仲量聯(lián)行發(fā)布《2025年上半年成都商業(yè)及物流地產(chǎn)市場報告》

成都，2025年7月23日——2025年1-5月，工業(yè)新動能持續(xù)釋放，投資步伐加快，消費場景迭代回暖，外貿(mào)韌性顯現(xiàn)，宏觀市場預(yù)期溫和修復(fù)，整體延續(xù)恢復(fù)性增長趨勢。甲級辦公樓市場：金融城步入供應(yīng)新周期，全市空置壓力持續(xù)上行；續(xù)租發(fā)力，但新租需求低于預(yù)期，導致租金持續(xù)下行，市場主體持續(xù)調(diào)整租賃策略預(yù)期。優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場：供需兩端承壓，新增供應(yīng)處于短暫窗口期，品牌退租較多，上半年凈吸納量錄得負值。物流地產(chǎn)市場：隨著居民對大宗升級商品需求的增長以及新舊消費模式的交替，物流地產(chǎn)需求在波動中穩(wěn)步增長。

仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理佟恩表示：“面向2025年，成都延續(xù)‘穩(wěn)字當頭、以進促穩(wěn)’的發(fā)展方向。宏觀層面內(nèi)需回穩(wěn)，投資精準有效，電子信息和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)強勢突圍。‘立園滿園’政策全力推進，企業(yè)落地有聲，城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)加速調(diào)整。消費提振工作側(cè)重于存量場景的重塑，城市更新穩(wěn)步推進，公園城市的綠色動能持續(xù)釋放，區(qū)域長期增長韌性顯著。短期來看，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性調(diào)整、業(yè)務(wù)流程的重塑優(yōu)化以及潛在需求的快速深度挖掘，仍是激活市場內(nèi)生動力、實現(xiàn)平穩(wěn)過渡的核心。”

甲級辦公樓市場

供應(yīng)放量：金融城正式步入供應(yīng)新周期，區(qū)域內(nèi)競爭壓力急速攀升

2025年上半年，成都甲級辦公樓新增供應(yīng)錄得17.8萬平方米。從區(qū)域分布來看，一方面新興板塊供應(yīng)持續(xù)放量——市場相繼迎來西博城板塊的泰和泰中心、怡心湖板塊的空港怡心城項目交付；另一方面，金融城正式步入供應(yīng)新周期。第二季度，JFC交子金融廣場2號樓入市，新增辦公面積超9萬平方米。需求端表現(xiàn)相對疲軟，持續(xù)的集中供應(yīng)進一步推高成都甲級辦公樓空置率。截至第二季度末，成都甲級辦公樓空置率收至32.8%，上半年累計增長1.7個百分點。其中，金融城板塊至季末已攀升至28.1%，半年累計增長5.8個百分點。預(yù)計下半年金融城區(qū)域還將迎來約21.2萬平方米甲級辦公樓供應(yīng)，金融城空置率或?qū)⒃谀甑淄黄?5%。

續(xù)約穩(wěn)租：續(xù)租發(fā)力保入駐，新租需求低于預(yù)期

伴隨增量需求的持續(xù)低位，市場競爭重心已轉(zhuǎn)向存量博弈。相較于去年大幅降低的新租價格，今年的策略更加聚焦“續(xù)約穩(wěn)租”。除續(xù)租價格大幅下降外，續(xù)租流程的便捷性及商務(wù)談判的靈活性也得到顯著提升。上半年換租式的租戶流動有所放緩，新成交甲級面積較去年下半年下降約5.9%。新租行業(yè)聚焦金融業(yè)（22.3%）、科技互聯(lián)網(wǎng)（18.4%）和專業(yè)服務(wù)（18.0%）。從細分領(lǐng)域上來看，小額貸款行業(yè)維持結(jié)構(gòu)性穩(wěn)健，數(shù)字文創(chuàng)相關(guān)領(lǐng)域則呈現(xiàn)修復(fù)趨勢。上半年，游戲企業(yè)新成交面積近1.8萬平方米；新媒體賽道辦公需求持續(xù)回暖，但由于對特殊場地要求和較低租金預(yù)期，其選址仍青睞產(chǎn)業(yè)辦公或文創(chuàng)園區(qū)。

退租方面，由于市場租金大幅下滑，二級轉(zhuǎn)租市場的價差利潤不斷被壓縮，導致早期簽約的第三方辦公品牌相繼退市，部分品牌轉(zhuǎn)而尋求新興區(qū)域樓宇。新租需求回落、退租趨勢持續(xù)，使得2025年上半年成都甲級辦公樓凈吸納數(shù)據(jù)僅1.8萬平方米，較去年下半年下降約7.2萬平方米。

新租承壓：多元讓利推動市場步入“免租2.0時代”，凈有效租金加速下滑

增量需求不足，全市高空置壓力推動租金維持下行。截至季度末，成都甲級辦公樓平均賬面租金收跌至77.3元/平方米/月，半年累計跌幅達3.7%。同時，免租期優(yōu)惠呈現(xiàn)明顯攀升趨勢，步入2025年后，近8成單一業(yè)權(quán)業(yè)主將新租免租月份上調(diào)超過70%。

伴隨企業(yè)租賃成本預(yù)期持續(xù)下行，傳統(tǒng)免租期已難以充分體現(xiàn)業(yè)主的價值讓渡。自2023年起，越來越多的業(yè)主開始提供精裝修交付、搬遷費用分攤等優(yōu)惠措施。這一趨勢的本質(zhì)是業(yè)主為降低租戶前期成本、提升租賃性價比而采取的策略性調(diào)整，最終促使租戶在整個租期內(nèi)的“凈有效租金”顯著下降。在此趨勢下，免租期概念得到實質(zhì)性擴展，市場正式進入 “免租期2.0”時代 。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年第二季度，全市甲級辦公樓年均免租月份已達1.7個月，在扣除免租激勵后，凈有效租金降至66.1元/平方米/月。

未來展望：市場短期積極尋求破局，長期聚焦結(jié)構(gòu)優(yōu)化蓄能

展望未來，市場新增供應(yīng)仍處高位，空置率攀升與租金下行壓力預(yù)計仍將持續(xù)。短期內(nèi)，市場調(diào)整將更依賴其內(nèi)在的自主調(diào)節(jié)機制。仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負責人江倩表示：“面對當前嚴峻的競爭環(huán)境，市場主體仍需主動尋求破局之道。業(yè)主方可在考慮樓宇區(qū)位、硬件設(shè)施以及自身財務(wù)狀況的前提下采取多種策略——在追求高品質(zhì)的同時，高適配性也非常重要。具體而言，可深化招商策略，細致挖掘項目差異化價值；調(diào)整業(yè)態(tài)與優(yōu)化功能，如探索將大面積空置改造為酒店、公寓或體驗式商業(yè)；著力提升運營服務(wù)能力，如引入專業(yè)商管團隊強化運營、階段性打造多元辦公產(chǎn)品以提升空間吸引力等。”

長期而言，市場改善將更多依賴于政策引導下的城市產(chǎn)業(yè)與辦公樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)的協(xié)同優(yōu)化。一方面，伴隨成都“立園滿園”、“特色立園”等政策的深入實施，將有效促進高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)聚集，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級。另一方面，辦公樓增量與存量將共同邁入品質(zhì)與功能的適配性調(diào)整周期。雙向調(diào)整下，經(jīng)濟長期增長動能將得到有效保障，進而將釋放出對高品質(zhì)商業(yè)樓宇的使用需求，為成都辦公市場整體的企穩(wěn)與健康發(fā)展奠定堅實且可持續(xù)的基礎(chǔ)。

優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場

供需雙向承壓，退租情緒影響市場預(yù)期

2025年上半年，成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場迎來蜀道云上城入市，新增供應(yīng)6萬平方米，推動華府板塊社區(qū)商業(yè)擴容。同時，存量項目調(diào)改持續(xù)深化，上半年累計調(diào)改規(guī)模超過40萬平方米：二季度優(yōu)客科華店由業(yè)主回收并更名為優(yōu)悅奧萊重新入市，改造期間空置率短期攀升；成都生活美學中心正式更名成都灣悅城，建發(fā)商管團隊入駐后保留盒馬、海底撈等主力租戶，采用“邊營邊改”策略推進煥新，計劃于12月20日完成升級。

退租情緒在當前市場占據(jù)主導地位。在“輕零售、儉餐飲”的消費趨勢下，上半年時尚業(yè)態(tài)退租面積占比31.0%，餐飲業(yè)態(tài)占比22.0%，行業(yè)承壓明顯。兒童業(yè)態(tài)受宏觀環(huán)境變化及家庭消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型影響進入收縮周期，兒童娛樂、服務(wù)等行業(yè)租戶退租率上升。大型商超退租進一步加劇空置壓力：SKP旗下BHG超市于4月1日正式閉店，日本家居品牌Nitori持續(xù)收縮在華業(yè)務(wù)，相繼撤出成都伊藤廣場（現(xiàn)錦江大融城）和蜀新天街雙店。受此影響，上半年，全市凈吸納量錄得負5.2萬平方米，空置率累計環(huán)比上升0.9個百分點至11.5%。

商場首層業(yè)態(tài)變遷，引致租金動能轉(zhuǎn)換

仲量聯(lián)行追蹤數(shù)據(jù)顯示，服飾鞋包、美妝個護及珠寶三大品類占比持續(xù)收窄，導致時尚業(yè)態(tài)首層占比從55.2%降至52.8%；新能源汽車進入行業(yè)調(diào)整期，其占比呈現(xiàn)震蕩下行趨勢；電子電器品類則借助“國補”政策窗口加速拓店；咖啡茶飲等高社交屬性品類持續(xù)鞏固黃金區(qū)位。而低租金單價的百貨專業(yè)賣場在首層的占比從9.9%升至11.1%，業(yè)態(tài)調(diào)整壓力持續(xù)向租金端傳導。二季度，全市購物中心首層平均租金環(huán)比下降1.7%，報345.0元/平方米/月，上半年累計跌幅達3.2%。

未來展望：業(yè)態(tài)創(chuàng)新與租金修復(fù)成市場焦點

消費者與自我、群體和社會的情緒鏈接驅(qū)動業(yè)態(tài)不斷煥新，具體表現(xiàn)為：

· 身心療愈升級：
運動消費全景圖譜逐步完善，專業(yè)化運動品牌加速進駐頭部商場，運動相機等新消費品牌需求增長顯著；運動場館持續(xù)引流并促進空間去化，進而催生運營商對運動主題商業(yè)空間的新探索，年內(nèi)已錄得由金牛區(qū)上新橋公園改造的“城市運動客廳”—— 綠里GREENMILE入市。

· 圈層身份認同：上半年泡泡瑪特加速在蓉布局，SKP、大悅城門店落地；同期三麗鷗、Line Friends等潮玩品牌相繼開設(shè)新店。潮玩經(jīng)濟興起，不僅強化Z世代社交粘性，更成為全球消費熱點。

· 文化價值共鳴：老鋪黃金憑借其古法造金工藝掀起消費熱潮，單店營收突破2億元，非遺新造推動國貨崛起，上半年成都本土品牌新租占比近90%，持續(xù)引領(lǐng)租賃需求。

2025年全年新增供應(yīng)預(yù)計維持在6萬平方米，未來供應(yīng)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，頭部運營商主導增量市場。仲量聯(lián)行中國區(qū)零售地產(chǎn)及消費研究負責人朱建輝表示：“成都商業(yè)已告別高速擴張階段，進入存量效率的深度博弈期，其發(fā)展邏輯從‘規(guī)模敘事’轉(zhuǎn)向‘密度敘事’，即在有限的物理空間內(nèi)，通過情感鏈接與業(yè)態(tài)創(chuàng)新實現(xiàn)單位坪效的極致突破。在探索供需再平衡與租金修復(fù)必經(jīng)的波動周期中，運營商能否精準駕馭新趨勢，實現(xiàn)空間價值重構(gòu)，將成為存量時代破局的關(guān)鍵。”

物流地產(chǎn)市場

上半年，成都共計三個新項目投入使用，新增供應(yīng)回升至26.1萬平方米。預(yù)計2025年，成都將再次進入物流地產(chǎn)供應(yīng)小高峰，本輪供應(yīng)預(yù)計持續(xù)至2026年。在此背景下，截至第二季度末，市場整體空置率較2024年末上升2.2個百分點至8.9%。

上半年物流地產(chǎn)見證居民品質(zhì)消費的增長與消費模式迭代

在促消費政策加力擴圍，居民大宗消費品升級需求活躍，創(chuàng)新業(yè)態(tài)消費潛力加快釋放，以及“618”線上購物節(jié)的多重助力下。1-5月四川全省商品零售銷售額同比增長5.8%，全面超越餐飲消費（4.5%），內(nèi)需活力顯著增強。上半年物流地產(chǎn)見證了品質(zhì)消費需求增長和消費模式迭代，以及由此帶來的倉儲面積增長與調(diào)整。

· “國補”政策拉動品質(zhì)消費需求，倉儲面積大幅增長。大宗消費品以舊換新的“國補”政策加速地區(qū)高能效家電、數(shù)碼產(chǎn)品、汽車等品質(zhì)商品需求釋放，帶動下游重點銷售平臺京東商城、代表性家電貨品第三方物流企業(yè)安得物流，以及汽車售后件倉儲物流服務(wù)商的倉儲需求顯著增長。

· 傳統(tǒng)白酒消費面臨挑戰(zhàn)，即時消費模式大行其道，物流地產(chǎn)需求整合與調(diào)整。受政策影響，加之年輕一代白酒消費興趣相對較低，上半年白酒銷售持續(xù)低迷，相關(guān)企業(yè)庫存整合及擴大，倉庫需求不斷增長。此外，即時零售高速發(fā)展，商品覆蓋面大幅增加，讓消費者對商品時效性訴求不斷提升。上半年以美團優(yōu)選、淘菜菜為代表的低時效性社區(qū)團購銷售模式遭遇困境，美團優(yōu)選宣布關(guān)停包括四川在內(nèi)的多省市業(yè)務(wù)，未來將逐步向即時生鮮零售等高時效消費賽道轉(zhuǎn)型升級，上半年相關(guān)倉儲面積大幅萎縮。

上半年在居民大宗商品需求增長與新舊消費模式交替之際，成都物流地產(chǎn)需求在波動中實現(xiàn)增長。第一二季度，全市凈吸納量累計達到9.7萬平方米，雖不及2024年下半年數(shù)值，但較去年同期仍有顯著回升。受持續(xù)的新項目供應(yīng)影響，業(yè)主間對于租戶的爭奪依然激烈，租金維持下跌趨勢，市場平均凈有效租金較上年末進一步下降7.9%至17.2元每平方米每月。

未來展望：全年大宗投資趨于活躍，市場流動性增強

一方面，鑒于仍舊白熱化的租賃競爭，年內(nèi)更多的業(yè)主愿意降低資產(chǎn)價格以對沖租金下滑帶來的收益波動風險，上半年成都物流地產(chǎn)項目平均資本化率較上年末上升約25個基點。另一方面，背靠龐大的消費腹地，成都物流地產(chǎn)在中長期仍將維持個位數(shù)的空置率水平。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負責人尤鵬偉表示：“預(yù)計2025至2026年將是成都物流地產(chǎn)中期內(nèi)最后一波供應(yīng)小高峰。隨著更多投資者將目光投向核心二線城市，業(yè)主近期提高項目資本化率的主觀意愿較強，或為大宗交易打開新窗口，預(yù)計年內(nèi)成都物流地產(chǎn)資產(chǎn)流動性將有所提升。”

回顧2025年成都上半年城市發(fā)展，政府政策呈現(xiàn)出“場景驅(qū)動-生態(tài)賦能-規(guī)則創(chuàng)新”的進階路徑。消費領(lǐng)域從場景營造升級為消費虹吸，通過文商旅體融合、國際消費中心城市2.0建設(shè)及票根經(jīng)濟等，構(gòu)建“場景+產(chǎn)品+活動”生態(tài)體系。產(chǎn)業(yè)端突破鏈式發(fā)展，以建圈強鏈2.0、專業(yè)化園區(qū)培育推動生態(tài)構(gòu)建，注重跨區(qū)域協(xié)同與綠色轉(zhuǎn)型。開放層面從通道建設(shè)轉(zhuǎn)向規(guī)則對接，依托中歐班列、自貿(mào)試驗區(qū)提升及“蓉品出海”等深化制度型開放。仲量聯(lián)行成都戰(zhàn)略顧問部負責人張雨放表示：“政策機遇藏于創(chuàng)新消費場景、產(chǎn)業(yè)生態(tài)融合及跨境新業(yè)態(tài)，需防范區(qū)域間的同質(zhì)化競爭與規(guī)則一致性的風險，投資者可關(guān)注‘試點’‘培育’類先發(fā)紅利。”