香港爆火的共享型長租公寓co-living模式適合上海推廣嗎？

高房價下，全球多個發(fā)達(dá)國家興起了共享型公寓（co-living）。

Co-living模式是一種新形“合居”的住宅模式，不是獨立的公寓，以小型住房+豪華共享服務(wù)著稱。房間內(nèi)面積壓縮到極致，但功能齊全、空間明確、收納強大。房間外共享空間才是最大的賣點，如有健身房、水療館、圖書館、餐館和電影院等等。

▲旭輝瓴寓研發(fā)的極小戶型產(chǎn)品：13平米柚米寓

Co-living運用在長租公寓當(dāng)中，能夠大大提升空間的集約性。能讓經(jīng)濟條件有限的客群租起來沒負(fù)擔(dān)，又能享受更好的生活質(zhì)量，同時為投資人帶來投資收益。

近幾年，香港Co-living公寓得到蓬勃發(fā)展，成績卓著。香港長租公寓市場形成了豪華型、中高端、共享型的三分天下格局。其中Weave Living、Dash Living等品牌快速崛起。Weave Living作為亞太共享居住服務(wù)品牌，已拓展到日本、韓國、新加坡等國家；Dash Living通過共享租賃住房的重新定位和高效運營，兩次收購都成功提升了物業(yè)的整體價值。資本更是積極看好，比如華平投資、KKR、貝萊德等均投資了Weave Living，黑石7.5億收購香港服務(wù)式公寓攜手Dash Living共同管理與運營。

可以看到，共享型公寓是長租公寓品牌全球化突圍的重要一步棋，但目前上海地區(qū)卻很少見到（旭輝瓴寓研發(fā)了極小戶型產(chǎn)品），上海同樣面臨住房壓力、青年人口聚集且生活方式快速變革的現(xiàn)狀，那么香港Co-Living的成功經(jīng)驗?zāi)芊裨谏虾５耐寥郎祥_花結(jié)果？

一、Co-living與傳統(tǒng)公寓的差異與優(yōu)勢

1、面積極致壓縮，潛在回報更高。Co-living公寓通過將空間劃分為更小單元并共享公共區(qū)域，顯著提高單位面積可出租單元數(shù)量，從而大幅提升每平方米的租金收入。如果設(shè)計、定位和運營得當(dāng)?shù)腃o-living公寓比傳統(tǒng)長租公寓投資回報率更高。比如旭輝瓴寓研發(fā)了五平米的生活單元，采用上下鋪的形式又不乏私密性。WEAVE STUDIOS紅磡店只有8平米的空間，但是都配備酒店級睡床，特大窗戶保證自然光充足，大量的房間儲物空間及充足的USB充電插頭。

丨旭輝瓴寓

丨WEAVE STUDIOS

2、公區(qū)能塞進去的業(yè)態(tài)更多，融合性更強。Co-living公寓的公區(qū)是最大看點，一般情況下分為兩種，一是通過在大樓內(nèi)設(shè)置超多樣配套設(shè)施，比如倫敦的Stratford Collective共享居住摩天大樓，除了傳統(tǒng)的配套設(shè)施（客廳、廚房、自習(xí)室等），還包括舞臺、圖書館、展覽空間、電影院、花園、水療中心等各種商業(yè)性服務(wù)，這些服務(wù)同樣對外開放，提升商業(yè)價值。二是選址時與周圍的新公共空間聯(lián)合在一起，比如商業(yè)體、公園、公共交通設(shè)施、辦公樓等等。

▲倫敦Stratford Collective摩天大樓

3、租金優(yōu)勢、服務(wù)性強、社群氛圍好。租金方面，Co-living在訂金及額外費用方面展現(xiàn)出顯著優(yōu)勢。比如訂金比傳統(tǒng)公寓大幅降低，租金包含水電費、房間清潔、日常用品、Wi-Fi及社群活動等費用，而這些都是傳統(tǒng)公寓模式下住戶需自行承擔(dān)的額外支出。服務(wù)方面，Co-living住客能夠根據(jù)個人需求靈活選擇各類服務(wù)套餐，如家政清潔、送餐及洗衣服務(wù)。如Weave living入住后會贈送毛巾、拖鞋等日用品。社群方面，Co-living由于房間極小，住戶被“逼”到公共空間互動，獲得更多與他人建立緊密聯(lián)系的機會，并在共享的興趣愛好中創(chuàng)建社區(qū)氛圍。

▲Weave living入住即贈三件套

二、Co-living在上海“水土不服”？

與香港一樣，上海同樣面臨住房壓力、青年人口聚集、單身經(jīng)濟崛起且生活方式快速變革的問題。那么，上海的長租公寓企業(yè)為什么很少碰Co-living？

宏觀層面，上海發(fā)展Co-living模式具備先天條件。一方面，潛在目標(biāo)群體基數(shù)大。目前上海已經(jīng)有最完善的租賃住房體系，從一張床到一套房，層次豐富與可選范圍多，但是沉默的大多數(shù)需求仍然很難被覆蓋到。比如上海七普調(diào)查顯示，約有154萬戶的月度租金低于2000元，占到租房總家庭戶數(shù)的53.1%。（）。另一方面，高效住宿制改革，越來越多的高校提出不再為非全日制、定向就業(yè)或一些特定專業(yè)的碩士研究生提供宿舍。2024年1月，國家發(fā)改委等七部委發(fā)布《關(guān)于加強高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見》中提到“鼓勵高校通過購買、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源”。也就是說，政策端鼓勵機構(gòu)下場，市場端基數(shù)效應(yīng)大，供給端介于宿舍型公寓、白領(lǐng)型公寓中間市場的空白性產(chǎn)品，天時地利人和。

但聚焦到企業(yè)層面，Co-living的商業(yè)模式難點并不少。

首先，有多少優(yōu)勢就有多少難點：

1、面積壓縮到極致，意味著改造成本高，排房能力強，還能跑通盈利模型；

2、多業(yè)態(tài)融合，意味著前期投入成本高，中期資源整合能力強，后期具備復(fù)合業(yè)態(tài)的運營能力：

3、運營方面，租金全包意味著公用事業(yè)與消耗品成本高，傳統(tǒng)型公寓需要租客自付；服務(wù)好，意味著人力成本高；社群氛圍好，意味著租戶管理租戶關(guān)系復(fù)雜度高，需要專業(yè)的管理系統(tǒng)和團隊。

一通盤下來，本以為是個“群租房”，結(jié)果是個“超級戰(zhàn)艦”，沒有超強的資金實力和運營能力根本玩不轉(zhuǎn)，很顯然聚集這么多能力于一身的公寓運營商沒有幾個。

其次，項目選址失誤風(fēng)險大：

Co-living模式對目標(biāo)客群的依賴度極高，對高校畢業(yè)生、新就業(yè)人群、預(yù)算有限的年輕白領(lǐng)等的密度和需求強度非常敏感，在非核心區(qū)或年輕人稀少的區(qū)域做Co-living等同于自殺。相比之下，傳統(tǒng)公寓對地段的容忍度高很多。

再其次，項目估值對運營數(shù)據(jù)依賴性極強：

Co-living模式項目因NOI高可能獲得更高估值。但因為模式較新，估值體系不如傳統(tǒng)公寓成熟，對運營數(shù)據(jù)依賴性極強，失敗項目價值折損大。相比之下，傳統(tǒng)公寓估值模型成熟穩(wěn)定，基于地段和租金收益，波動相對小。

最后，上海與香港的租房市場環(huán)境并不相同：

在內(nèi)陸地區(qū)大多數(shù)城市市場租金一片慘淡的情況下，香港租金一路飆升。上海租金已連續(xù)11個月下跌，租客租金壓力大幅緩解，尤其是保租房大量供應(yīng)，品質(zhì)高、租金低、體驗好大幅分流年輕群體。而香港城市密度高，政府公屋的申請需要等待數(shù)年且收入有限制，私人樓宇價格非常貴，群租房的安全和租金問題較多，對小戶型高品質(zhì)需求極旺。相比香港租房問題，上海的痛點并沒有那么明顯。

三、總結(jié)

因此，在上海做Co-living模式就是又累又操心風(fēng)險還大，但是在租金下行期、長租公寓同質(zhì)化、行業(yè)極度內(nèi)卷的情況下，Co-living也非注定失敗的偽命題。其真正的潛力在于，作為傳統(tǒng)租賃市場的重要補充，為年輕化、流動化、追求品質(zhì)與連接的城市人群，提供一種差異化的、有溫度的居住選擇。如果有較強資金實力和運營能力，愿意承擔(dān)更高風(fēng)險，優(yōu)質(zhì)地段的Co-living項目確實能帶來更豐厚的回報。但偏好穩(wěn)定現(xiàn)金流、管理省心，傳統(tǒng)長租公寓仍是更穩(wěn)妥的選擇，尤其在非一線城市核心區(qū)。

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