華資律所·姚成山律師｜土地不在征地范圍內所簽訂的補償協議效力

編者按：不在征收范圍內的土地，拆遷人即便與被拆遷人簽署了協議，也應當認定為無效。因為“是否征收的規定”應當屬于“效力性強制性規定”。不在征收范圍內的，不應當適用“協議搬遷”的規則，否則征收相關制度將形同虛設。

根據《行政訴訟法》的基本原理，法院審理的爭議焦點應當審查行政機關做出的行為是否有法律依據，是否履行法定職責進行合法性審查。

根據《行政協議司法解釋》第十一條：“人民法院審理行政協議案件，應當對被告訂立、履行、變更、解除行政協議的行為是否具有法定職權、是否濫用職權、適用法律法規是否正確、是否遵守法定程序、是否明顯不當、是否履行相應法定職責進行合法性審查?！?br/>

一般而言，法官對該案涉協議，是否濫用職權、適用法律法規是否正確，應當進行實質性審查，可以審查如下幾點：

（1）簽訂的行政主體是否適格。

《中華人民共和國行政訴訟法》第75條：“行政行為有實施主體不具有行政主體資格或者沒有依據等重大且明顯違法情形，上訴人申請確認行政行為無效的，人民法院判決確認無效?！?/p>

以及《行政協議司法解釋》第十二條：“行政協議存在行政訴訟法第七十五條規定的重大且明顯違法情形的，人民法院應當確認行政協議無效?！?/p>

如果簽署協議的主體不是《土地管理法》所規定的”“市/縣級人民政府”，甚至不是行政主體，而是民事主體那么應該該協議應當屬于“重大且明顯違法”。因為，該類型征收協議屬行政協議，應適用《土地管理法》征收程序,協議具有行政屬性。行政機關不能以“村委會強制搬遷/騰退”等名義代替法定征收程序。

（2）征收人是否制作《安置補償方案》。

如果果行政機關存在沒有《安置補償方案》就進行拆遷、簽協議，那么屬于“重大明顯違法”的情形。該協議不僅僅是沒有依據征收補償文件的安置方案進行補償，甚至連該方案都不存在，屬于“無源之水、無本之木”。這樣的協議，是經不起推敲的。

土地征收批復的效力性/強制性規定。

據《土地管理法》第四十五條的規定：“為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農民集體所有的土地的，可以依法實施征收：（五）在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內，經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的。前款規定的建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃；第（四）項、第（五）項規定的建設活動，還應當納入國民經濟和社會發展年度計劃；第（五）項規定的成片開發并應當符合國務院自然資源主管部門規定的標準。”

根據《土地管理法》第二十五條的規定：“經批準的土地利用總體規劃的修改，須經原批準機關批準；未經批準，不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途?！薄锻恋乩媚甓扔媱澒芾磙k法》第十三條進一步規定，“新增建設用地計劃指標實行指令性管理，不得突破。批準使用的建設用地應當符合土地利用年度計劃。凡不符合土地利用總體規劃、國家區域政策、產業政策和供地政策的建設項目，不得安排土地利用年度計劃指標。沒有土地利用年度計劃指標擅自批準用地的，按照違法批準用地追究法律責任?！?/p>

根據上述規定，我國法律規定了嚴格的用地計劃指標以及用地規劃要求。任何用地、征地必須符合年度土地利用計劃，滿足土地總體規劃的要求。在法律條文中，多次陳述“未經批準，不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途”“不符合土地利用總體規劃，不得安排土地利用年度計劃指標”，使用“不得”字眼，體現一種效力性、強制性的禁止規范，如果違反，應當承擔法律的負面評價。

也就是說，一個合法的征地項目進行的征收工作，拆遷的過程中，不僅要實體合法，也要程序合法。如果沒有在征地范圍內，還進行遷拆，明顯屬于違反法律規定的情形。行政機關征收紅線外的房屋與土地，是缺乏征收的法律依據的，即使簽訂了協議，法院也不會接受土地管理部門申請執行。

綜上，協議征收紅線范圍外的土地與房屋是未經有權機關批準征收的。因征地方案無任何有權機關審批，更無法確定該紅線范圍外的征地、用地行為是否符合土地年度利用指標和土地利用總體規劃。

因此如果認為協議征收紅線范圍外的房屋合法，那么《土地管理法》規定的年度土地利用的控制制度將無法落實，征地審批權限控制也如同虛設。

因此，政府在征地紅線范圍外協議征收房屋的行為沒有法律依據，應當認定為違法。

陜西高院案例：被征收人宅基地不在征地批復范圍內所簽訂的補償協議是否無效？《陜西省高級人民法院行政判決書（2019）陜行終354號》裁判要旨 ：

“《中華人民共和國行政訴訟法》第七十五條規定：“行政行為有實施主體不具有行政主體資格或者沒有依據等重大且明顯違法情形，原告申請確認行政行為無效的，人民法院判決確認無效?！苯值擂k因集體土地征收受政府的委托與當事人簽訂被訴協議，但是當事人宅基地并不在征地批復所批準征收的范圍之內，故該簽訂協議的行為沒有依據，屬于上述法律規定的“重大且明顯違法”的情形，依法應當確認無效?！?/p>

綜上，不是協議簽訂就一定會有效，還應當看“是否在征地范圍內”。

▌專業領域

行政訴訟，民商事訴訟

▌執業領域

姚律師有豐富的辦案經驗，對于民事、行政有著豐富的經驗和較好的技巧。曾辦理過的案件：民事案件100件，行政200余件。起草合同約500件。刑事案件2件。

具體承辦民事案件的案件類型如下：電影投資糾紛、商業特許經營糾紛、移民服務糾紛、人身損害糾紛、勞務糾紛、勞動/工傷糾紛、提供勞務者受害責任糾紛、民間借貸糾紛（名為投資實為借貸糾紛以及戀愛中的借貸等）借名買車糾紛、委托理財糾紛、股權代持糾紛、公司盈余分配糾紛、合伙協議糾紛、租賃合同糾紛、贈與糾紛、離婚繼承糾紛、撫養費糾紛、相鄰關系糾紛、排除妨害糾紛、變更追加被執行人異議之訴糾紛、建工糾紛、返還原物糾紛、買賣糾紛、加工糾紛、協議效力等。

行政案件比較成功的案例簡單列舉如下：1、河北王某案件，為當事人爭取恢復土地現狀，原址重建，另賠償15萬元。2、浙江德清陳某案件，為當事人爭取150萬元。3、天津崔某、邢某案件為當事人分別爭取200萬元。4、貴州譚某案件，為當事人爭取30萬元。5、河南李某案件，為當事人爭取60萬元，另外重新劃一塊地給當事人使用。6、重慶某案件，贏得檢察院支持抗訴，為當事人爭取補償款25萬元。

▌工作經歷

2020年5月-2022年1月，在星火花（北京）文化公司，擔任法務。工作描述：日常主要負責起草與審核各類合同，曾獨立代理公司案件。在擔任法務工作期間，對個人信息保護有關的法律合規有較為深入的研究。

2022年3月-2024年3月，在北京市京師律師事務所工作。曾辦理過的案件：民事案件100件，行政200余件，起草合同約500件。刑事案件2件。

▌代表性案例

河北王某案件，為當事人爭取恢復土地現狀，原址重建，另賠償15萬元；

浙江德清陳某案件，為當事人爭取150萬元；

天津崔某、邢某案件為當事人分別爭取200萬元；

貴州譚某案件，為當事人爭取30萬元；

河南李某案件，為當事人爭取60萬元，另外重新劃一塊地給當事人使用；

重慶某案件，贏得檢察院支持抗訴，為當事人爭取補償款25萬元

本文旨在法規之一般性分析研究或信息分享，不構成對具體法律的分析研究和判斷的任何成果，亦不作為對讀者提供的任何建議或提供建議的任何基礎。作者在此明確聲明不對任何依據本文采取的任何作為或不作為承擔責任。