睿和短評(píng)：“商改租”破冰！上海新政為住房租賃市場(chǎng)打開(kāi)三條增量通道

上海市政府辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)》，這是全國(guó)首個(gè)專門針對(duì)商務(wù)樓宇更新的專項(xiàng)政策。

睿和智庫(kù)研究認(rèn)為，該《意見(jiàn)》的出臺(tái)具有雙重意義：一方面為上海商務(wù)樓宇的功能轉(zhuǎn)型和城市空間優(yōu)化提供了系統(tǒng)性的解決方案，另一方面也為住房租賃市場(chǎng)創(chuàng)造了結(jié)構(gòu)性發(fā)展機(jī)遇。

通過(guò)對(duì)《意見(jiàn)》深入研讀，睿和智庫(kù)發(fā)現(xiàn)，新政在供給端創(chuàng)新性地開(kāi)辟了三條租賃住房增量通道：

1、通過(guò)功能業(yè)態(tài)煥新，構(gòu)建梯度化供給體系。明確“支持存量商務(wù)樓宇分區(qū)分類兼容符合地區(qū)發(fā)展導(dǎo)向和人民群眾生產(chǎn)生活需要的功能業(yè)態(tài)”，并根據(jù)不同區(qū)位定制差異化策略——

·核心區(qū)（城市主中心、副中心）：鼓勵(lì)兼容商業(yè)酒店，允許適當(dāng)增加服務(wù)公寓和人才公寓，滿足高管人群需求；
·次級(jí)商圈（地區(qū)中心）：允許兼容商業(yè)酒店、租賃住房（含人才公寓），服務(wù)青年白領(lǐng)群體；
·社區(qū)級(jí)項(xiàng)目（社區(qū)中心）：鼓勵(lì)融合“租賃住房（含人才公寓）+養(yǎng)老托育+新時(shí)代城市建設(shè)管理者之家”，形成15分鐘生活圈。

2、通過(guò)功能轉(zhuǎn)換，創(chuàng)新空間釋放機(jī)制。首創(chuàng)“15年內(nèi)功能兼容期”政策，允許商務(wù)樓宇在不改變產(chǎn)證性質(zhì)的前提下，通過(guò)全周期合同監(jiān)管，兼容租賃住房功能，破解了“商改租”的產(chǎn)權(quán)障礙。

3、新建補(bǔ)充。明確“探索建設(shè)產(chǎn)業(yè)配套類居住產(chǎn)品，定向供應(yīng)給周邊符合條件的入住企業(yè)員工使用。”

在產(chǎn)品端，“商務(wù)辦公+長(zhǎng)租公寓”混合運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)，也將推動(dòng)租賃住房品質(zhì)升級(jí)。

最后是市場(chǎng)格局重構(gòu)。隨著商務(wù)樓宇運(yùn)營(yíng)商憑借硬件優(yōu)勢(shì)切入住房租賃市場(chǎng)，可能會(huì)引發(fā)租金繼續(xù)下探、傳統(tǒng)長(zhǎng)租公寓品牌加速產(chǎn)品升級(jí)、寫字樓與公寓運(yùn)營(yíng)商的戰(zhàn)略合作等變化，競(jìng)爭(zhēng)維度或?qū)⒊掷m(xù)升級(jí)。

綜上所述，該政策不僅改變租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，更將引領(lǐng)城市空間利用模式的創(chuàng)新升級(jí)。未來(lái)行業(yè)發(fā)展需重點(diǎn)關(guān)注三大核心趨勢(shì)：商務(wù)樓宇資產(chǎn)價(jià)值的運(yùn)營(yíng)重構(gòu)、租賃產(chǎn)品服務(wù)生態(tài)的延伸拓展，以及政企協(xié)同的城市更新模式突破。

可以預(yù)見(jiàn)，“樓宇經(jīng)濟(jì)”與“居住經(jīng)濟(jì)”的融合發(fā)展，將成為城市更新的新范式。

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