深圳樓市：部分家庭，降低預(yù)期吧。。

深圳房?jī)r(jià)下行的這幾年，幾乎每隔一段時(shí)間，都會(huì)收到準(zhǔn)業(yè)主們的求助，說(shuō)新交付的房子出現(xiàn)外墻皮脫落、公區(qū)減配、貨不對(duì)板等質(zhì)量問(wèn)題，請(qǐng)求幫助發(fā)聲一下。

這些項(xiàng)目包括商品房和保障房，價(jià)格從幾萬(wàn)一平到10萬(wàn)多一平的都有。

起初，我也寫過(guò)相關(guān)的文章報(bào)道，有些還被要求刪除，當(dāng)“交房即維權(quán)”成樓市常態(tài)，個(gè)體的很多應(yīng)對(duì)策略都顯得蒼白無(wú)力。

所以一些讀者過(guò)來(lái)問(wèn)，現(xiàn)在新房還能不能買？有什么新樓盤推薦的時(shí)候，我的建議通常是：先降低新房交付預(yù)期，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合適的選籌。這份平和心態(tài)，其實(shí)也適合很多深圳家庭。

01

在深圳，有一個(gè)殘酷的教育現(xiàn)實(shí)：

2025年深圳中考數(shù)據(jù)顯示，報(bào)名人數(shù)超14萬(wàn)人，而全市的公辦普高招生計(jì)劃僅約7.2萬(wàn)人。

這意味著，近一半的初三學(xué)子，將無(wú)緣公辦普高。

更扎心的是，深圳拼命建新高中，但四大、八大的學(xué)位并無(wú)明顯增長(zhǎng)。頭部學(xué)校錄取數(shù)據(jù)逐年下滑，卷得要死要活，也未必能擠進(jìn)理想高中的大門。

事實(shí)上，翻開教育的心路歷程，大部分家長(zhǎng)都走過(guò)這條軌跡
幼兒園：孩子將來(lái)有希望上清華北大，瘋狂報(bào)名學(xué)英語(yǔ)、數(shù)學(xué)、鋼琴、繪畫等各種補(bǔ)習(xí)班。
一年級(jí)：985、211也行，開始刷題、背古詩(shī)、學(xué)奧數(shù)。
小學(xué)階段：買個(gè)學(xué)位房，上個(gè)好初中，考個(gè)好高中。
初三：能考上高中就謝天謝地。
高中：上個(gè)本科就好，孩子健康快樂(lè)最重要。

放眼中國(guó)，98％的孩子其實(shí)都是普娃，養(yǎng)好一個(gè)普娃，比培育天才更具挑戰(zhàn)。強(qiáng)行把孩子塞進(jìn)學(xué)術(shù)模子，如同強(qiáng)求仙人掌像玫瑰一樣開花。

因此，越是學(xué)霸型父母，越是很早就能看出來(lái)孩子是不是那塊料，因?yàn)樗麄兲宄嬲膶W(xué)霸是什么樣子了。

對(duì)于普通中產(chǎn)家庭來(lái)說(shuō)，在預(yù)算有限的情況下，與其為了孩子苦拼一套又老又破的學(xué)區(qū)房，不如買個(gè)居住條件好點(diǎn)的潛力房，往往更為劃算。

特別是到了改善階段，如果選擇賣掉現(xiàn)有住房，加杠桿去置換一套居住體驗(yàn)打折扣的名校學(xué)區(qū)房，最后很容易拉低整個(gè)資產(chǎn)成長(zhǎng)效率。

02

昨天，深圳樓市有個(gè)非常血腥的法拍：

龍華玖龍璽花園一套建面約40㎡商鋪，原業(yè)主于2017年以504萬(wàn)買入，八年供樓200多萬(wàn)，總成本超700萬(wàn)。如今，這套商鋪僅以77萬(wàn)法拍成交。

絕對(duì)的血虧。。

如何看待這個(gè)案例呢？

評(píng)估一件東西是否錢，不是看它的成本價(jià)，而是看它在二手市場(chǎng)的接受度。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，個(gè)人買家、銀行或典當(dāng)行愿不愿意收、能給出什么價(jià)，就是最直接的答案。
這個(gè)邏輯在房產(chǎn)投資上尤為明顯。

公寓、商鋪和寫字樓這類房產(chǎn)，非專業(yè)玩家之所以要盡量避開，關(guān)鍵就在于它們?cè)阢y行體系內(nèi)的認(rèn)可度很低。

當(dāng)你試圖用這些房產(chǎn)去銀行抵押貸款時(shí)，往往會(huì)碰壁——銀行普遍非常謹(jǐn)慎，要么直接拒絕，要么給出的估值低得驚人，除非是頂級(jí)地段的稀缺旺鋪。

銀行的態(tài)度，清晰揭示了這類資產(chǎn)的流動(dòng)性和價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在很多老破大，同樣面臨類似的情況。

03

房子作為商品，比降價(jià)更可怕的，是流通性差。

流通性較差的房子，平時(shí)用來(lái)居住沒(méi)啥感覺，等后面想要置換或賣掉的時(shí)候，房子的缺點(diǎn)就會(huì)全部暴露出來(lái)。

市場(chǎng)火熱時(shí)是另一番光景。買家熱情高漲，帶著濾鏡看房，邊邊角角的小毛病都自動(dòng)屏蔽了，哪怕奇葩戶型也能賣出好價(jià)錢。
但市場(chǎng)一旦轉(zhuǎn)冷？買家立刻切換“偵探模式”，眼光銳利得像X光機(jī)，任何瑕疵都可能成為砍價(jià)或拒絕的理由。而各方面都比較好的房子，往往更容易被市場(chǎng)認(rèn)可。

換個(gè)角度，我們?cè)谫I房的時(shí)候，就要有意識(shí)地帶著賣房思維，去核心地段挑選個(gè)好房子。

哪怕不買在深圳最核心區(qū)，也要在自己能力范圍內(nèi)，買到一套以后能夠好出手的潛力地段房子。

買房是人生屈指可數(shù)的重大決策，一次懈怠或沖動(dòng)，代價(jià)可能貫穿半生。

不必過(guò)度焦慮，也勿盲目樂(lè)觀。對(duì)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，即便短期波動(dòng)，長(zhǎng)期也難讓你吃虧，尤其算上自住帶來(lái)的那份安定與幸福感。而對(duì)于雞肋資產(chǎn)，不要對(duì)它抱有什么幻想，時(shí)間只會(huì)加速它的隕落。

好房子是篩選出來(lái)的。用腳丈量過(guò)足夠多的房子，心中自有一桿秤。謹(jǐn)慎源于經(jīng)驗(yàn)，底氣來(lái)自見識(shí)。家的重量，值得你每一步都走得穩(wěn)當(dāng)踏實(shí)。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

買房前來(lái)找我做一次付費(fèi)咨詢，可以幫你避開所有免費(fèi)的坑。

如果你感覺無(wú)從下手，對(duì)買房感到迷茫，歡迎你私信我預(yù)約咨詢，讓我們?yōu)槟愕募彝ベY產(chǎn)保駕護(hù)航。