二十多年房地產(chǎn)市場野蠻生長給國家與人民帶來什么？

作者：歐廷君

(國內(nèi)著名實(shí)戰(zhàn)專家歐廷君近照)

2025年初，住建部用歷時(shí)兩年時(shí)間，完成這份長達(dá)280頁的報(bào)告，其全國房屋空置率高達(dá)21.3%，意味著約有1.2億套住房處于閑置狀態(tài)。這一數(shù)字遠(yuǎn)超國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)比例5%，中國房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡問題極為突出。

住建部住房發(fā)展司司長王明在新聞發(fā)布會(huì)上表示："我們必須正視當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需失衡的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。"一二線城市住房空置率平均為16.5%，三四線城市則高達(dá)26.4%。尤其是中西北部地區(qū)，空置率甚至超過30%。這不僅意味著大量資源浪費(fèi)和對億萬百姓帶來不少苦痛，而且直接橫亙著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

明者無不認(rèn)為，房地產(chǎn)的嚴(yán)重過剩跟多年地方土地財(cái)政形成的虛假繁榮有直接關(guān)聯(lián)，他們是資源浪費(fèi)的重要推手。有數(shù)據(jù)顯示，2015年至2023年，中國土地出讓金收入占地方財(cái)政收入比平均超過40%。為追求GDP增長和財(cái)政收入，不少地方政府過度推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)，甚至在人口持續(xù)流出的地區(qū)仍大量批地建房。
用國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮軍的話說：“土地財(cái)政模式促使地方政府將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長的主要引擎，造成供給與實(shí)際需求嚴(yán)重脫節(jié)。”

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)披露，2023年中國出生人口首次跌破900萬，為891萬人，死亡人口則達(dá)到1109萬人，人口自然增長率為-0.15%。2024年這一趨勢進(jìn)一步加劇，全年人口凈減少約180萬人。與此同時(shí)，家庭規(guī)模不斷縮小，全國平均家庭人口從2010年的3.1人降至2024年的2.62人。中國人民大學(xué)人口與發(fā)展研究中心主任翟振武指出："人口負(fù)增長與家庭小型化使得住房總需求增速明顯放緩，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)絕對減少。"

國際權(quán)威人士無不認(rèn)為，房價(jià)虛高是人口下降的關(guān)鍵因素。截至2024年底，全國一線城市平均房價(jià)收入比為18.7，二線城市為12.5，三四線城市為8.3。這就意味著在三四線城市的普通家庭，不吃不喝也需要10年的時(shí)間，才能購買一套住房。高房價(jià)與居民實(shí)際收入與購買力之間的差距，直接抑制了有效需求釋放。

再看多年來的購房者是誰？在全國范圍內(nèi)，現(xiàn)約有38%的城鎮(zhèn)住房為投資性購房，其中近四成長期閑置。在部分熱點(diǎn)城市，投資購房比例甚至超過50%。住房商品化本應(yīng)滿足人民居住需求，卻在一定程度上異化為投資工具，導(dǎo)致大量的住房脫離居住功能。

縱觀二十多年來各地在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，有關(guān)部門及各地卻簡單地照搬復(fù)雜西方城鎮(zhèn)化發(fā)展模式，忽略國情民意，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場嚴(yán)重過剩。再加上某些利益集團(tuán)的刻意誤導(dǎo)，任意吹高城市特別虛高的房價(jià)而存在巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，給當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與億萬百姓帶來前所未有的生存壓力，讓不少購房家庭飽含著數(shù)不清的辛酸。

曾記否，大家應(yīng)該聽過拔苗助長的寓言故事吧，然而，在現(xiàn)實(shí)決策與工作和生活中，不少人卻忘記了古圣先杰的警示。因?yàn)樯鐣?huì)任何事物的發(fā)展都是有規(guī)律的，如刻意違背社會(huì)發(fā)展規(guī)律與市場游戲，不僅要受相應(yīng)的市場懲罰，而且還要付出沉重的代價(jià)。恒大事件與碧桂園自稱無力償還巨額貸款就是當(dāng)今世上創(chuàng)造的典型案例。

其實(shí)，拔苗助長告訴我們“欲速則不達(dá)”的基本常識，反觀我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展方式，某些利益集團(tuán)抓住不少中國女性認(rèn)為城市沒有房子那能結(jié)婚、買房就能輕松暴富等似是而非的觀念，號召百姓“花未來的錢，圓今天的夢”。

可是，這些觀念的倡導(dǎo)“看上去挺美”，但卻嚴(yán)重透支了三代人的錢包。嚴(yán)重推毀了年輕人的未來。在這種缺乏國情民意的演變下，中國用20年左右的時(shí)間，將城鎮(zhèn)化水平從40%提高到65%，走完了西方發(fā)達(dá)國家100年的發(fā)展歷程。違反了城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，現(xiàn)將讓國家和人民付出巨大的代價(jià)。

而今，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)野蠻生長主要與產(chǎn)業(yè)政策和不少中國養(yǎng)寵物、打牌、跳廣場舞的男女對房子的執(zhí)念和崇拜有直接關(guān)聯(lián)。稍懂常識的人應(yīng)該知道，房子本是用來居住的，不是什么高科技。但不少人在這種欠理性的投機(jī)思維左右下，將購房當(dāng)做發(fā)財(cái)致富的工具，使住房屬性迅速演變成金融屬性，炒房客廣泛盛行，現(xiàn)那有心思來提振中國制造業(yè)、高科技與民族品牌的發(fā)展！

“陽盛轉(zhuǎn)陰,陰極升陽。”而今，中國房地產(chǎn)野蠻生長的泡沫終因根基不牢而枯萎。億萬百姓也在這場市場演變中逐漸清醒，高位借貸買多套房子的，現(xiàn)已成為燙手的山芋，不僅不能幫助自己發(fā)家致富，反而成為壓在自己身上和家庭的沉重包袱，終生成為銀行等利益集團(tuán)的打工人。看中國城市用鋼筋混凝土堆砌的高樓大廈，背后卻演繹著中國多少家庭的悲催故事……

作者系全球品牌、創(chuàng)新、人才、企業(yè)家概念科學(xué)闡述第一人。國內(nèi)財(cái)經(jīng)、品牌、管理著名實(shí)戰(zhàn)專家、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略顧問、亞洲經(jīng)營智庫首席研究員、湖南安邦農(nóng)業(yè)研究院(與湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)共同創(chuàng)建)專家顧問、研究員、中經(jīng)專家智庫特約專家、首席研究員。數(shù)家權(quán)威媒體專欄作家，2012年至今，分別在國際頂流雜志網(wǎng)站及國內(nèi)權(quán)威媒體就我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、品牌、人才、創(chuàng)新、企業(yè)經(jīng)營管理等社科類發(fā)表理論/評論文章二百余篇。

擅長領(lǐng)域：城鄉(xiāng)區(qū)域規(guī)劃、定位與品牌塑造、品牌科學(xué)發(fā)展研究、鄉(xiāng)村振興潛在人文、產(chǎn)業(yè)特色開發(fā)與匠心錘煉、民族產(chǎn)業(yè)、企業(yè)品牌經(jīng)營戰(zhàn)略創(chuàng)新創(chuàng)意管理與運(yùn)作指導(dǎo)工作。國內(nèi)多家權(quán)威媒體專欄作家，通過調(diào)查研究與實(shí)踐總結(jié)所發(fā)表的許多文章觀點(diǎn)與建議，得到黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人及眾多著名權(quán)威專家的贊評。