港元））

在這份黯淡的“成績單”背后，是其兩大核心業務的集體滑坡。

長期以來，恒隆地產的業務主要包括物業租賃、物業銷售及酒店。其中，物業租賃是核心支柱業務，普遍能夠貢獻9成左右收入。

而這一核心業務正遭遇“滑鐵盧”。2025年上半年，物業租賃實現收入46.78億港元，同比下滑3%。其中，中國內地實現收入31.90億港元，同比下跌2%；中國香港實現收入14.88億港元，同比下跌4%。

與之相比，物業銷售更是“斷崖式”下滑。同期，恒隆地產僅賣出20個單位的物業，實現收入1.61億港元，同比暴跌87%。其中，中國內地和中國香港分別同比下跌60%、87%。

（圖 / 恒隆地產財報）

目前，恒隆地產在中國內地有兩個開業的酒店，規模甚微，收入只有1.29億港元，雖同比增長84%，但仍難以提振整體業績。

物業租賃、物業銷售兩個板塊的收入普跌之后，這兩大業務的利潤也隨之下滑。其中，物業銷售的營業利潤虧損明顯加劇，虧損額達到5700萬港元，同比下滑418%。

針對物業銷售業績下滑的問題，盧韋柏在業績會上坦言，不是降價就可以將項目賣出去，降價對公司的未來也可能會有影響。

恒隆地產也試圖在價格和利潤之間尋找一個平衡。盧韋柏表示，公司在確定住宅和寫字樓的價格方面一直比較小心，“我們可能只賣出去幾個單位，但對我們來說是比較好的賣出價，這就是我們暫時的策略。”

其實，在今年年初舉辦的2024年業績會上，恒隆集團及恒隆地產董事長陳文博就曾表示，相信2025年一定不會像2024年那樣（2024年恒隆地產營收增長、利潤下滑），“希望2025年可以有些微增長”。

在上半年營收、利潤雙下滑之后，恒隆地產距離“2025年微增長”的目標無疑更遠。但恒隆地產仍沒有放棄，盧韋柏表示：“如果（下半年）物業銷售有增長，那么該目標就有可能實現。”

2、恒隆廣場風光不再，重金押寶杭州

提起恒隆地產，一定繞不開恒隆廣場，這是企業最知名的IP之一。

目前，恒隆地產已經在中國內地的8個城市打造了10座恒隆廣場。2025年上半年，這些恒隆廣場整體平均出租率在94%以上。

只不過，光鮮亮麗的出租率背后，是多座恒隆廣場下調租金換來的結果。例如，天津、武漢、沈陽市府的出租率并未下滑，但收入同比下滑2%至37%。

與之相比，租戶的日子更不好過。據「創業最前線」不完全統計，中國內地的5座恒隆廣場租戶銷售額出現下滑，跌幅在1%至58%之間。

以武漢恒隆廣場為例，收入同比下降36%，租戶銷售額同比下降31%。而沈陽市府恒隆廣場則更為“慘烈”，收入同比下滑37%，租戶銷售額則同比大跌58%，直接腰斬。

這也意味著，即使這兩座恒隆廣場出租率上升，在當前的財報數據呈現上卻是恒隆地產和租戶“雙輸”。

在這種情況下，恒隆地產是否會因為要保持高出租率而不斷下調租金？恒隆廣場的租金是否設置了下限？如何保證高出租率？出租率、收入、利潤如何平衡？對此，「創業最前線」試圖向恒隆地產進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

但在2025年中期業績會上，陳文博明確表示，商場與住宅和寫字樓不同，商場的高入駐率比單個商鋪的高租金更重要。“入駐率低代表商場沒有人氣，也就是做不起來，那樣店鋪的租金也不會高，所以我們對于商場追求的是高入駐率。”

只是，為了保證高出租率，恒隆廣場若繼續壓降租金，可能會進一步減少租金收入、侵蝕利潤空間，形成惡性循環。

即便經營承壓，恒隆地產仍要繼續擴張。

今年7月10日，百大集團宣布，杭州百貨大樓委托給銀泰百貨的運營管理將于2028年2月到期，到期之后擬將這一物業出租給恒隆地產，租賃期限暫定20年。

早在2018年，恒隆地產就以約107億元的價格，拿下杭州武林商圈的百井坊地塊，溢價率118.5%，這里就是正在打造的杭州恒隆廣場，包括一座購物商場、五座甲級寫字樓，以及文華東方酒店，項目于2025年下半年起分階段落成。

而杭州百貨大樓據此地只有一路之隔，若將杭州百貨大樓納入體系內，商場體量將提升40%，而恒隆地產也要付出超30億元總租金的代價。

（圖 / 恒隆地產公告）

對于這一項目，恒隆地產寄予厚望。盧韋柏在業績會上表示，這是公司近兩年工作的重中之重。

但目前來看，杭州恒隆廣場項目的預租率并不算非常高。據恒隆地產管理層透露，商場的預租率為77%、辦公樓預租率22%。

（圖 / 恒隆地產公告）

客觀而言，杭州作為炙手可熱的新一線城市，消費能力全國領先，既是拓展高端市場的沃土，又是各家企業角逐的賽場，恒隆地產頂著經營壓力以重金押注杭州也在情理之中。

目前，除華潤的萬象城、杭州湖濱銀泰in77等商場之外，據聯商網統計，恒隆廣場、杭州世紀中心商場(AURA)、SKP、新鴻基江河匯IFC等高端商業體也將從2025年開始陸續開業。

可以想象，未來無論是哪個商場，要想在杭州站穩腳跟，都免不了一場“廝殺”。

3、“三代”接班一年多，“最困難時期”過去了？

和其他港資房企一樣，恒隆地產歷史悠久。

1960年，陳曾熙創辦恒隆集團，而恒隆地產承載的正是集團的地產業務。在拆分之后，恒隆地產于1980年成功登陸港交所。

1991年，陳曾熙之子陳啟宗全面出任恒隆集團、恒隆地產的董事長，直到2024年4月，陳啟宗卸任董事長及所有董事會職務，并由其子陳文博接任董事長一職。至此，陳氏家族的“三代”全面接管恒隆這艘巨輪。

交到陳文博手中的恒隆，業績并不樂觀。2024年，恒隆集團、恒隆地產營收增長，但利潤均出現下滑。

頗為奇怪的是，在今年中期業績會上，盧韋柏表示，過去5次業績會都在說“保本保命”，目前可以說用不同手段捱過最困難的時候，“相信最壞的時候已過去”。

但財務報表中透露出來的寒意，實難支撐這一論斷。即便拋開今年上半年收入、利潤雙雙下滑的困境不談，單純是恒隆地產的債務壓力，就已經快到“極限”。

截至2025年6月30日，公司現金及銀行存款總額為69.05億港元。同期，其借貸總額高達547.67億港元，其中一年內到期的64.07億港元，基本和在手資金持平。

（圖 / 恒隆地產財報）

而眾多進展中的項目，還需要公司的資金注入。

例如，無錫恒隆廣場二期正在建設、上海恒隆廣場三期擴建項目在2025年6月剛剛封頂、服務式公寓無錫“恒隆府”預計2025年下半年落成。

此外，在中國香港，島南區壽山村道37號地塊剛在2025年6月完成清拆，今年1月收購了島渣甸山衛信道8-12A號項目，這兩個項目都要重建成豪宅，自然需要巨額資金的投入。

為化解債務壓力，2025年1月，恒隆地產簽署了100億港元、五年期銀團定期貸款和循環信貸融資，以延長貸款期限，并增加業務發展的資金來源。

于2025年6月30日，公司備用銀行承諾信貸金額的未提取結余為217.53億港元，40億美元中期票據的未提取結余為23.98億美元（等值188.26億港元）。

（圖 / 恒隆地產財報）

在資金鏈緊張時期，這些資金自然可以投入日常經營之中，但若長期無法依靠自身“造血能力”充盈現金流，單純依靠“以貸養貸”的方式，只會讓債務數字越滾越大，最終陷入難以為繼的局面。

「創業最前線」還注意到，恒隆地產母公司恒隆集團的業績同樣承壓。

2025年上半年，恒隆集團實現收入52.02億港元，同比下滑18%；股東應占純利6.97億港元，同比減少約22%。

（圖 / 恒隆集團2025年上半年財報（單位：百萬港元））

總體來看，在消費逐漸復蘇、行業整體偏冷的環境下，恒隆地產“逆周期擴張”的策略若成功，業績能夠重回增長軌道；若失敗，則可能吞噬更多利潤與現金流。

至少從目前來看，恒隆地產還沒有走到一個真正的拐點，而此時下“最壞時期已過去”的論斷，或許有些為時過早。

*注：文中題圖來自恒隆地產官網。