白云這塊肥肉，被嚴重低估了

比起討論度極高的黃埔舊改，

白云舊改、白云設計之都這個板塊，

似乎在廣州就是一個低調的存在。

今年初，察叔研究了下中建三局操刀的中建白云之星。

在白云黃邊舊改，做高端改善盤，很多人并不看好——

出乎意料的是，上月中旬開盤，中建白云之星小爆了。

首推128-143平四房，單價4.3-5.7萬/平，當天去化套數130+。

截止目前網簽了53套，這個網簽量，說明水分不多。

同樣的情況出現在越秀云萃，白云梅花園項目，5.3-6萬/平，新規絕版戶型，首推105套日光，目前已經網簽了63套。

白云盤賣超“天河價”，不僅賣得動，還賣得火，真神假神？

中建白云之星，太懂情緒價值了

現在的新盤，想要賣得，不是新規拉滿，就是名校加持。

而中建白云之星，少有的搞情緒價值。

走進售樓部，你會發現項目“心機”地把樣板間設在了家門口的公園里。

（攝@南方地產觀察）

黃邊公園，原本是一個破敗的口袋公園，經過三局翻新后，鋪上睡蓮，打上了莫奈花園主題。

不得不說，這個設計很成功，無論是從客廳陽臺，還是主臥看出去，都是一幅睡蓮美景圖，在景觀和情緒價值上給人極大滿足感。

這時候，再聽銷售在一旁說這個盤有2號線、14號線雙地鐵、有華中師范名校、有時光匯商場，妥妥的小六邊形戰士，很難不心動。

而且中建白云之星的價格定位也很成功。

離白云新城4公里，價格是白云新城的一半。

比同板塊的標桿盤，20年樓齡的時代玫瑰園，也只貴上一萬多一平，性價比很高。

同樣120多平，時代玫瑰園是北向三房，中建白云之星是南向四房。

（圖源貝殼）

要知道，當年的時代玫瑰園，還有金碧雅苑、云山詩意，可是高端改善盤，存了大批優質圈層客戶，近幾年房價下行，這幾個樓盤跌幅算比較少的。

僅僅是這個新規產品，在新房稀缺已久的黃邊，就會有很多置換客買單了。

學校方面，是項目的王牌，官宣引進了華中師大教育集團，由黃邊小學升級改造為96班九年一貫制學校華中師范大學白云學校。

但60班小學和36班初中，這個招生體量不是一般大，光是小學，每班招45人，就可以容納2700學生了，而中建白云之星只有705戶，勢必會在周邊的小區擴招。

比如時代玫瑰園小學，之前是片區比較好的私立學校，不過近年來，招生人數一直受人口紅利趨勢影響，今年一度傳要被黃邊小學收編，要民轉公了。

（圖源小紅書）

當然，信息不保真，具體還得看官宣。

只能說名校情結不用太重，名校是大家的，不是某個樓盤特有。

越秀云萃，相信光必日光？

越秀云萃在開盤前打的口號是“相信光，必日光”，最后開盤真的接近日光了。

雖然說打法有些保守和套路化，凍資近300組，才推售一棟105套。

今年的越秀，專做老廣扎堆，純粹地緣客的蚊型地塊，仿佛去年賣豪宅的越秀已經成為過去了。

越秀云悅賣5.2-5.8萬/平，半年清盤，越秀云萃開盤5.3-5.9萬/平，定價高卻不愁賣，全靠盤小，周邊還有恒大御府，怡新花園、云山熹景等好幾個加起來近萬戶的大盤。

近10年樓齡的恒大御府，71平兩房一衛，還賣4.4萬/平。

（圖源貝殼）

二手和新房PK，恒大御府讀京溪小學、同和中學，越秀云萃有機會翻盤，蹭上云悅配建的9班幼兒園和24班小學。

恒大御府距離地鐵站800、900米，越秀云萃樓下就有18號線京溪站，2站珠城冼村，3站磨碟沙。

今年18號線的沿線盤都賣爆了，一個南沙招商林嶼境、一個番禺綠城玉海棠。看來，18號線可以擠掉死亡3號線，榮登“廣州最值錢的地鐵線”寶座了。

產品方面，越秀云萃使用率吊打恒大御府，88方就能做四房，還是0飄窗設計，香不香？

所以越秀云萃首開賣爆不出奇，價格高也有人買單。

但新規收緊，據說項目也受了不小影響，后續產品使用率有落差，要做好心理準備。

最近，設計之都三期地塊調規，越秀的嘉禾望崗新盤也官宣了——越秀貝好家?嘉悅云啟。

貝好家是貝殼旗下的地產平臺，這次首進廣州，看來貝殼也對白云這塊肥肉虎視眈眈，該出手時就出手。

兩大紅盤熱銷，以及越來越多的新地塊，讓大家的目光重新聚焦白云。

（白云設計之都，圖源廣州白云發布）

廣州的發展軸線，都是沿著云山珠水走的。

從天河北部到廣州設計之都，深耕白云山腹背，是廣州東北部重要核芯板塊。

一山之下，狂攬白云天河交界人流，鏈接天河北部的梅花園、京溪同和、南湖別墅區重要領地。

前有沙河批發市場大客戶基礎，中有特殊圈層扎堆（察叔就不明說了，懂的都懂），后有源源不斷的廣州新中產加入。

論優質客戶、優質資金、優質資源、優質接盤俠都是天胡開局。

這里10多年前，就是改善盤扎堆的板塊，有時代玫瑰園、金碧雅苑、云山詩意黃邊三杰。

白云的客戶多，購買力強，但對手也很多。

隨著這些板塊的樓盤老去，圈層客戶也被天河、黃埔瓜分。

當務之急，就要靠廣州設計之都概念以及中建、越秀這樣的大品牌優質盤把這堆客戶鎖住。

近年來，廣州設計之都更是一方承載廣州傳統中軸線的北端支點，圍繞建筑設計、工業設計、時尚設計等方向，大力集聚設計上下游產業鏈，打造以生產服務、展示服務、生活服務3大平臺為支撐的24小時活力“設計+”園，是廣州創新服務軸線重點區域。

說白了，這是天河、黃埔、白云的“搶人之戰”。

所以，未來幾年，白云客戶這塊肥肉，肯定更多人搶了。