央企大悅城停牌猜想

香港交易所的電子交易系統(tǒng)突然停止了大悅城地產(chǎn)的股票買(mǎi)賣(mài)，這家市值54億港元的央企地產(chǎn)商瞬間凍結(jié)在資本市場(chǎng)的聚光燈下。

7月18日上午9時(shí)，大悅城地產(chǎn)（00207.HK）股票在香港聯(lián)合交易所突然停牌。公司發(fā)布簡(jiǎn)短公告稱，停牌是“應(yīng)大悅城地產(chǎn)有限公司要求”，目的在于“待刊發(fā)有關(guān)本公司內(nèi)幕消息的公告”。

市場(chǎng)反應(yīng)迅速而困惑。就在停牌前三天，這家中糧集團(tuán)旗下的地產(chǎn)上市平臺(tái)剛剛發(fā)布了樂(lè)觀的2025年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)歸屬凈利潤(rùn)8000萬(wàn)元至1.2億元，同比大幅改善。

投資者們紛紛猜測(cè)：是重大資產(chǎn)重組？突如其來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)暴露？還是央企地產(chǎn)版圖戰(zhàn)略調(diào)整的信號(hào)？停牌公告沒(méi)有給出任何線索，只留下資本市場(chǎng)的一片疑問(wèn)。

央企地產(chǎn)的焦慮與狂歡

18日上午，香港交易所的交易系統(tǒng)準(zhǔn)時(shí)凍結(jié)了大悅城地產(chǎn)的股票交易。公司公告以典型的港式公文語(yǔ)言發(fā)布，短短百余字卻蘊(yùn)含巨大不確定性。

根據(jù)公告，大悅城地產(chǎn)股票自2025年7月18日上午9時(shí)正起暫停買(mǎi)賣(mài)，“以待刊發(fā)有關(guān)本公司內(nèi)幕消息的公告”。這種表述在港股市場(chǎng)通常預(yù)示重大事項(xiàng)即將公布。

大悅城地產(chǎn)是中糧集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)旗艦，作為國(guó)資委確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)之一，中糧集團(tuán)2023年在世界500強(qiáng)中排名第87位。

目前大悅城地產(chǎn)港股市值54.08億港元，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中排名第43位。停牌前市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，90天內(nèi)無(wú)投行對(duì)其給出評(píng)級(jí)。

值得關(guān)注的是，此次停牌僅涉及港股上市的大悅城地產(chǎn)（00207.HK），而A股上市的大悅城控股（000031.SZ）仍在正常交易。

不過(guò)，這一突然決定讓市場(chǎng)愕然。就在停牌前五天，深圳大悅城以破紀(jì)錄姿態(tài)亮相：開(kāi)業(yè)首日42萬(wàn)人次客流、近2000萬(wàn)元銷售額，近100家品牌斬獲全國(guó)銷售冠軍。

7月12日，粵港澳大灣區(qū)首座大悅城在耗時(shí)15年、歷經(jīng)多次延期后終于揭開(kāi)面紗。這座25萬(wàn)平方米的商業(yè)巨艦一亮相便創(chuàng)下行業(yè)紀(jì)錄。

大悅城控股副總經(jīng)理魏學(xué)問(wèn)在慶典上直言，深圳項(xiàng)目是“中糧大悅城品牌深耕深圳的開(kāi)篇力作”，凝聚了品牌18年匠心沉淀。

深圳大悅城的開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著大悅城商業(yè)在北上廣深等一線城市的戰(zhàn)略布局完成最后一塊拼圖。但這個(gè)“北方頂流”能否在南方長(zhǎng)紅仍是未知數(shù)。

深圳商業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)已是“南北商業(yè)頂流混戰(zhàn)”的格局。僅在寶安區(qū)，就有近40個(gè)商業(yè)綜合體，商業(yè)總量超過(guò)310萬(wàn)平方米，居深圳之首。

前海壹方城等本地巨頭已占據(jù)優(yōu)勢(shì)。華潤(rùn)萬(wàn)象系、卓越集團(tuán)的卓悅中心、星河COCO系等本地開(kāi)發(fā)商，加上港資代表新世界的K11，共同構(gòu)成了激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

大悅城業(yè)績(jī)的AB面

停牌時(shí)機(jī)耐人尋味。就在三天前，A股平臺(tái)大悅城控股剛剛發(fā)布2025年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告。

根據(jù)公告，大悅城控股預(yù)計(jì)2025年1-6月歸屬凈利潤(rùn)盈利8000萬(wàn)元至1.2億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為6200萬(wàn)元至1億元。這一業(yè)績(jī)與2024年全年虧損29.8億元形成鮮明對(duì)比。

但表面向好的數(shù)據(jù)背后，公司仍面臨深層挑戰(zhàn)。2024年年報(bào)顯示，大悅城全年?duì)I收357.9億元，同比下降2.70%；歸母凈利潤(rùn)虧損29.8億元，較2023年的-14.7億元進(jìn)一步擴(kuò)大。

虧損源于多重因素：營(yíng)收收縮伴隨毛利率下滑至21.76%、資產(chǎn)減值損失高達(dá)18.99億元、信用減值損失3.82億元，以及處置項(xiàng)目投資收益銳減。

2025年一季度，大悅城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入51.1億元，同比增長(zhǎng)32.2%，但歸母凈利潤(rùn)虧損卻擴(kuò)大至2.6億元。

與此同時(shí)，其開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)承壓。2025年一季度銷售額僅45.5億元，同比下滑45%，呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”態(tài)勢(shì)。銷售面積減少33.2%，銷售均價(jià)下跌17.7%至25419元/方。

大悅城地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表透露出持續(xù)壓力。截至2024年底，公司有息負(fù)債余額666.1億元，雖同比下降9.4%，但凈負(fù)債率攀升至97.1%，剔除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)72.9%。

融資成本成為少數(shù)亮點(diǎn)之一。公司綜合融資成本同比下降0.55個(gè)百分點(diǎn)至4.06%。現(xiàn)金短債比為1.51倍，短債壓力有所緩解，但整體杠桿壓力依然存在。

購(gòu)物中心業(yè)務(wù)成為重要穩(wěn)定器。截至2024年底，大悅城商業(yè)項(xiàng)目全國(guó)布局44個(gè)，其中在營(yíng)項(xiàng)目36個(gè)，總商業(yè)面積375萬(wàn)方。2025年公司還計(jì)劃新開(kāi)業(yè)2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

華夏大悅城商業(yè)REIT的上市，標(biāo)志著公司輕資產(chǎn)戰(zhàn)略加速落地。這一轉(zhuǎn)型能否成功，將決定公司穿越行業(yè)周期的能力。

停牌背后的猜想

市場(chǎng)各方對(duì)大悅城地產(chǎn)突然停牌的原因展開(kāi)多維度分析。最樂(lè)觀的猜測(cè)指向潛在的資產(chǎn)重組或戰(zhàn)略投資。

回溯2013年，中糧集團(tuán)曾向當(dāng)時(shí)名為僑福建設(shè)的平臺(tái)注入142億港元資產(chǎn)，注入11個(gè)核心商業(yè)項(xiàng)目，打造出今日的大悅城地產(chǎn)。

如今，隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式推進(jìn)，央企地產(chǎn)平臺(tái)整合可能加速。停牌可能涉及重大資產(chǎn)重組或戰(zhàn)略引資。

另一種可能是公司面臨突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)事件。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)承壓，2025年上半年50強(qiáng)房企累計(jì)銷售面積同比下跌25%，且第二季度跌幅還在擴(kuò)大。

雖然300城住宅用地成交面積同比增長(zhǎng)4%，顯示投資端有所修復(fù)，但土拍溢價(jià)率從4月的11%一路下滑至6月的6%。行業(yè)整體仍處于“L型曲折性弱復(fù)蘇”態(tài)勢(shì)。

第三種猜測(cè)涉及公司資本運(yùn)作。大悅城在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)擴(kuò)張，全國(guó)布局44個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（重資產(chǎn)30個(gè)+輕資產(chǎn)14個(gè)），在營(yíng)項(xiàng)目36個(gè)，總商業(yè)面積375萬(wàn)平方米。

大悅城可能計(jì)劃進(jìn)一步借助REITs等工具盤(pán)活存量資產(chǎn)。自2024年成功發(fā)行華夏大悅城REIT后，更多商業(yè)項(xiàng)目的證券化運(yùn)作具有可能性。

從更宏觀視角看，此次停牌正值房地產(chǎn)政策關(guān)鍵期。國(guó)常會(huì)要求“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，央行下調(diào)5年期LPR至3.50%，政策環(huán)境持續(xù)改善。

無(wú)論最終公告內(nèi)容如何，作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的標(biāo)桿企業(yè)，大悅城的每一步動(dòng)作都預(yù)示著行業(yè)轉(zhuǎn)型的可能路徑。

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