上海知名豪宅強制補繳近百萬元“面積差價”，業主拒絕收房，稱“開發商擅自違規變更設計規劃”

海德壹號小區外立面。 李貝貝/攝

本報記者 李貝貝 上海報道

近日，多名業主向《華夏時報》記者爆料，上海知名“網紅豪宅”海德壹號項目在建造中途擅自變更設計規劃，導致實測面積與預測面積產生差異。今年6月底，項目交房在即，部分業主被強制補繳單筆高達數十萬甚至上百萬元的面積差價，“存在欺詐與強買強賣嫌疑”。不僅如此，該項目在房屋質量、公區標準等方面，亦有多項未達合同約定的情況，全體業主無奈拒絕收房。

對于業主們的說法，該項目開發商予以否認。7月22日，上海海控保聯置業有限公司（下稱“海控保聯”）向《華夏時報》記者強調，該項目在設計、施工全過程中均嚴格遵循相關規范，整體建設合法合規。

值得一提的是，海德壹號原為格力地產股份有限公司（下稱“格力地產”，現已更名為“珠免集團”）旗下項目。但今年4月，格力地產的地產業務已整體劃轉至珠海華發集團有限公司（下稱“華發集團”）。對于記者提出的相關責任劃分問題，華發股份（華發集團旗下承接房產開發板塊的平臺公司）表示“不方便接受媒體采訪”，珠免集團未作回應。截至記者發稿，多方責任主體對該爭議未提出明確解決方案。

實測和預測面積產生差異

公開信息顯示，2014年12月，格力地產聯合體奪得海德壹號地塊。2023年2月，該項目推出163套房源，均價12.98萬元/平米，認購率高達392%。

今年6月26日，海德壹號通過微信公號宣布，錦云江悅公寓（推廣名：海德壹號）1—6幢住宅已取得《住宅交付使用許可證》，“符合買賣合同約定的交付條件”，請業主及時辦理房屋交付手續。然而，業主們卻拒絕收房，并公開發布了一份《前灘海德壹號小區業主關于前灘32-01地塊項目拒絕收房告知書》（下稱《告知書》）。

在采訪中，業主們解釋說，無法接受海德壹號提出的“務必在房屋交驗前將購房款（含面積補差款，若有）和違約金等各項費用全額結清”要求，“這完全就是項目方自己的問題”。

為何實測面積與預測面積產生如此大的差距？浦東新區建設和交通委員會給予業主的反饋是：房屋實地（竣工圖）與原規劃圖存在差異，主要體現為建筑外輪廓變化，內部墻體位置厚度變化，以及管井的位置尺寸變化等方面，“以上變化導致實測和預測面積產生差異”。

業主王琦（化名）被要求補繳約60萬元。其近日從浦東新區房屋測繪中心拿到的復核結果顯示，海德壹號部分房屋面積增加的原因主要有兩方面：其一，外輪廓外移，增加約1.5平米；其二，7號02室、9號01室因為隔音墻改為非隔音墻，測繪計算規則發生調整，增加約1.4平米，“上述變化都是由于開發商設計變更造成的”。

王琦強調，根據2024年8月初印發的《上海市住房城鄉建設管理委員會關于進一步加強本市新建住宅工程設計質量管控的通知》，建設單位在申請項目預售許可證前，應當確保住宅精裝修交付范圍的設計文件已按預售承諾的材料、設備設計完成。預售后如需變更預售承諾的材料、設備，應當征得購房人書面同意，未經同意擅自變更，應承擔相應違約責任。

一些業主還提出，根據合同與實測面積自行計算，部分房源增加的面積三分之二是公攤面積，僅三分之一為套內面積，直接降低了房屋得房率，“補繳的幾十萬（元）大多是公攤面積，這明顯損害了業主的利益”。但截至發稿，項目方未公開公攤面積具體構成數據。

部分被計入建筑面積、卻無法正常使用的空間也令業主們難以接受。在業主周霖（化名）家中，記者看到，幾處落地玻璃窗外均有一條十分狹窄的“陽臺”，不足成年人一只腳長。

“浦東新區建設和交通委員會審查中心給出的說法是，圖紙上只有15厘米（寬），人無法活動，所以不能稱之為‘陽臺’，不需要滿足陽臺的設計規范，也就是不需要設計獨立下水。”周霖表示，《建筑工程建筑面積計算規范》表明，計入面積的必要條件是可作為人們生產或生活或各種活動的場所，而且規范中也有計入面積的陽臺進深要大于60厘米的定量指導，但海德壹號交付時“半步陽臺”卻被計入建筑面積，“非常不合理”。

此外，業主還指出，該項目最為知名的“三角陽臺”也存在擅自變更設計的問題。樓盤宣傳資料顯示，海德壹號在室外設計了三角形270度景觀陽臺，可一覽黃浦江景，并與之匹配采用了不規則戶型設計。《告知書》稱，上海市購房預售合同第54頁第7—8條明確表明三角陽臺的存在，“但實際建設全部改成了三角金屬裝飾，構成重大違約”。

業主認為“不具備交付條件”

除建筑面積計算爭議外，海德壹號在房屋質量、公區標準等方面存在多項未達合同約定的情況，進一步堅定了業主們拒絕收房的立場。

“我覺得這個項目根本就不具備交付條件。”業主羅濤（化名）買下的是一套精裝修房屋。今年6月30日，其前往該項目驗房時發現，室內施工粗糙，且存在設計缺陷，如廚房脫排油煙機將柜門擋住，只能開30度角。不僅如此，“1-7、9-12樓衛生間馬桶為虹吸式馬桶，下水管道卻按照直沖式馬桶施工，導致無法正常生活”。

廚房脫排油煙機擋住柜門，只能開30度角。 業主供圖

相比精裝房，毛坯房的裝修問題要少很多。但一位業主提供的視頻顯示，其購買的一套房源衛生間防水條件欠佳，“（地面）下面都是濕的”。

潮濕的還有地下車庫。業主們稱，他們在看房過程中發現地下車庫“異常潮濕”，部分區域持續性滲水、積水，多次維修未得到根本改善。7月17日，記者也在該小區地下車庫看到，部分墻面確有滲水痕跡。

小區地下車庫過道墻面滲水。 李貝貝/攝

合同公示交付標準降標的問題也令業主們難以接受。例如，《告知書》顯示，根據公示內容，地下大堂及電梯廳墻面采用金屬板和墻磚，天花板采用石膏板吊頂乳膠漆飾面。但在實際建設中，墻面降標為乳膠漆，天花板則為“裸頂”（未做吊頂處理）。

部分業主還對小區的安全問題憂心忡忡。有業主強調，在看房的時候就注意到了“到處都有爆裂的玻璃”。同時，業主們還指出，車庫出入口處轉彎半徑只有5米，存在安全隱患。不過，根據一名業主提供的資料，浦東新區建設和交通委員會對此解釋說，盡管轉彎半徑只有5米，但“整體車道做寬了，所以車輛通過沒有問題，后續會在出入口加裝警示牌及反光鏡”。

爆裂玻璃的碎片。 業主供圖

由于對公區及室內裝修等十分不滿，業主們對海德壹號收取高昂物業費提出了質疑。有業主表示，海德壹號存在“強制濫收”高價物業費的情況，“混淆多層物業與高層物業收費標準”，均為14.9元/平米。

“當年預售的時候銷售說過，相鄰格力·浦江海德的會所一起使用的話，物業費才是14.9元/平米，但現在也無憑無據了。”一名業主向記者介紹說，海控保聯對多層住宅用戶反映的情況不予理睬，“就是要強制收取物業費，否則無法拿到進門密碼”。

項目方堅稱“整體建設合法合規”

針對業主反映的問題是否屬實、后續處理方案等問題，7月22日，上海海控保聯置業有限公司回復稱，為避免造成不必要的誤解，公司暫不接受相關采訪。

不過，海控保聯方面向記者強調：“海德壹號項目在設計、施工全過程中均嚴格遵循相關規范，整體建設合法合規。針對網絡自媒體上部分信息的誤讀，公司正積極與業主溝通、澄清。目前項目交付工作在有序推進中。”

記者注意到，自2024年中矛盾爆發以來，業主方與項目方已進行過多輪溝通，但截至目前，雙方在許多關鍵問題上依然無法達成一致。

以業主們認為“構成重大違約”的三角陽臺為例。去年7月9日，原格力地產方面曾向記者回復稱，三角陽臺前期概念方案階段為外方設計單位繪制，后續方案、施工圖設計則由國內設計院根據規范要求進行深化設計，現場按最終施工圖進行施工，“房屋預售時以陽臺范圍（不含尖角部分）（預測房產面積）進行銷售，銷售合同戶型圖、預售建筑面積圖與施工圖一致”。

在采訪中，業主們也向記者坦言，對于他們提出的問題，項目方確實也是比較及時地給予了回應、進行了一定的整改，但諸多問題仍未得到實質性解決，且項目方還存在明顯的敷衍拖延，“缺乏溝通誠意”。

例如，一名業主向記者表示，其初次驗房時（6月30日）即將發現的諸多問題反饋給海控保聯方面，但7月5日再次到現場驗房時看到，前次提交的所有問題均未整改，令其十分氣憤。

相比反饋速度，眼下讓業主們擔憂的還有“誰來負責”。據悉，在業主與海控保聯矛盾持續升級的背后，項目所屬企業已發生變更。公開資料顯示，今年4月14日，珠海市人民政府國有資產監督管理委員會將其持有的珠海投資控股有限公司（下稱“海投公司”，原格力地產控股股東）100%股權無償劃轉至珠海華發集團，原格力地產已完全退出房地產行業。

但對于責任歸屬、后續如何處理矛盾的問題，華發股份表示“不方便接受媒體采訪”，珠免集團未作回應。

諸多爭議懸而未決的情況下，部分業主已經選擇尋求法律解決途徑。北京金訴律師事務所主任王玉臣向記者表示，針對一系列的有據可查、有合同約定的違約行為，建議業主視情況直接提起相關民事訴訟；針對已經發現的一些違法行為，例如裝修降標可能涉及的虛假宣傳、質量不達標可能涉及的質量問題，業主們可提起相關的違法查處申請，要求相關部門依法處理。此外，業主們還可以在上述法律手段的基礎上和開發商進行談判，嘗試通過談判解決問題。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧