從60%提升至76%！深入解析零售地產(chǎn)投資信心提升的底層邏輯

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1至5月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額20.32萬億元，同比增長(zhǎng)5.0%；服務(wù)零售額同比增長(zhǎng)5.2%，增速比1至4月加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。社零總額的穩(wěn)健增長(zhǎng)彰顯了溫和復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，投射至零售地產(chǎn)端，投資者的關(guān)注點(diǎn)和需求也有所變化。

近日，繼2024年后，仲量聯(lián)行再次展開2025年零售地產(chǎn)投資調(diào)查，涵蓋保險(xiǎn)公司、內(nèi)外資投資機(jī)構(gòu)以及運(yùn)營(yíng)商、開發(fā)商等多元化投資主體。調(diào)查結(jié)果顯示，大部分的投資者仍對(duì)零售賽道擁有信心，對(duì)零售物業(yè)的預(yù)期收益持增長(zhǎng)態(tài)度。此外，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的表現(xiàn)也引起了投資者的關(guān)注。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健

2023年3月，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施被納入中國(guó)REITs試點(diǎn)范圍。由于資產(chǎn)規(guī)模大、市場(chǎng)化程度高，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs已成為資本市場(chǎng)廣泛關(guān)注的REITs熱門產(chǎn)品。

截至2025年一季度末，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)相當(dāng)水平，總市值達(dá)到1,744億元人民幣，其中消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市值為213億元人民幣，占比為12%。這些REITs主要投資于購(gòu)物中心、商業(yè)街等零售地產(chǎn)，通過穩(wěn)定的租金收入和運(yùn)營(yíng)效益為投資者創(chuàng)造價(jià)值。

根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)公開信息的整理，2025年第一季度，7只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs展現(xiàn)出了穩(wěn)健的收益表現(xiàn)。具體來看，這些REITs的本期現(xiàn)金流分派率穩(wěn)定在1%左右的水平，而年化現(xiàn)金流分派率則普遍維持在4%左右，部分甚至超過了5%。在當(dāng)前利率下行的市場(chǎng)環(huán)境下，這樣的收益率意味著穩(wěn)定且可持續(xù)的回報(bào)，對(duì)投資者而言極具吸引力。

零售地產(chǎn)投資調(diào)查：預(yù)期收益呈現(xiàn)上升趨勢(shì)、青睞核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

《2025仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)投資調(diào)查》結(jié)果顯示，大部分的投資者對(duì)零售賽道有信心。有76%的投資者對(duì)零售地產(chǎn)的發(fā)展持樂觀態(tài)度，較2024年的60%有一定提升。有88%的受訪者將零售地產(chǎn)列為今年的投資標(biāo)的，其中44%的目標(biāo)投資額為30億元人民幣以上。

核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)領(lǐng)跑投資市場(chǎng)。在投資目的地上，一線城市仍是投資者首選，96%的投資者將其作為收購(gòu)目的地；與此同時(shí)，GDP前十的非一線城市也進(jìn)入投資熱區(qū)。值得注意的是，隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)擴(kuò)大，投資者對(duì)二線城市的關(guān)注度顯著提升，較去年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。

在零售地產(chǎn)領(lǐng)域，投資者偏好呈現(xiàn)分化，家庭生活型購(gòu)物中心、時(shí)尚潮流型購(gòu)物中心、奧特萊斯是投資者的優(yōu)先選擇。

投資者對(duì)零售地產(chǎn)的收益率要求呈現(xiàn)顯著地域差異。調(diào)研顯示：

對(duì)一線城市：

?52%的投資者要求6%以上的凈收益率

?其中28%要求達(dá)到6.5%以上

對(duì)二線城市：

?64%的投資者將門檻提高至7%以上

?44%設(shè)定7.5%以上的更高標(biāo)準(zhǔn)

較2024年比，投資人對(duì)資本化率/凈收益率的預(yù)期要求有所提升，投資者對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抱有較強(qiáng)投資意愿的同時(shí)持有謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

結(jié)構(gòu)化收購(gòu)和100%收購(gòu)的交易方案是大多數(shù)投資者的選擇。不過，有72%的投資者選擇結(jié)構(gòu)化收購(gòu)，相較于2024年的96%有明顯下降。相反地，有80%的投資者選擇100%收購(gòu)，相較于2024年的67%有所上升。在投資零售物業(yè)的最短土剩余地年限上，大部分投資者還是選擇25年以上。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“總體來看，中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在復(fù)蘇過程。在經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)框架下，零售物業(yè)顯現(xiàn)出了強(qiáng)勁韌性，而投資者對(duì)零售物業(yè)的預(yù)期收益也持增長(zhǎng)態(tài)度。隨著國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)制度以及土地年限續(xù)期的逐步完善，將有更多零售物業(yè)有望通過REITs或市場(chǎng)化交易實(shí)現(xiàn)盤活，形成‘開發(fā)-運(yùn)營(yíng)-證券化/退出-再投資’的良性循環(huán)，進(jìn)一步提升投資人對(duì)于優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)的關(guān)注度。”