一日誕生三地王！上海土拍炸場

7月25日，上海2025年第六批次土拍落下帷幕。

這場持續兩日的土拍盛宴，8宗地塊悉數成交，總攬金289.6億元，較236.7億元的總起拍價溢價約22.33%。

從央企中海百億重倉核心地段，到神秘新貴逆襲拿下徐匯衡復“全國單價地王”，再到多個區域地王誕生，黃金地塊的集中爆發，讓這場土地盛會關注度拉滿。

左宇攝

01

中海百億補倉

首日競逐中，央企中海連下兩城，花費上百億連奪靜安東斯文里地塊與普陀真如地塊。

其中，靜安區東斯文里地塊是“老靜安”罕見公開出讓的涉宅地，直線距離蘇州河約100米，區位極佳，且近興業太古匯、恒隆廣場等商場，商業資源豐富；周邊4軌環繞（地鐵1號線、2號線、12號線、13號線），交通極為便利。

地塊要求也不簡單：限高150米，住宅占比79%、商業占比21%，商業需100%自持；保護更新上萬平方米里弄，部分界面需保持特色風貌構建；住宅裝標不低于7000元/平方米。

即便如此，其依然吸引了華潤置地、保利發展、中海、招商蛇口+象嶼聯合體4位競買人的青睞。經過34輪競價，中海以53.63億元斬獲地塊，成交樓面價9.04萬元/平方米，溢價率10.1%。

“成本高企下，這樣的溢價率顯露出房企的理性。”上海中原地產首席分析師盧文曦直言，若速度快的話，中海可以搶在今年底入市一批房源，為全年業績添磚加瓦。

同一時段，中海還參與了普陀真如地塊的競拍，并力壓上海城建，以65.25億元摘地，溢價率14.17%。這里是中海熟悉的戰場，數年前，其曾以聯合體形式拿下普陀“紅旗村”舊改項目，也就是現在的中海真如境。

一天時間，中海大手筆花出118.88億元重倉上海，成為最大買家。其摘下的兩宗地均屬于板塊內近年鮮有出讓的區域，未來銷售預期較好。

上海向來是中海的“業績重鎮”。

2024年，其在滬合約銷售額高達704.5億元，占公司總合約銷售額（3106.9億元）的約23%，并居上海房企首位。更憑借上海中海順昌玖里196.56億元銷售額，刷新全國商品房單次開盤最高銷售額記錄。這樣的業績“神話”自然為中海補倉上海注入了強勁動力。

不過，今年中海稍顯后勁兒不足。

克而瑞上海顯示，2025年上半年，其以137.78億元全口徑銷售額居上海房企第七位，而去年同期為267.2億元、第一位。本次拿地，也是中海今年首次上海補倉。

此外，首日安徽高速鏖戰78輪，以36.89億元總價、4000元/平方米裝標、2650平方米公共服務設施，拿下閔行莘莊地塊，溢價率30%；廈門國貿聯手象嶼聯手以7.58億元、11.8%的溢價率競得遠郊奉賢新城地塊；聯發21.95億元兜底了青浦朱家角地塊。

02

“神秘買家”搶到徐匯寶地

若說本批次的“王炸”，當屬徐匯衡復地塊。其是衡復風貌區十年里的首宗新增住宅，放眼整個上海都屬于“壓箱底”的寶地。

開拍前，其便以16.36萬元/平方米的起始樓面價，提前預訂“全國單價地王”。問題只在于，地價上限是多少？又將花落誰家？

答案出乎了很多人的預料。

7月25日下午，六批次最后一宗徐匯衡復地塊出讓，因極小的體量（0.47萬平方米），起拍價僅10.01億元，容積率1.3，限高15米。市場預估，能建造10棟左右的風貌別墅，單套價格或在億元以上，頂豪配置。

現場，參與競價的房企僅有三方，招商蛇口+徐房聯合體、中海以及神秘的上海祺祥旺宇置業有限公司（下稱“祺祥旺宇”）。

經過約20分鐘、28輪競價，頂著“新手光環”的祺祥旺宇力壓兩大資深房企，以12.25億元總價競得寶地，溢價率22.38%，樓面價突破20萬元大關，達到20.03萬元/平方米，問鼎全國單價地王。

孫婉秋攝

外界驚呼于20萬元“面粉價”的同時，也都好奇，祺祥旺宇背后到底是誰？

企查查顯示，這是一家2025年1月成立的新公司，法人葉舒祺，公司注冊資本剛于6月24日從1000萬元暴漲至15.4億元。也是這一天，上海第六批地塊披露土地出讓公告。

多則市場消息顯示，葉舒祺背后站著的或是浙商大佬葉華彪，后者創立了屹豐模具，也被稱為“汽車模具大王”。

市場也有預測，該地塊未來或許不會入市，可能會建成私人住宅。

03

一日三“地王”

一場精彩的土拍盛宴，從來不是單一地塊的獨角戲，而是多點開花的滿堂彩。25日，除了全國單價地王，上海還拍出了兩宗區域地王。

例如虹口北外灘地塊的出讓，不僅刷新了區域樓板價，更創下上海今年土拍溢價新高。

北外灘地塊起拍價44.23億元，吸引了金隅、招商蛇口+瑞城聯合體、華潤置地+越秀聯合體、中海、保利發展、綠城、金茂共7位競買人競價。

最終，綠城以64.719億元總價+裝標6000元/平方米（集采價）+公共服務設施2600平方米（計容）+高端人才住房配建比例2%競得地塊，觸發雙高雙競，溢價率46.33%；成交樓面價12.66萬/平方米，刷新了今年2月金茂+新加坡慶隆聯合體的拿地記錄（11.74萬/平方米），成為虹口新地王。

據《國際金融報》記者了解，綠城北外灘項目利潤空間有限，據測算其盈虧平衡點在17萬左右。因此即便單價賣到18.5萬，利潤也僅五六個點，市場認為“綠城可能會采用徐匯濱江潮鳴東方同樣的策略，快進快出，加快項目周轉”。

潮鳴東方所屬地塊是綠城于2024年8月競得的，成交價約48億元，樓面價13.1萬/平方米，當時也創下全國單價地王記錄。8個月后，項目取證，均價19.5萬/平方米，5月開盤一日售罄。

浦東唐鎮地塊的熱度也不遑多讓。

安徽高速、中海、廈門國貿、保利發展、綠城、華潤置地+越秀、招商蛇口+港中旅共7位競買人參拍，最終招商蛇口+港中旅以27.3億元總價+裝標不低于4500元/平方米（集采價）+公共服務設施200平方米（計容）+高端人才住房配建比例0.7%競得地塊，溢價率40%；成交樓面價5.24萬元/平方米，一躍成為唐鎮新單價地王。

資料顯示，該地線距離2號線唐鎮站約1公里，出讓面積2.27萬平方米，容積率2.3。板塊內，唯一在售的新房保利天奕，以破紀錄的8.04萬/平方米均價，6月底首開認購率190%、入圍分45.4分，且當日售罄。這一成績也為此次競價添了把火。

至此，上海第六批土拍正式收官，8宗地塊全部出讓，合計收金約289.6億元，整體溢價率約22.33%。其中7宗溢價成交。

中指研究院認為，隨著土拍市場熱度的傳導，疊加優質新房供應的加快，上海房地產市場的穩定態勢或將持續得到支撐。

吳典攝

記者 左宇

編輯 孫婉秋