恒隆，放手一搏

穩(wěn)中求進(jìn)的一年

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@上海港匯恒隆廣場(chǎng)

一改“保守之姿”，“穩(wěn)中求進(jìn)”成了今日恒隆業(yè)績(jī)會(huì)最大關(guān)鍵詞。

“穩(wěn)”自然是穩(wěn)住目前已開業(yè)項(xiàng)目的基本盤，“進(jìn)”最大的著力點(diǎn)是即將落成的杭州恒隆廣場(chǎng)。

會(huì)上，恒隆管理層多次表達(dá)了對(duì)在杭州新租賃物業(yè)的看好。行政總裁盧韋柏表示，這個(gè)交易不單單是把商場(chǎng)的體量增加40%，更重要的是，商場(chǎng)會(huì)在城市主干道上出現(xiàn)一個(gè)達(dá)290米的“超級(jí)外立面”。

這將是杭州恒隆廣場(chǎng)的“金字招牌”。在短期（消費(fèi)復(fù)蘇弱于預(yù)期，租金增長停滯）、中期（新項(xiàng)目投入與現(xiàn)金流壓力）、長期（競(jìng)爭(zhēng)格局重構(gòu)與消費(fèi)習(xí)慣變遷）“三重壓力”之下，恒隆的主動(dòng)謀變，是大勢(shì)所趨。

正如其，從今年起，內(nèi)地物業(yè)組合開始不再將商場(chǎng)組合劃分為“高端”及“次高端”類別，因?yàn)椤叭招略庐惖牧闶凼袌?chǎng)格局和消費(fèi)者習(xí)慣轉(zhuǎn)變”。

在不進(jìn)則亡的高端商業(yè)“達(dá)爾文時(shí)刻”，失守陣地等于永久出局。恒隆已無“防守”選項(xiàng)，搏命是最高級(jí)的保守。

01

業(yè)績(jī)雙面：

收入下滑與租戶韌性

2025年上半年，恒隆交出了一份“撕裂”的成績(jī)單。

總收入大承壓，凈利下滑

截至2025年6月30日止六個(gè)月，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)的總收入分別下跌18%及19%至52.02億港元、49.68億港元，核心矛盾直指物業(yè)銷售“斷崖式下跌87%”的困局。

恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)的股東應(yīng)占基本純利分別下跌7%及9%至11.91億港元、15.87億港元，主要由于財(cái)務(wù)費(fèi)用上升所致。

租賃業(yè)務(wù)企穩(wěn)，死守防線

單就租賃業(yè)務(wù)看，期內(nèi)，恒隆核心物業(yè)租賃收入整體穩(wěn)健，物業(yè)租賃收入為46.78億港元，下跌3%；營業(yè)溢利為33.46億港元，亦下跌3%。

在內(nèi)地，恒隆的商場(chǎng)整體租出率上升一個(gè)百分點(diǎn)至94%，雖然租戶銷售額較去年同期下跌4%，商場(chǎng)組合的整體租賃收入仍維持穩(wěn)定。

在香港，由于內(nèi)地旅客和香港居民消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，恒隆零售物業(yè)組合的整體租賃收入和租戶銷售額分別下跌7%和2%，出租率則通過“hello恒隆商場(chǎng)獎(jiǎng)賞計(jì)劃”穩(wěn)在了高位。

具體看，內(nèi)地10座商場(chǎng)整體收入24.12億元，與去年同期近乎持平，94%的高出租率成為黯淡中的唯一強(qiáng)光。

以上海為劃分，恒隆的上海項(xiàng)目錄得收入14.19億元，同比上升1%；非上海項(xiàng)目錄得收入9.33億元，同比下滑1%。兩相抵消，整體持平。

其中，旗艦商場(chǎng)上海恒隆廣場(chǎng)維持98%的理想出租率，收入保持穩(wěn)定，但客戶對(duì)高端消費(fèi)漸趨謹(jǐn)慎導(dǎo)致租戶銷售額下滑8%；上海港匯恒隆廣場(chǎng)收入和租戶銷售額分別上升1%及10%。

上海之外最優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目仍是無錫恒隆廣場(chǎng)，貢獻(xiàn)收入最多。無錫恒隆廣場(chǎng)期內(nèi)錄得8%的收入增長，但租戶銷售額下跌4%；昆明恒隆廣場(chǎng)錄得7%的收入增長，租戶銷售額則輕微下跌1%；大連恒隆廣場(chǎng)則是今年上半年增長最為顯著的項(xiàng)目，收入和租戶銷售額分別錄得10%和13%的增長。

7城增長、3城大跌，恒隆內(nèi)地商場(chǎng)業(yè)績(jī)的“斷層”，揭露了更為深層的危機(jī)。增長極上，大連（+10%）、無錫（+8%）、昆明（+7%）等二線城市逆勢(shì)上揚(yáng)，顯示消費(fèi)下沉策略初顯成效。

而武漢（-36%）、沈陽（-37%）兩大“失血點(diǎn)位”，在激烈促銷戰(zhàn)中潰退，暴露非核心城市高端消費(fèi)根基的脆弱。

當(dāng)“上海恒隆廣場(chǎng)租戶銷售額跌8%”的警報(bào)拉響，恒隆意識(shí)到：僅靠一線城市已不足御寒。在業(yè)績(jī)的一升一降間，其生存策略已悄然轉(zhuǎn)向——斷腕止血，押注高端商業(yè)租賃。

市場(chǎng)收縮時(shí)，它又一次選擇了最激進(jìn)的進(jìn)攻。

02

放手一搏：

“保本保命”到主動(dòng)出擊

告別過去5次業(yè)績(jī)會(huì)“保本保命”的保守基調(diào)，恒隆開始轉(zhuǎn)向“穩(wěn)中求進(jìn)”。

資本支出高峰后（2026年起）負(fù)債率有望從33.5%高位回落，股息“非常想提高”的暗示，彰顯出破釜沉舟的決心。

杭州豪賭：33億租約“輕資產(chǎn)”突圍

以20年33億元租下杭州百貨大樓4.2萬㎡空間，恒隆將武林商圈旗艦項(xiàng)目擴(kuò)容40%。這一“租賃代收購”的破局手法，既規(guī)避百億級(jí)拿地成本，又為2028年無縫連通新老項(xiàng)目埋下伏筆。

時(shí)間回到2018年，恒隆以107.3億元價(jià)格拿下武林商圈百井坊地塊，建筑面積達(dá)39萬平方米，規(guī)劃包含10萬方的高端購物中心、五座甲級(jí)辦公樓及浙江首家文華東方酒店。

百井坊地塊成交樓面價(jià)達(dá)到了5.53萬元/㎡，迄今仍是杭州商業(yè)用地最高單價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)118.5%。

時(shí)任集團(tuán)董事長陳啟宗更多次公開稱“百井坊地塊項(xiàng)目”為“杭州市中心的中心”，對(duì)杭州恒隆廣場(chǎng)寄予厚望，希望將杭州項(xiàng)目打造成上海之外內(nèi)地最好的恒隆廣場(chǎng)。

然而，受累于2019年程序的延誤、后期疫情的拖累，以及承包商資金短缺等種種原因，杭州恒隆廣場(chǎng)的工程進(jìn)度屢屢受阻。

2024年7月，杭州恒隆廣場(chǎng)高達(dá)150米的T2辦公樓率先封頂，成為僅次于浙江環(huán)球中心的武林商圈第二高樓。但最終因承包商的資金壓力，辦公樓部分押后到了2025年才能分批落成，零售部分的開業(yè)時(shí)間則預(yù)計(jì)要去到2025年末到2026上半年。

杭州恒隆廣場(chǎng)較高的拿地價(jià)格，屢屢延遲的工程進(jìn)度造就了高成本，是恒隆地產(chǎn)近年財(cái)務(wù)成本持續(xù)攀升的重要因素。在這期間，國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境亦經(jīng)歷了巨大的變化，奢侈品消費(fèi)滑落，更多的不確定性涌現(xiàn)。

面對(duì)當(dāng)下環(huán)境，恒隆管理層多次對(duì)外強(qiáng)調(diào)“保本”、“保命”，傾向于收縮。但持續(xù)沉默顯然不是最優(yōu)解，寄托了恒隆兩代人希望的杭州恒隆廣場(chǎng)選擇主動(dòng)出擊。

租下杭州百貨大樓（現(xiàn)武林銀泰B、C館）是一項(xiàng)戰(zhàn)略性決策，核心在于解決其杭州恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目的先天缺陷、擴(kuò)大商業(yè)版圖以應(yīng)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)。

//解決地理局限，提升商業(yè)展示面。杭州恒隆廣場(chǎng)（西湖66項(xiàng)目）位于武林商圈核心，但被周邊物業(yè)三面包圍，沿街展示面狹窄，難以滿足奢侈品牌對(duì)醒目門面和大型店位的需求。租借后黃金展示面由90米增加到290米，可顯著提升國際奢牌落位靈活性。

//擴(kuò)容商業(yè)體量，增強(qiáng)高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。杭州恒隆廣場(chǎng)原零售面積為10.59萬平方米，新增4.2萬平方米后，總體量達(dá)約15萬平方米，躋身杭州重奢商場(chǎng)第一梯隊(duì)。通過擴(kuò)容可容納更多奢侈品牌二店或旗艦店，如Hermès已確認(rèn)入駐原項(xiàng)目，新增空間有望吸引更多頂奢品牌，以積極應(yīng)對(duì)杭州SKP、新鴻基IFC等新項(xiàng)目，鞏固武林商圈話語權(quán)。

//搶占武林商圈戰(zhàn)略高地，直面杭州大廈。武林商圈將從杭州大廈“一家獨(dú)大”變?yōu)椤叭愣αⅰ保ê贾荽髲B、恒隆、銀泰）。恒隆與杭州大廈僅一街之隔，兩者定位均為重奢，直接競(jìng)爭(zhēng)不可避免，恒隆的擴(kuò)容進(jìn)一步加劇高端品牌爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

頂流擴(kuò)容：硬件升級(jí)對(duì)沖“L型”頹勢(shì)

借杭州項(xiàng)目擴(kuò)容爭(zhēng)奪奢侈品牌二店資源外，另一方面恒隆還將加速無錫二期、上海三期擴(kuò)建，以硬件升級(jí)對(duì)沖市場(chǎng)“L型”頹勢(shì)。

其中，無錫恒隆廣場(chǎng)第二期發(fā)展項(xiàng)目包括無錫“恒隆府”及無錫錫喆寓，希爾頓格芮精選：前者由兩座住宅高樓組成，合共提供超過500個(gè)單位；后者包括一幢七層高的新建大樓及一幢三層高的文物建筑，合共提供105間客房。整個(gè)第二期發(fā)展項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2025年下半年起分階段落成。無錫“恒隆府”將于2025年第三季度開始預(yù)售，酒店則計(jì)劃于2025年下半年開業(yè)。

上海恒隆廣場(chǎng)擴(kuò)建項(xiàng)目則為配合上海靜安區(qū)的持續(xù)城市更新，興建一座約3080㎡、樓高三層的零售及餐飲中心，其地下將連接現(xiàn)有購物中心。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2026年竣工，旨在為顧客提供更豐富的購物體驗(yàn)，同時(shí)鞏固商場(chǎng)在上海的領(lǐng)導(dǎo)地位。

當(dāng)行業(yè)寒冬未散，恒隆堅(jiān)定選擇以攻為守——用33億租約搏一個(gè)40%的體量躍升，用7城增長對(duì)沖3城失血，用輕資產(chǎn)實(shí)驗(yàn)改寫重投入邏輯。

這份中報(bào)既是預(yù)警，更是戰(zhàn)書。高端零售的牌桌上，恒隆已押上全部籌碼，搏一場(chǎng)逆周期翻盤。

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