房地產(chǎn)半年報(bào)：止跌信號(hào)藏在哪？

“上半年房地產(chǎn)雖然有所波動(dòng)，但總體上還朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。”在7月15日的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)表示。

他的話道出了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜現(xiàn)實(shí)——既有曙光初現(xiàn)的積極信號(hào)，又有深層次挑戰(zhàn)的陰影。

業(yè)內(nèi)分析，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的半年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于艱難筑底階段。但在整體下滑的表象下，積極變化也正在積聚力量。

01

交易量有所改善

庫(kù)存連降4個(gè)月

數(shù)據(jù)顯示，樓市銷(xiāo)售呈現(xiàn)“同比降幅收窄、環(huán)比改善”的雙重特征。

上半年，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)4.6億㎡，同比下降3.5%；銷(xiāo)售額4.4萬(wàn)億，同比下降5.5%。降幅較去年同期分別收窄15.5和19.5個(gè)百分點(diǎn)。

單月數(shù)據(jù)更顯暖意。6月商品房銷(xiāo)售面積達(dá)約1.0億㎡，環(huán)比大增49.4%；銷(xiāo)售額約1.02億元，環(huán)比增長(zhǎng)43.9%。但需注意的是，同比看仍較弱，且6月有房企沖年中數(shù)據(jù)的成分。

二手房市場(chǎng)表現(xiàn)更為活躍，多地二手房成交量創(chuàng)近年同期新高。

如北京，據(jù)北京市住建委最新數(shù)據(jù)，今年上半年北京二手房成交8.75萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)18.6%，創(chuàng)三年同期新高，月度成交量穩(wěn)定在1.2萬(wàn)至1.8萬(wàn)套的合理區(qū)間，均高于去年同期水平。

與此同時(shí)，商品房庫(kù)存連續(xù)四個(gè)月減少。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，商品住宅待售面積較5月減少443萬(wàn)㎡。中指院監(jiān)測(cè)同時(shí)顯示，重點(diǎn)城市可售面積普遍回落，出清周期有所縮短，市場(chǎng)繼續(xù)處于去庫(kù)存階段。

02

下跌預(yù)期未扭轉(zhuǎn)

仍在以?xún)r(jià)換量

但是，從數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)仍在“以?xún)r(jià)換量”，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期未扭轉(zhuǎn)，購(gòu)房者觀望情緒仍然濃厚。

二手房看，全國(guó)70城，6月僅西寧環(huán)比微漲0.1%，其余69個(gè)城市全部下跌。一線城市二手房?jī)r(jià)格整體下降0.7%，北京跌幅達(dá)1.0%。

另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)，6月百城二手住宅均價(jià)為13691元/㎡，環(huán)比下跌0.75%，已連續(xù)38個(gè)月下跌，上半年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌3.60%。

圖源：中指 2021年以來(lái)百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比變化

新房方面，房?jī)r(jià)分化成為常態(tài)。6月，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比大漲6%；但北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.3%、0.5%和0.6%；南京成為環(huán)比跌幅最大的城市，達(dá)1%。

圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

03

核心城市房企扎堆

三四線持續(xù)低迷

與新房房?jī)r(jià)分化伴隨，頭部房企拿地進(jìn)一步向核心城市聚焦。且二季度尤其是5月以來(lái)，房企投資審慎，土地市場(chǎng)有所降溫。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍處下行通道，上半年累計(jì)住宅投資35770億元，同比下降10.4%，延續(xù)了去年的頹勢(shì)，且較前5個(gè)月跌幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)，一線城市成為土地市場(chǎng)的絕對(duì)主角，上半年住宅用地出讓金同比增幅達(dá)49.5%，二線城市增長(zhǎng)43.5%，三四線城市則延續(xù)低迷。

圖源：中指 2025年上半年300城各線城市住宅用地推出和成交相關(guān)指標(biāo)同比變化

04

市場(chǎng)仍在筑底

政策加碼預(yù)期漸強(qiáng)

“在筑底和轉(zhuǎn)型階段相關(guān)指標(biāo)有所起伏波動(dòng)是正常的，這也需要我們下更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)?！?/strong>盛來(lái)運(yùn)的表態(tài)，或意味著政策制定者已意識(shí)到問(wèn)題的復(fù)雜性。

面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下滑幅度擴(kuò)大、居民購(gòu)房信心尚未根本性恢復(fù)、三四線城市土地市場(chǎng)低迷、市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇等困境，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，政策加力的必要性提升。

國(guó)投證券研究認(rèn)為，7月15日中央城市工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，意味著下半年城中村改造規(guī)模有望進(jìn)一步發(fā)力，進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)。

湘財(cái)證券研究認(rèn)為，專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地及存量房進(jìn)度有望加快，同時(shí)對(duì)城市更新、“好房子”建設(shè)支持力度也將加大，有利于加快庫(kù)存去化。

長(zhǎng)江證券研究認(rèn)為，超常規(guī)政策空間在當(dāng)前框架內(nèi)仍有較大余地，包括房貸結(jié)構(gòu)性工具、公積金深度降息、舊改貨幣化安置等。

中金公司研究認(rèn)為，供需結(jié)構(gòu)調(diào)整和房?jī)r(jià)預(yù)期改善方面的進(jìn)一步發(fā)力是關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，重點(diǎn)二線城市可能進(jìn)一步放松限購(gòu)，一線城市郊區(qū)或試點(diǎn)政策或有松動(dòng)。