上海
之前有期視頻，我們比較全面和系統地分享了針對全國房地產市場走勢的預測。
今天，我們還是按照這套系統的指標和邏輯，來預測一下上海樓市的走勢。
上海是全國樓市的領頭羊，而且近日又出臺了新一輪的救市政策，值得我們仔細研究一番。
首先我再重申一下，在預測上海房地產市場的過程中會用到四個核心指標。
第一個是房地產市場當期景氣指數，就是衡量上海房地產市場，包含量、價格、庫存、土拍等四個維度的綜合房地產市場走勢。
第二個指標是房地產市場領先景氣指數，就是領先于房地產市場變化的一些外部因素，包含經濟的、政策的、金融的等等。
第三個是上海房地產市場的馬力指數，也就是馬拉車的能量。
第四個指標是馬力指數當中的一個細分指標，就是上海房地產市場的能量守恒指數，它反映的是上海城市的基本面，包括經濟、政策、金融、人口等，對于上海房地產市場運行的支撐能力強弱。
接下來我們就結合圖表做市場趨勢分析。
首先我們來看一張圖：上海市房地產市場的當期景氣指數和領先景氣指數的歷史走勢及關系。
紅線是上海市房地產市場的當期指數，目前在-80左右徘徊，也就是房地產市場處于較冷狀態，但要好于很多城市，很多城市目前處于過冷狀態。
藍線是上海市房地產市場的領先景氣指數，2024 年 10 月份以來，領先指數翻紅，也就是由負值區間進入到正值區間，近期這個領先指數的數據在20左右。
它對上海市樓市的拉動是正向的，也就是推動樓市往上走，這個力度目前是略強，也就是推動樓市往上走的力量不算很弱，但也不算很強。
我們看藍線，2025 年二季度以來，當期指數出現了明顯下跌，這屬于補跌性質。
一方面是 2024 年九月新政之后，到 2025 年一季度，樓市反彈幅度偏大；
另一方面，其實涉及到一個核心指標，就是馬力指數內部的一個細分指標 —— 能量守恒指數，它反映的是上海城市基本面對上海樓市的支撐。
當能量守恒指數是負值的時候，說明基本面對上海樓市的支撐力偏弱；正值的時候，支撐力偏強。
自 2021 年以來，上海的能量守恒指數都處于負值區間，也就是不支持上海樓市持續走強。
2023 年四季度，能量守恒指數的負值達到最大值，也就是對上海樓市支撐力最弱的時候，之后開始逐步改善，目前這個指數在-1700左右。
我們基本上可以認為，雖然目前上海的領先景氣指數處于正值區間，對樓市有拉動作用，但是上海市的能量守恒指數-1000多，基本面還是比較脆弱的，也就是我們放眼過去十幾年，上海樓市所累積的一些泡沫，還沒有完全擠完。
當然我以前也曾多次分析過上海的房價泡沫指數，單看房價泡沫指數，它已經擠完了。
這是一個單一指標，它反映的維度是把上海市的房價波動放在過去歷史來看，當前是不是有泡沫。
現在上海的房價持續下跌之后，就沒有泡沫了。
但是這個能量守恒指數，它衡量的是上海樓市運行的景氣度，相較于上海市的城市基本面，也就是經濟、人口、金融、政策等，這個基本面目前還不支持上海樓市快速、大幅地走強。
最后我們再來看一下馬力指數。
馬力指數我過去已經分析過了，各位如果不太懂，可以回翻一下春節之后，老楊錄制的第一期節目，當時對全國房地產市場進行預測分析時，曾經解釋過馬力指數。
為了更好地進行周期性比對，我們這里對馬力指數進行一個平滑處理，這樣更能看出歷史規律。
這張圖是上海的房地產市場的馬力指數，和上海的房地產市場的當期景氣指數的走勢圖對比。
根據歷史規律，馬力指數領先當期指數一般會超過12個月，這里我們就按照領先12個月來進行時間的調配，就是在時間上把馬力指數前移了12個月。
各位也可以直觀地認為，未來12個月上海樓市，也就是當期景氣指數的走勢，跟 2024 年的馬力指數的走勢大致上方向是一致的。
比如 2025 年12月，上海房地產市場的當期指數為-74，就是樓市還是處于偏低迷的狀態，上海的馬力指數是-70，實際上是 2024 年12月份的馬力值，這里咱們又前移了12個月。
馬力指數略高于當期指數，所以說上海的樓市再往下面明顯下跌的空間就很小了，基本上可以認為 2025 年二季度以來的這一輪補跌已經接近尾聲。
根據近12個月馬力指數推演，未來12個月的上海房地產市場指數的走勢將是處于上升狀態，總體處于市場的復蘇階段，預計 2026 年的四季度會進入到合理區間。
根據上述的指標和模型分析，2026 年的上海樓市基本上會處于復蘇狀態，慢慢往上走，這個復蘇的情況要明顯強于全國大勢。
在這樣一個預測的背景之下，各位朋友如果想要在上海買房或者換房，2026 年就是一個較好的時機。
具體到哪個月、哪個季度是上車、賣房的好時機，這個還需要我們走一步看一步，希望各位老鐵密切關注老楊的自媒體。
對于房企而言，過去的幾年，全國樓市比較低迷，很多城市的房企都不敢拿地了，但是上海的土拍市場總體上還是比較活躍的。
雖然 2025 年下半年，上海的土拍也降溫了，但我想在整個上海房地產市場，尤其是樓市 2026 年處于復蘇的這個預測背景之下，有余力的房企還是應該在上海的市區布局拿地。
上海是全國的經濟中心，也是全國的樓市領頭羊，在大部分的年份，我們都不應該對上海樓市過度悲觀。
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