香港樓市，那是真的爆。

　　這才是樓市回暖的該有的樣子啊。

　　一季度成交量創(chuàng)2013年以來最高紀(jì)錄，成交金額同比暴漲94%。

　　3月份樓市均價(jià)同比上漲超2成；

　　新盤推一個(gè)賣光一個(gè)；

　　有人豪擲 1.29 億港元掃貨 10 套房，這種類似的客案例在一季度足足有265宗

　　wow……

　　香港樓市，那是真的火爆啊！

　　財(cái)運(yùn)要來的時(shí)候擋都擋不住，本來經(jīng)過前兩年撤辣后，香港樓市的交易成本大幅降低，市場(chǎng)已經(jīng)逐漸企穩(wěn)了。

　　誰知道這一場(chǎng)中東戰(zhàn)亂，直接把香港推向“世界最安全的金融中心”方向去。

　　中東王爺們紛紛把目光盯向香港，都想跑來避險(xiǎn)，攜帶著大筆資金進(jìn)港。

　　財(cái)富是有聚集效應(yīng)的，大家看你來我也來，以前那些還想分散投資的內(nèi)地高凈值富豪現(xiàn)在覺得還是待在祖國(guó)好。

　　據(jù)說這股南下資金中，來自浙江，尤其是杭州市最多的，現(xiàn)在杭州的豪宅中介都在做香港這邊的生意了。

　　客戶全都是科技行業(yè)最頂級(jí)的身份，比如阿里的合伙人，以及最近一些剛上市和準(zhǔn)上市科技公司的老板。

　　誰也想不到這一輪ai的大贏家竟然是香港啊。

　　這些頂級(jí)的客戶在香港那邊被稱之為：大手客，簡(jiǎn)單來說即是一次性買一層樓的土豪客戶。

　　今年一季度就265宗大手買賣涉及單位達(dá)695個(gè)，總成交金額達(dá)71.3億港元，平均每組大手客的入市門檻達(dá)2691萬港元。

　　一個(gè)大手客可以頂七八個(gè)普通購(gòu)房者。

　　也難怪內(nèi)地的豪宅市場(chǎng)那么冷，豪宅就是靠有錢人撐起來的。

　　現(xiàn)在各大行業(yè)發(fā)展已經(jīng)飽和了，老錢也過了買豪宅的階段，而產(chǎn)生新貴的行業(yè)基本上就是科技，和ai相關(guān)的，都被香港吸引過去了。

　　不過對(duì)比來看，人家香港的確有優(yōu)勢(shì)啊。

　　起碼從租售比來看就完敗內(nèi)地。

　　中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2026年1月香港CRI租金回報(bào)率最新報(bào)3.38%。

　　同期H按息保持3.25%，也就是說，租金回報(bào)率比房貸利息高0.13個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月處于“供平過租”狀態(tài)。

　　更有甚者，143個(gè)樣本屋苑里，95個(gè)租金回報(bào)率高于按息，占比66.4%，其中荃威花園甚至沖到4.70%，得寶花園4.69%。

　　簡(jiǎn)單說，在香港買房，靠收租不僅能覆蓋月供，還能倒賺。

　　再加上租金還在漲，自2023年2月以來累計(jì)漲幅15.8%。

　　租售比和租金上漲預(yù)期疊加，綜合持有回報(bào)率超過4%，在低利率環(huán)境下，這比存銀行劃算太多了。

　　這才是香港回暖的核心，不是炒概念，是買穩(wěn)定現(xiàn)金流。

　　花旗直接把2026年香港樓價(jià)預(yù)測(cè)從3%上調(diào)到8%，說這是多年上升周期的開始。

　　摩根大通的研報(bào)也是相似的看法，總之就是外資一片看好香港樓市。

　　與香港同樣回暖的還有上海樓市，3月份的成交量也爆了，二手房成交31215套，創(chuàng)近5年新高。

　　我們上周也寫文分析過，大家可以去看看。

　　雖然說對(duì)比香港，上海的回暖還只是非常初級(jí)的階段，但這兩者其實(shí)是有一定的共同性的。

　　上海這一次成交量占大頭的主要是老破小，原因就是租售比高。

　　易居研究院調(diào)研顯示，目前上海市區(qū)老破小的租售比普遍在2.3%到3.1%。

　　比如靜安區(qū)彭浦板塊一套總價(jià)99萬的老破小，月租3000元，租售比3.6%；普陀曹楊三村總價(jià)155萬，月租4000元，租售比3.1%。

　　國(guó)內(nèi)的剛需被毒打習(xí)慣了，有3%左右的租售比已經(jīng)十分滿足，于是紛紛選擇上車。

　　說到底就是買房沒那么虧了，以前買房是賺差價(jià)，賭的是房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲。

　　現(xiàn)在大家心態(tài)變了，像選紅利股一樣買房，不指望價(jià)格漲多少，反正能收租就行了。

　　這種現(xiàn)金流思維取代了增值預(yù)期，才是上海樓市成交翻盤的真正推手。

　　但上海的問題在于，老破小只是剛需的局部狂歡，改善型市場(chǎng)基本沒動(dòng)，800萬以上的改善房成交幾乎凍結(jié)。

　　說白了就是改善房的租售比還沒有去到合理的范圍內(nèi)，要是像香港那樣500萬的房子可以租1萬五六，改善早出動(dòng)上車了。

　　所以很多人問，香港樓市爆火了，上海樓市成交也在回暖，那么接下來會(huì)不會(huì)帶動(dòng)全國(guó)樓市回暖呢？

　　放在七八年前可能會(huì)，當(dāng)時(shí)大家的情緒很容易被點(diǎn)燃感染。

　　但是今天，大家都變實(shí)際了，只看租售比。

　　3月份北京、上海、廣州、深圳、成都五個(gè)重點(diǎn)城市確實(shí)都走出了小陽春行情。

　　租售比對(duì)比過往，也的確上升了很多了。

　　中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)城市的平均租售比已從2.0%回升至近2.4%。

　　但對(duì)比香港依舊一言難盡。

　　所以你問“其他城市會(huì)不會(huì)跟上回暖的節(jié)奏”。

　　關(guān)鍵看兩點(diǎn)：

　　第一，租售比越接近按揭利率越好。

　　第二，有沒有真實(shí)的人口和產(chǎn)業(yè)流入支撐租賃需求。

　　如果都有的話，樓市是有機(jī)會(huì)反彈的。

　　目前來看，成都我是比較看好的，老破小租售比超過3%，作為新一線，產(chǎn)業(yè)人口持續(xù)流入，租房需求穩(wěn)定。

　　目前成都二手房成交量已經(jīng)環(huán)比上漲，核心區(qū)老破小成交活躍，是二線城市中最有潛力回暖的。

　　如果成都能率先在老破小賽道上復(fù)制上海的“租售比套利”邏輯，它就是下一個(gè)站起來的城市。

　　投資就是認(rèn)知的變現(xiàn)，大的歷史事件，都會(huì)成為普通人交易獲利的籌碼，就看我們能不能看懂。