上海地段鄙視鏈，全變了

　　隨著預(yù)測的不斷兌現(xiàn)，環(huán)線越來越被大家認(rèn)可。

　　環(huán)線神預(yù)測太多了，最著名的是預(yù)測大虹橋、臨港的崩盤（吹捧大虹橋的，不是蠢就是壞！為什么一定不能買臨港？九個(gè)維度，告訴你大虹橋的本質(zhì)）。

　　現(xiàn)在都知道大虹橋是大餅，臨港不能買，2021年時(shí)大家可不這么認(rèn)為。

　　那個(gè)時(shí)候大虹橋風(fēng)頭無兩，全網(wǎng)敢說大虹橋不好的就環(huán)二一個(gè)人。

　　最近有客戶非常好奇：2021年時(shí)你憑什么一口篤定大虹橋會(huì)崩盤？

　　其實(shí)非常簡單，大虹橋不可能漲到10萬，因?yàn)椴环系囟伪梢曟湣?/p>

　　七寶到九亭，房價(jià)立馬崩到5萬。

　　前灘到浦錦就5公里，地鐵兩站地，房價(jià)竟然差了兩倍。

　　發(fā)生這樣斷崖式下跌，核心就是因?yàn)榈囟伪梢曟湵懒恕?/p>

　　七寶跟九亭隔著一條嘉閔高架，但是地段鄙視鏈上差兩個(gè)等級(jí)。

　　中間至少可以塞進(jìn)一個(gè)顓橋。

　　前灘是高高在上的中央活動(dòng)區(qū)，浦錦街道連主城區(qū)都不是，看似只隔著5公里，其實(shí)相差至少三個(gè)等級(jí)。

　　地段值多少錢其實(shí)算不出來，全取決于大家共識(shí)。

　　大家認(rèn)為你什么等級(jí)，就有了對(duì)比價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)。

　　跟買車一樣，同樣的B級(jí)車，一線豪華品牌一個(gè)價(jià)，二線一個(gè)價(jià)，普通品牌一個(gè)價(jià)。

　　跟買包包一樣，頂奢、高奢、輕奢標(biāo)簽一旦打上，價(jià)格就有了范圍。

　　樓市的地段鄙視鏈大致是越靠市區(qū)，大家打分越高。

　　但是不意味著每近5公里，各個(gè)方向平等的加5分。

　　具體打分要結(jié)合到當(dāng)?shù)氐牡囟蝺r(jià)值，與同維度板塊的對(duì)比關(guān)系。

　　2022年時(shí)西上海房價(jià)梯隊(duì)如下，很容易就發(fā)現(xiàn)徐涇地區(qū)太高了。

　　徐盈路到北新涇差了11公里，房價(jià)只差了3萬。

　　九亭到田林也是差了11公里，2022年時(shí)房價(jià)差了8萬。

　　有人說九亭本來就是洼地，徐涇對(duì)標(biāo)的是七寶。

　　其實(shí)完全不是，無論是距離、配套、城市面貌，徐涇都對(duì)標(biāo)不了七寶。

　　泗涇、九亭都是市區(qū)睡城，他們是七寶堅(jiān)實(shí)的下游。

　　徐涇下游都是荒地，到青浦新城已經(jīng)跟市區(qū)沒關(guān)系了。

　　大哥能級(jí)有多高，也要看小弟的質(zhì)量和數(shù)量。

　　徐家匯為什么牛逼？有閔行、松江這些小弟扛著，徐家匯才能傲視全市副中心。

　　沒有高能級(jí)小弟支持，大哥有名無實(shí)，銀樣镴槍頭。

　　莘莊為什么貴？下游的顓橋非常成熟，下游的吳涇一帶產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)。

　　私信領(lǐng)取資料

　　徐涇上游的長寧很棒，但是隔了一個(gè)機(jī)場、高鐵站。

　　下游實(shí)在拿不出手。

　　導(dǎo)致徐涇的突圍非常困難。

　　徐涇要是站穩(wěn)10萬，江橋、南翔、九亭得賣多少錢？

　　新房可以靠炒作，二手房可是實(shí)打?qū)嵉目靠诒恋怼?/p>

　　實(shí)際居住體驗(yàn)上，九亭貝尚灣、徐涇萬科天空之城、南翔華潤中央公園拉得開差距嗎？

　　你可以選擇徐涇的風(fēng)格，肯定也有人更喜歡南翔、九亭。

　　我知道大虹橋業(yè)主一直看不上九亭、南翔，但是建議你多出來看看，你們真的就是一類板塊。

　　大虹橋的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，九亭、江橋、南翔都能分一杯羹。

　　南翔到大虹橋有嘉閔高架、嘉閔線，也非常便捷。

　　9.5萬接盤徐涇二手房，肯定預(yù)期將來漲到12萬，不然完全沒有利潤可圖。

　　徐涇12萬，南翔、江橋、九亭、顓橋、浦錦、周浦、南大、共康、淞南都得站穩(wěn)10萬。

　　唯一的問題是，上海1000萬的韭菜沒幾棵。

　　這些板塊的二手房都站穩(wěn)10萬，那1000萬的二手房交易量得翻倍。

　　去哪找那么多有錢人？

　　徐涇能站穩(wěn)10萬只有一個(gè)辦法，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的甩開那些兄弟姐妹，真正的跟南大、南翔、九亭拉開差距。

　　徐涇對(duì)標(biāo)七寶了，不跟你們玩兒了。

　　目前看起來不現(xiàn)實(shí)，上海的地段上升機(jī)會(huì)不多了。

　　人口沒有增量，經(jīng)濟(jì)增量不大，僅有的增量大家都在搶奪，憑什么全都給徐涇？

　　有人說楊浦濱江會(huì)成為下一個(gè)徐匯濱江，還有人說徐匯濱江會(huì)成為下一個(gè)新天地。

　　這些都甭信。

　　因?yàn)楝F(xiàn)在我們是存量時(shí)代，你還以增量眼光看區(qū)域，沒任何意義。

　　徐匯濱江成為下一個(gè)新天地，上海的頂豪購買力得翻一倍，哪來的一倍增量？

　　楊浦濱江成為下一個(gè)徐匯濱江，上海需要幾千個(gè)3000萬級(jí)購買力，上海會(huì)突然冒出來這些有錢人？

　　別指望存量，存量的購買力都買存量區(qū)域。

　　之前我們上海每年新增60萬、80萬人，經(jīng)濟(jì)增速動(dòng)不動(dòng)10%、12%。

　　這是什么級(jí)別呢？一年的新增人口，能夠填滿4個(gè)南翔鎮(zhèn)。

　　那個(gè)時(shí)候規(guī)劃容易建成，一個(gè)區(qū)域很快就開發(fā)起來。

　　現(xiàn)在人口增量每年幾萬人，甚至還是負(fù)增長，五六年的新增人口都填不滿一個(gè)南翔鎮(zhèn)。

　　你還敢賭一個(gè)區(qū)域會(huì)迅速變好？

　　現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)情況不用我說，你更清楚。

　　所以不要再以增量角度看區(qū)域，而是存量角度，甚至是負(fù)增長角度。

　　當(dāng)然今天主角不是大虹橋，這個(gè)規(guī)劃該講的早講過了。

　　今天想說的是，上海的地段鄙視鏈又發(fā)生了重要變化。

　　因?yàn)槲覀冎鼗厥袇^(qū)了。

　　過去城市開發(fā)是一環(huán)一環(huán)向外搞，地段鄙視鏈一環(huán)一環(huán)擴(kuò)出去。

　　現(xiàn)在重新開發(fā)市區(qū)，舊改全面提速，原來的鄙視鏈也要調(diào)整了。

　　在鄙視鏈上上升一步、退后一步，才是房價(jià)暴漲、暴跌的關(guān)鍵。

　　古北為什么不行了？慢慢的被富人區(qū)淘汰，地段鄙視鏈位置下滑兩個(gè)檔次。

　　唐鎮(zhèn)為什么曾經(jīng)暴漲？

　　之前是郊區(qū)，2020年學(xué)區(qū)次新三房火爆起來，唐鎮(zhèn)直接由郊區(qū)晉升為中產(chǎn)，快追平聯(lián)洋定位了。

　　前面提到過現(xiàn)在增量不多，板塊發(fā)展機(jī)會(huì)少，但是板塊下降機(jī)會(huì)很大。

　　之前北上海的地段鄙視鏈非常短，老靜安之下中產(chǎn)只能選大寧。

　　不夜城地段好，但是民用配套比較少，好小區(qū)也比較少。

　　大寧異軍突起，買不起老靜安的直奔大寧。

　　大寧之下是彭浦，一堆老破小，要好房子的只能奔向共康。

　　那個(gè)時(shí)代，大寧2008年前后的二手房能賣到13萬，共康能賣到8萬。

　　現(xiàn)在西藏北路崛起，如果商業(yè)配套完善、學(xué)區(qū)資源配齊，老靜安之下成了西藏北路。

　　西藏北路之下是大寧，大寧要不要改變定位？

　　你有2300萬預(yù)算，還會(huì)選擇大寧金茂府162平嗎？

　　北上海的故事已經(jīng)在發(fā)生了，淞南、南大的新房快速上市，大寧之下的購買力很多流過去。

　　南大會(huì)不會(huì)取代共康，目前還不好說，現(xiàn)在剛剛進(jìn)入內(nèi)斗過程。

　　這次各區(qū)內(nèi)斗太厲害了，要幾年時(shí)間才能分出勝負(fù)。

　　勝方通常只有一家，因?yàn)楦哳A(yù)算購買力太少，只能支撐起一個(gè)板塊。

　　財(cái)富分布是金字塔，塔尖購買力很少。

　　財(cái)富結(jié)構(gòu)決定樓市結(jié)構(gòu)，意味著房價(jià)上一定要分個(gè)三六九等，因?yàn)橘徺I力三六九等。

　　楊浦在激烈內(nèi)斗，五角場-新江灣面聊楊浦濱江的分流是肯定的，楊浦千萬級(jí)購買力就那么多，最終要看誰壓誰一頭。

　　徐匯區(qū)內(nèi)斗已經(jīng)結(jié)束了，徐匯濱江完勝，徐家匯淪為二線板塊。

　　徐家匯的商品房，三房，價(jià)格很難突破2500萬，2500萬以上生態(tài)位牢牢地被徐匯濱江把控。

　　普陀的內(nèi)斗剛剛開始。

　　之前是長風(fēng)-長壽路武寧路兩極化，喜歡房齡新的去長風(fēng)，喜歡位置好的去長壽路。

　　現(xiàn)在真如重新開發(fā)，要謀求自己地位。

　　現(xiàn)在真如、長風(fēng)、普陀內(nèi)環(huán)單價(jià)都10萬出頭，長期來看很難持續(xù)。

　　普陀來不了那么多1000-1500萬的購買力。

　　長風(fēng)其實(shí)還好，大戶型比較多，都得1500萬以上。

　　真如和普陀內(nèi)環(huán)是真的白熱化，搶客戶。

　　如果定位下調(diào)，又面聊桃浦的競爭。

　　城市開發(fā)就是樓市的重新洗牌，就是鄙視鏈的重塑過程。

　　之前開發(fā)郊區(qū)，御橋、唐鎮(zhèn)脫穎而出，康橋、曹路、三林、川沙之類的沒把握住。

　　川沙甚至地位不斷下滑。

　　現(xiàn)在重新開發(fā)市區(qū)，又到了押注的時(shí)間。