租房新規后，買房好還是租房好？

一條影響所有買房人和有房人的新規——《住房租賃條例》，馬上在9月15號就要實施了，影響老大了。

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《住房租賃條例》講了好多事，首先，第一個重大變化是“租購同權”。

以前，只有買了A小區的房子，才能上某某重點小學；最近這幾年，無數房東和租客打官司，告租客偷偷把學區給占用了。以后，你告都告不贏，因為“租購同權”，政策保障租客的孩子也能上對口學校。

不用懷疑，這又是削弱學區房價值的一個不利因素。我從2021年就開始勸大家不要買學區房，可惜傳播力量不夠廣，不是所有人都聽到了當年的建議。

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第二個變化：房東們做好要交稅的準備吧。

因為條例強制要求，租房合同必須備案。這樣一來，房東有多少收入就清清楚楚了；合法收入都得納稅，這也增加了稅收收入。

如果你想抖機靈，說“我就不去備案”：第一，備案信息公安和教育部門共享，租客為了“租購同權”，會替你備案；第二，不備案的房子，房產中介可以罰10萬元，你不想備案，中介也會替你備案，躲不掉的。

你說那我不找中介？我告訴你，這個條例還約束互聯網平臺了。這個時代，你又不找中介又不上網發招租信息，難道在馬路口蹲著發傳單找租客嗎？所以，這個條例意味著在為后續的稅收做準備。

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第三個變化：加速個體二房東群體的退出。

這個條例對住房租賃企業的資質、資金、從業人員和管理能力等都有了要求。國家想要的是正規、專業的租房公司，這對個體戶二房東非常不友好。因此，正在做二手房租賃的個體戶，如果沒有能力正規化、規模化，就該想想其他出路了。

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第四個變化：低端租房成本會上漲，但租房條件將得到改善。

以后，廚房、陽臺、過道等不是居住的地方不能單獨租給人??；另外，每個房間住幾個人、每人最少住多大面積，每個城市都要定一個標準。因此，那種在一個房間里塞好幾張上下鋪的情況，以后肯定不行了。便宜的群租房消失后，原本租群租房的人群，租房成本將會上升。

比如，北京之前發生過一場大火，隨后嚴查合租房和群租房亂象，結果導致困難群體的租房成本大漲，像外賣員、保安、保姆、服務員等受影響最大，他們基本都住在群租房里。

偷偷搞群租？記住，最高罰10萬元；其次，中介得代辦合同備案，如果幫著租“隔斷房”，不僅能罰款，甚至可以吊銷執照。處罰力度大，這回看來群租要絕跡于江湖了。

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第五個變化：會大幅增加供給。

我們看原文：政策鼓勵個人把自家多余的房子拿出來出租；然而，下一句說的是，支持企業盤活老舊廠房、商業辦公樓。

“鼓勵”和“支持”的意義可是天差地別。況且大家想想，究竟是居民自己的商品房成本低，還是廢舊辦公樓、商業房的成本低？后者的成本只有前者的幾分之一。

因此，這個政策更大的用意是培育租房市場，供給會極大增加，所以以后不用買房只租房住確實是可行的了。

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第六，以后租房不用擔心被房東惡意驅趕了。房東未經租客允許，也不能進入房間，否則就是侵犯租客的隱私，是違法的。

中介、二房東卷錢跑路、被惡意扣押金的問題也解決了：以后租房，押金和租金都要放在監管賬戶。中介不能私下里收錢，而且押金必須寫明返還的時間、方式以及扣除的規則；如果違規私下收錢，最高能罰到50萬元。

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第七，房東不能隨意漲租了。

每個區域、不同類型的房子，租金水平會有一個指導價。其實這條已經不重要了：如果鼓勵大企業爆改舊廠房，提供大量可租賃房源，以后他們會成為市場中的支配者，市場價格基本由大企業的定價決定，已經不是普通房東聯合著想漲價就漲得了的了。

你看，《住房租賃條例》文件不長，但變化極大。培育租賃市場、培育長租市場、“租購同權”，對中介、互聯網平臺都有極強的監管，所以以后，時代不一樣了。像美劇里那種，一租房一輩子，甚至幾代人，奶奶輩的租約傳給孫女，一輩子租房確實不是什么大事了。房地產的時代，真的過去了。