直降95萬！北京五環外正在上演搶房大戰

2025.08.09

購房者咨詢買房

作者 |第一財經 孫夢凡

“回復不過來了，政策剛出就有很多人問。”8月8日晚間，一位房產銷售代理直言。

這個夏末，北京“鐵板一塊”的限購政策，隨著一紙文件的下發出現局部松動。五環外買房不限套數、公積金政策優化，為改善需求釋放提供了空間，也點燃了不少從業者的熱情。

幾乎與政策發布同步，8日當晚便有房企火速推出特價房。“原價639萬元的房源，現在一口價544萬元，直降95萬元，不過要一周內交齊首付款。”五環外某樓盤的銷售人士稱。

新政實施首日，第一財經記者走訪北京多個新盤發現，部分五環周邊的售樓處確實人流量不小，即便在氣溫最高的正午，也陸續有購房者前來看房，還不時傳出“砸金蛋”的聲音。

“今天忙到顧不上吃飯。”一位置業顧問表示，新政確實激發了不少潛在購房者咨詢，不過后續能轉化成多少購買力，政策對市場的刺激能持續多久，還需要繼續觀察。

排隊“取號”看樣板間

8月8日晚間，北京祭出近年最重磅的調控松綁政策。

以五環為分界線，京籍居民家庭、連續繳納社保或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房，將不再限套數。在此之前，京籍家庭全市可買2套、五環外加1套；符合條件的非京籍家庭，全市可買1套、五環外加1套。

五環內的限購政策則不變。這意味著，北京嚴格的限購范圍正縮減到五環內，若在五環外買房，除了非京籍家庭的社保年限等要求，已經沒有其他方面的限制措施。

這一重磅政策，成為自去年“五環外多買一套”、調減社保年限后，北京樓市調控松綁力度最大的一次。作為全國房地產調控的“風向標”，可謂信號意義明顯。

那么，新政對購房者、市場會有何影響？8月9日，即新政實施首日，記者走訪了北京五環周邊的多個新房樓盤，整體而言，在烈日暴曬的正午，售樓處看房人流不算少。

在北京東五環外某均價近七萬的新盤，記者經預約前來看房，大約等待十分鐘后，才有置業顧問開始一對一帶看。正常來說，售樓處正午時間人流會偏少，不過彼時洽談區幾乎沒有空余座位；帶看間隙，還傳來一位購房者“砸金蛋”的聲音。

該樓盤置業顧問表示，昨晚新政出來后，咨詢的人確實比較多，正常周末售樓處人流也會偏多。據悉，該樓盤總價在600萬～1200萬左右，主要面向周邊大廠、互聯網公司、國際集團分部等各類產業人員，是北京五環周邊流速較高的一個樓盤。

不過，談及政策會有多大刺激作用，置業顧問未表現出特別興奮，稱還需要時間觀察。

距此十幾分鐘車程，另一五環外的樓盤，正午同樣陸續有人看房。據悉，該樓盤屬于住宅新規后的“好房子”項目，賣點是高得房率、大落地窗、高標裝修、全明戶型等，銷售均價在七萬五左右，總價在700萬～1300萬元區間，主要面向周邊產業相關人群。

在置業顧問看來，這屬于周末較正常的看房量，新政對購房的刺激作用還需發酵。“客觀而言，北京五環外有很多優質樓盤，放在全國市場來講，可以作為資產配置的選擇。如果后續能放開社保年限等要求，或許能吸引更多周邊有資金實力的人前來買房。”

值得注意的是，新政帶來的影響不僅限于五環外。記者在四環附近一改善樓盤看到，下午時分售樓處幾乎坐滿了人，人流量大時沙盤處幾乎圍滿，其中還有一家四口、三代人一起出來看房的；在樣板間區域，也出現兩三組客戶同時看一套房的場景。

“上午人更多，看樣板區要坐接泊車，因為只有一輛，還需要排隊取號。”置業顧問表示，這個樓盤之所以人流量大，是因為戶型和總價區間較為豐富，最小的五十多平，最大的近一百五十平，能滿足不同購房群體的需求，此外公區和景觀較豐富，符合年輕人生活需求。

帶看到下午四點多，該銷售人員直言，自己今天忙到一直沒吃飯，終于能休息片刻了。

部分五環周邊的售樓處人流量不小

能否刺激市場成交？

現如今，五環外是北京樓市成交的主力區域。中指數據顯示，今年1～7月，北京新建商品住宅銷售套數中，五環外占比超80%，二手住宅成交套數五環外占比也超50%。

新政之下，符合條件的購房人，五環外買房將不再限制套數，無疑會拉動一定市場成交。去年北京出臺一系列局部松綁政策后，市場上新房、二手房成交便出現明顯增長。

數據顯示，去年九月底政策松綁后，北京樓市交易量明顯提升。2024年10月～12月，北京二手房月度網簽量均達到1.7萬套以上，整個四季度二手房成交量同比增長約60%。

克而瑞表示，近年來北京五環外新房供應集中，且未來仍為供地主力，限購調整后，部分高庫存板塊去化壓力將有所緩解，預計約80%的新房項目將直接受益，尤其是改善型項目。

還有業內人士表示，本次限購松動的影響面不止于此。對于想賣出五環外二手房進行置換的群體，政策也帶來新的機會，可促進這部分改善需求釋放，推動整體交易鏈條流轉。

一位房產中介還告訴記者，本次新政規定，成年單身人士和居民家庭執行同樣的限購政策，自己有個客戶之前只能買一套房，如今受新政影響，決定“下定”一套五環附近的房子。

值得注意的是，當前樓市整體情況較為復雜，二手房掛牌量高企、市場觀望情緒濃厚等問題，都在合力影響市場走勢。一位從業者稱，新政短期肯定會拉動成交，會有部分需求釋放出來，但價格端應該不會太大變化，對市場的根本性影響也有待觀察。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，新政對市場交易肯定有積極作用。不過，二手房掛牌量若得不到大規模地消化，會限制供求關系再均衡，這也是目前核心和迫切的工作。

“新政的信號、象征意義更突出，體現了政策對穩樓市的決心。”一位從業者稱。

當前樓市整體情況較為復雜 資料圖

中指研究院稱，本次北京優化限購，體現了政策漸進式調整的特征，直接利好布局五環外的企業，房企應積極營銷把握政策窗口期；同時，一定程度上也有利于暢通置換鏈條，促進五環外的改善性住房需求釋放，預計未來限購政策仍有優化空間。

截至目前，一線城市除廣州全域解除限購外，京滬深三城市依然保留核心區限購，外圍區域則有條件放開。“今年以來，京滬外圍項目銷售去化壓力凸顯，為行政性限制措施逐步退出市場，打開了空間和可能性。”克而瑞方面表示。

該機構稱，通過“核心區嚴控、郊區松綁“的差異化策略，一方面可以消除投機顧慮，又能滿足合理自住購房需求、緩解庫存壓力，并服務于人口疏解、區域協同等目標，成為因城施策的“風向標”，促進房地產平穩健康發展與城市可持續增長的雙贏。

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