解碼不良資產的“逆周期機遇”

編者按：看待不良資產價值重構的核心要素，可以歸結為基于全面風險評估后得出的綜合性價值裁定。

過去幾年，房地產行業經歷了深度調整，盡管相關調控政策措施成效明顯，但市場觀望情緒依然濃厚。在此背景下，仲量聯行發布《掘金不良資產市場：專業估值驅動的價值重塑與風險量化》報告，旨在為市場各方參與者梳理此類資產的價值發現邏輯、評估方法以及創新處置路徑選項。

報告指出，不良資產處置正在從“止損為先”的傳統模式，邁向以“價值提升”為導向的創新路徑。在原有的司法訴訟、債務重組、債權轉讓、以物抵債等處置方式基礎上，市場參與者尤其是資產管理公司，開始將關注點從回收現金轉向資產價值的重構與增值，通過資本運作、精細管理和靈活策略，在有限資源中尋找更大釋放空間。例如，部分資產不再止步于清算和轉售，而是通過物業升級、功能轉換等方式重新激活，延展其生命周期和收益能力，從“一筆壞賬”逆襲成為“優質資產”。

與此同時，不斷迭代的金融工具和科技手段也正在加速賦能不良資產處置的創新多元化發展。資產證券化、互聯網信息交易平臺、人工智能及大數據技術在盡調和估值方面的應用使原本冗長低效的處置流程更趨市場化、透明化、智能化。專門收購和處置不良資產的“特殊機遇基金”以及將不良資產處置與產業落地相結合的“資本+運營”協同模式，通過產業導入、功能置換、升級改造等方式，不僅提升了資產本身的運營效率，也為未來通過公募REITs等方式退出鋪設了路徑。這一系列的創新正在推動整個不良資產市場從“等待被動回收”走向“主動創造價值”，帶來極具動態前瞻性的深度變革。

隨著不良資產處置手段日益多元化，估值已不再是靜態的價格判斷，而成為支撐創新處置路徑的決策工具。報告指出，傳統估值較為側重資產在當前狀態的變現能力，而如今，估值不但要回答“能值多少錢”，更要揭示“能賺多少錢”和“未來能值多少錢”——價值提升空間。例如，債務重組類項目就對未來現金流、經營方案可行性、管理能力等“軟性要素”提出了估值要求；而價值提升型項目則要求評估師、建筑師、市場分析師協同工作，測算改造前后租金水平、資本利得等“動態增值空間”；服務于“資產證券化”的項目估值則必須通過現金流折現模型、情景分析和風險壓力測試，為資產池構建合理的風險收益曲線。

處置方式的多元催生了新的估值方法。其中，假設清算法、現金流償債法、交易案例比較法和專家打分法等方法各有所長，適用于不同資產形態、信息完整度和處置意圖。例如，在債務人經營能力較強時，現金流償債法能夠模擬未來償債路徑；在不確定因素較多時，專家打分法則能夠提供可行補充；而作為資產管理公司的主流估值工具，綜合因素分析法通過對抵押、擔保、資產可變現性等多個維度進行分解和加總，清晰反映債權的構成與風險點。

報告下載鏈接：

https://app.jingsocial.com/mF/cms/none/ZzWrET8AkdFna94URsMDnn/nn2QHNxLp8X4BMyerXYrmK1

整體來看，不良資產估值正從“評估當前價值”向“為未來而算賬”轉變，評估師也從以往的“定價專家”轉型成為“處置策略協作者”，成為不良資產市場鏈條中不可或缺的價值分析中樞。

熊建平表示：“通過專業的價值評估和風險洞察幫助投資者識別有潛力的資產，只是不良資產價值重構的第一步。借助精細化運營、資本性改造以及科技賦能進行改良和優化，才能真正有效提升其運營效率與財務表現，為資產出售或資本退出打下堅實基礎。因此，要挖掘不良資產中隱藏的投資機遇，價值發現、提升和實現的全鏈條過程缺一不可。”

在當前充滿挑戰與機遇的市場環境下，不良資產領域正展現出獨特的投資價值。仲量聯行基于多年專業實踐，在今年持續發布“不良資產”系列研究內容，為市場參與者提供專業洞見：

1《基于價值重塑的不良資產》系統梳理不良資產的定義邊界與核心分類，深入解析不同情境下的估值方法論與實踐要點；

2此篇《掘金不良資產市場：專業估值驅動的價值重塑與風險量化》通過實證分析建立可量化的風險評估框架，為特殊資產的價值重構提供專業路徑；

3第三篇則將深度討論股權、債權與混合金融工具的評估邏輯，聚焦復雜交易結構，詳細拆解混合型金融工具的估值難點。

我們期待與市場各方共同探討不良資產領域的專業化解決方案，把握這一特殊時期的投資機遇。