上海樓市開啟新一輪下跌

　　靜安大寧的品質次新房來“砸盤”了。

　　融創靜安映，2022年中環沿線熱門的流量紅盤，2批次認購率突破500%。

　　最近的成交單價跌至開盤價附近。

　　大家通常的印象里都是老破小、郊區在瘋狂下跌。

　　但最近我們研究市場發現，許多前期堅挺的區域或樓盤，已經開始補跌了。

　　就像樓市上漲時，有領漲的，也有跟隨市場后漲的。

　　而在市場下行時，同樣有先跌的，也有受市場影響后跌的。

　　往往那些基礎條件差、競爭力弱的樓盤會率先且快速下跌。

　　這一點在過去兩年中，對于剛需房東來說感受尤為深刻。

　　但當市場價格趨勢向下，不同產品板塊之間的價差大幅拉開之后。

　　那些原本堅挺的地方也扛不住了。

　　“急售”房東“砸盤”

　　我特意去了解了一下融創靜安映成交的這套房子。

　　融創靜安映15號樓的1樓。

　　建筑面積97.44平，最終成交價863萬，單價只要8.8萬/平。

　　房子戶型沒什么問題，小區是2022年才交房的，缺點就是小區最后一排的1樓，3梯5戶。

　　從融創靜安映已有的掛牌和成交情況來看，這個價格遠低于均價。

　　小區低樓層同戶型上一套的成交單價是12.3萬/平。

　　目前鏈家上最便宜的低樓層掛牌房源，也要10.8萬/平。

　　就算和這套掛牌房源比，價格也是低了近20%。

　　其實房東剛開始是想賣10萬的，但因為要出國，所以降價急拋。

　　這理由大家都懂的，10個賣房9個出國。

　　估計房東一開始就是投資客，眼看著房價下跌，擔心自己要虧錢了，趕緊讓利拋售。

　　但這個急售價可能會擾亂小區的房價。

　　接下來要賣房的房東和要買房的客戶都會將這套房子納入參考價格體系。

　　估計至少會造成10%的降幅影響。

　　融創的業主們這次被鄰居狠狠的背刺了一把。

　　次新房開始補跌

　　融創靜安映價格“暴跌”。

　　既有個別房東砸盤的偶然性，也有市場的必然性。

　　上海樓市這輪調整，從老破小到老破大，到郊區次新，再到市區次新。

　　上漲時是螺旋向上，板塊產品逐級抬升價格。

　　下跌時亦是螺旋向下，板塊產品逐級去泡沫。

　　當下這些次新產品正在經歷擠泡沫階段。

　　今年以來，唐鎮標桿三兄弟，價格屢創新低，仁恒東郊花園跌到6字打頭。

　　徐涇標桿，仁恒西郊花園，價格跌回2018年。

　　徐涇蟠龍天地一期，2021年單盤認購數量之最。

　　低樓層98平的3房，最新成交單價6.1萬/平，已經跌破發行價。

　　張江標桿，湯臣豪園四期，低樓層109平的2房，最新一套成交價還在降。

　　同戶型低樓層的在掛房源，也在降價。

　　華漕恒基旭輝中心，高區3房，成交單價降，在掛房源降。

　　除此之外，浦東內環一些自住次新，

　　比如花木陸家嘴錦繡前城、楊東陸家嘴中央公寓、上海綠城、愛家亞洲花園等，掛牌量持續沖高，價格也承壓。

　　都“逃不掉”

　　除了以上這種高估值的次新，很多熱門地段世紀初的商品房，也開始補跌了。

　　比如古北御翠豪庭。

　　2008年的港系豪宅，曾經黃金城道上炒的最火的樓盤。

　　目前古北二期里樓齡最新的小區。

　　地處古北新區的中心位置，與古北一期的成熟生活配套只有一路之隔。

　　雙軌地鐵，15號線紅寶石路站200米、10號線伊犁路站380米。

　　對口一貫制學校，建青實驗幼兒園(示范園)，建青實驗小學(二梯隊)，建青實驗中學(區重點)。

　　港系外立面引人矚目，只要看步行街樓盤，必然繞不開它。

　　房價高峰時御翠豪庭82平的戶型成交單價站上了14萬/平。

　　今年以來一直在降價，近期同戶型的成交單價只有9.9萬/平，較最高點跌幅30%。

　　目前同戶型的在掛房源，價格也低于上一套的掛牌價。

　　另外，升學季熱度褪去后，之前堅挺的掛戶口老破小，價格也開始重新回落。

　　比如梅園三街坊，中區高區成交價都在降，在掛房源接近成交價。

　　古美平南一二村，40平的1房，成交價已經跌回至去年9月份的水平。

　　原因

　　曾經堅挺的板塊樓盤現在大幅下跌，有內外因共同作用的結果。

　　內因是樓市擠泡沫，老百姓購房意愿降低。

　　造成這種現象最直接的原因是人口和收入的下降。

　　更深層次的原因是前些年房地產高速發展透支了未來。

　　最根本的原因是目前我國的房地產制度需要變革。

　　所以國家通過實行供給側改革，實現房價的平穩過渡，也就是我們常說的軟著陸。

　　外因則是新房的沖擊。

　　這兩年上海中環以內的中高端新房供應都非常充足。

　　前面提到的很多二手項目和房源，總價在800-1200萬，新房的替代品會有很多。

　　比如中建壹品外灘源筑99平的3房，西派海上103-105平的三房，都在這個總價區間。

　　雖然今年上市的這些新房不見得地段都要比原來的二手商品房好。

　　但是產品和價格的優勢確實對購房者吸引力大。

　　與產品創新的新房沖擊下，之前倒掛的二手終要回歸正掛的命運。

　　畢竟樓市普跌的行情，如果不降價，就不可能找到買家。

　　從另一方面說，也意味著這種類型的二手開始具備撿漏的可能了。

　　小結

　　樓市有漲有跌，房子有強有弱。

　　前期表現堅挺的，往往在市場下行時回調得更晚。

　　給到大家的操作空間和決策時間也更為寬裕。

　　不過，大家也不必過于擔心房價會無底線下跌。

　　目前，上海不少區域的房價已經回落到相對合理的水平。

　　而那些此前堅挺的板塊，價格的適度回調，或許正是上海樓市調整的最后一環。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。