上海房價持續下跌，到底是誰在砸盤？

　　直到今天為止，上海房價還在持續下跌，前置原因就是：

　　上海樓市的二手房掛牌量還是居高不下，仍有大量的房東掛牌砸盤。

　　以鏈家內網數據為例：

　　時間回到三年前，整體的掛牌量套數在10萬-11萬套，如今卻一直維持在17萬套左右的高位。

　　微觀層面的案例也有很多，比如聯洋板塊，2019年的時候，聯洋整個板塊的掛牌量基本穩定在200套左右。

　　這幾年經過市場的高峰低谷，但是實際上聯洋的平均成交頻次一直比較穩定，月均30套左右——

　　不過掛牌量卻翻了一倍，如今的板塊掛牌量基本上一直維持在400套左右。

　　而從市場實際層面的體感來看，一直都有人低價砸盤，一直都有筍盤在出售。

　　上海樓市，到底是誰在砸盤？

　　掛牌量居高不下的原因有很多，我先說一個非常重要、卻幾乎沒有任何人提過的原因：

　　倒掛市場其實埋下了大量的拋盤隱患，只是一直沒有被大家注意到。

　　網上有一句流傳的馬克思的名言，雖然不曉得是不是真的是他說的，但是的確很有道理：

　　一旦有適當的利潤，資本就膽大起來。

　　如果有10%的利潤，它就保證到處被使用；

　　有20%的利潤，它就活躍起來；

　　有50%的利潤，它就鋌而走險；

　　為了100%的利潤，它就敢踐踏一切人間法律；

　　前幾年的倒掛市場為什么新房那么火？

　　因為那是在普遍不好賺錢的時代，公眾都能看得見的賺錢機會：

　　只要買到了一套房，少則賺幾百萬，多則賺幾千萬，比開廠、辦公司來錢都要快，怎能不讓人瘋狂？

　　因此，當時很多本不需要買房、換房的朋友，都在利益的刺激下沖進了“打新”的大軍中。

　　這個過程直接給這幾年的樓市埋下了兩重隱患：

　　第一，就是當下二手房拋盤的隱患。

　　我們前幾年也遇到了很多粉絲來咨詢，情況大概都是都是在家里把房子輾轉騰挪之后，讓名下無房的父母以高積分去打新。

　　而這個過程，首先就是一個賣多套、買一套的過程。

　　比如去黃浦打新，起步門檻就是2500萬以上，對于大部分本地家庭至少出手一套次新房，大部分都是還要賣兩套老破小。

　　即便是買中產房，對于很多家庭來說至少也要賣掉一套老破小，大部分都得兩套。

　　肯定有朋友會抬杠說：

　　上海購買力深不見底，哪有你講的這么費勁?

　　實話講，咱也不能太高估上海的購買力水平。

　　的確有一小部分購房者可以直接現金全款，但是在上海豪宅，開啟新一輪暴跌一文中我就提到過——

　　實際上真正身價幾十億上百億的巨富并沒有網上吹的那么多，大部分家庭最多就是做到先買后賣。

　　話說回來，過去幾年的新房高倒掛市場，背后帶來的就是大量且持續的拋盤需求——

　　一小部分可能當時就已經賣掉，大部分是持續在這幾年陸續才掛牌。

　　而這個拋盤體量，基本就是正常掛牌量的1.5-2倍規模，直接結果就是上海的掛牌量從10萬套左右飆升到了15萬套以上（貝殼數據）。

　　而倒掛市場帶來的另外一層影響，前文也說過：

　　很多不是真的要買來“住”的人，去買了房子，那么必然會在新房解禁之后賣掉。

　　這就帶來了另外一個拋盤預期——

　　明年新房解禁元年，會有一批，掛牌量超過正常小區掛牌比例的新房社區，出現在市場上。

　　而這件事，其實從去年開始就已經嚴重左右了市場情緒的變化。

　　最近一年來我們這里咨詢的朋友，很大一部分，開口問的第一個問題都是：

　　解禁即將來臨，我家的房子是不是今年要抓緊賣掉，明年會不會繼續下跌？

　　情緒對于市場的影響是超乎想象的，大量的房東掛牌，未必是真的急用錢，只是單純的在跟風：

　　市場越差，越想掛牌；越掛牌，市場越差。

　　情緒是對外界環境的反應——

　　而外界的”大環境“，這兩年也的確不太好。

　　這種情況下，就急用錢砸盤的人數肯定是大幅度增加的。

　　其實“砸盤”這事情其實也沒啥奇怪的，房產行業干了這么多年，我很負責任的講：

　　即便是前面那些特別景氣的年份、特別景氣的行情下，砸盤賣房的也一直有。

　　只不過，以前行情好的時候說法會更加體面。

　　以前的時候，比如經營不善啊、家里出事了要用錢啊，大家一般都會比較體面的找個理由去掩蓋困境，不想被買家過分殺價。

　　而這種情況下，最經典的話術就是：

　　“房東出國發展賺大錢去了，處理一下上海的房子”。

　　這么說，還能給買家留下一個房東高升發財、房子風水好的印象，另一層面也給了中介們把控談價的空間。

　　但是這幾年的情況，疊加倒掛市場的拋盤壓力、大環境的不好、大家的跟風掛牌、未來的新房解禁預期，直接造成的結果就是市場風氣的轉向：

　　裝也不裝了，我破產了我直接攤牌了！

　　這兩年市場上的大家賣房，都開始比慘：

　　公司倒閉的，媳婦跟別人跑了的，股票崩了的，總之說出來就是希望房子能快點賣掉。

　　很多朋友可能不理解：

　　為啥要告訴別人這種慘劇，這不是就很容易被別人大砍刀砍價嗎？

　　我給你舉個例子，你就懂了。

　　我有個朋友，最近在急拋房子，市場價85折賣房子。

　　他這么低的價格，原因也很簡單：

　　因為再不拋，這房子就得被法拍了。

　　法拍，是一個非常具備不確定性的事情：

　　房子的最終成交價可能就只有市場的七折、六折甚至五折。

　　他現在如果以市場價八折賣掉，那就是房子雖然沒了，還能償還掉債務，甚至還能剩一點點，買個電動車去送外賣。

　　但是真的最后以六折法拍掉呢？那房子沒了，債也沒還清，那才是人間慘劇了。

　　我舉得只是個例，但是其實也能代表當下眾多砸盤者的心態：

　　我在這件事上看似虧了，但實際上是為了防止更大的損失。

　　此外，這幾年的確也有一個不得不說的現實情況：

　　前幾年掩飾賣房尷尬的借口，的確是有一部分成為了現實。

　　我們也遇到過一小部分客戶，的確是因為出國而對上海的房產進行了處理。

　　大部分家庭的方案都是：

　　在上海的房子里只會留一套最為抗跌的房子，比如翠湖啊，比如江景房之類的以后回來住。

　　手上其他的一些比較“弱”的房子，結果自然是都要處理掉。

　　這種情況雖然不代表主流客群，但的確也是真實存在的。

　　而因為這個理由出售的房產，由于特殊原因，價格一般也會比市場價偏低一些，造成“砸盤”的現象。

　　結語

　　本文更多還是從市場節奏、心態、情緒、人群的角度去分析了當下上海樓市的整體掛牌情況，并沒有細化到板塊上。

　　而如果詳細拆解到每個總價段、拆解到各個板塊：

　　實際的趨勢還是偏剛需的房子掛牌量大、價格持續下跌；

　　而偏改善、中產以上的社區，價格相對保值，拋盤量也比較小。

　　在之前上海即將全面救市一文中我就說過：

　　當下上海樓市的全面止跌回穩，下一步的關鍵就是讓剛需資產能夠穩住，因此后續的救市關鍵，其實就是補充購買力進來。

　　而只要價格穩住一段時間，掛牌量甚至會快速下降：

　　因為情緒一旦轉變，跟風賣房就變成了跟風惜售了。