【上海樓市】六月“網紅盤”撐市，豪宅銳減，上半年平穩收官

*監測周期2025年6月1日-30日

本月觀點：

本月數據快報：

購房環境分析

政策與熱點

新房來訪指數

從購房者行為路徑看，先網上搜索，再線下看房直至最終成交，來訪與最終成交套數具有轉化關系。06月，市場調整活躍樓盤來訪量有明顯下滑，上海全市新房來訪指數環比下跌24.42%，同比下跌24.52%。分區域來看，本月主城區來訪指數環比下跌29.55%，同比下跌56.07%。五大新城則環比下跌24.43%，同比下跌0.21%。

商品住宅市場特征

商品住宅市場

06月，上海商品住宅新增供應51.93萬平米，環比下跌24.65%，同比下跌40.25%。商品住宅成交49.32萬平米，環比下跌22.69%，同比下跌39.69%。成交均價76609元/平米，環比下跌16.17%，同比下跌1.21%。認購方面，本月共38個項目結束認購，其中有5個項目觸發積分，其中位于浦東新區三林板塊的翡云悅府認購套數690+組，認購率達288%。開盤方面，本月共計37個項目開盤，13個項目開盤售罄，分別位于浦東、黃浦、徐匯、靜安、寶山、楊浦、閔行、普陀及長寧區。

商品住宅-成交排名

06月，位于寶山楊行板塊的金茂棠前項目為商品住宅成交銷冠。成交177套，成交面積1.87萬平米，成交均價50389元/平米。項目上市264套，認購率達105%。

公寓市場

06月，上海公寓市場供應量43.03萬平米，環比下跌26.83%，同比下跌47.77%。成交量43.19萬平米，環比下跌25.95%，同比下跌41.40%。成交均價75183元/平米，環比下跌19.12%，同比下跌4.25%。

公寓市場-成交排名

06月，位于寶山楊行板塊的金茂棠前項目為商品住宅成交銷冠。成交177套，成交面積1.87萬平米，成交均價50389元/平米。項目上市264套，認購率達105%。

別墅市場

06月，上海別墅市場供應面積8.90萬平米，環比下跌11.92%，同比上漲96.71%。成交面積6.14萬平米，環比上漲12.08%，同比下跌24.14%。均價86643元/平米，環比上漲16.18%，同比上漲26.22%。

別墅市場-成交排名

06月，別墅市場銷售冠軍為位于松江新城板塊的國貿海上原墅，本月成交59套，成交量0.92萬平米，成交均價70372元/平米。項目推出精裝疊加別墅，認購率達188%，觸發積分，第二期已過會。

商品住宅存量

06月，上海商品住宅存量772.84萬平米，去化周期回升至14.2個月。本月供求均較上月有較大降幅，去化動力不足，市場承壓。

上海各環線商品住宅存量

06月，上海商品住宅內環內存量占比8.38%，上升0.06百分點。內中環存量占比6.89%，上升0.29個百分點。中外環占比10.96%，下降0.10個百分點。外郊環占比41.52%，上升0.21個百分點。郊環外占比32.24%，下降0.47個百分點。存量主要集中在外環外，占總量73.76%。

市場結構性成交分析

成交區域結構

06月，成交區域結構中，浦東新區、閔行區、寶山區成交量位于榜單前三。其中，浦東新區成交主力為北蔡板塊的國貿中國鐵建西派海上項目，成交量1.46萬平米；閔行區成交主力為梅隴春申板塊的安高申隴院項目，成交量1.53萬平米；寶山區成交主力為楊行板塊的金茂棠前項目，成交量1.87萬平米。

成交板塊結構

06月，東外灘板塊為成交榜首，其次為梅隴春申板塊、楊行板塊。其中，東外灘板塊成交主力為保利海玥外灘序Bund98項目，成交1.82萬平米，均價為127039元/平方米；梅隴春申板塊成交主力為安高申隴院項目，成交1.53萬平米，均價為72555元/平方米；楊行板塊的成交主力為金茂棠前項目，成交1.87萬平米，均價50389元/平方米。

成交環線結構

06月，外郊環為成交主力環線，占總量的45.79%，環比上升5.19個百分點，漲幅最大。另外內環內區域占總量3.86%，較上月下降3.42個百分點；內中環區域占比下降2.94個百分點，占總量的17.44%；中外環成交占比17.56%，下降1.14個百分點，郊環外成交占比15.36%，上升2.31個百分點。

成交環線結構-項目排名

06月，主力成交環線外郊環Top3項目中，楊行板塊的金茂棠前為銷量冠軍。內環內銷冠是老西門板塊的上海壹號院，內中環成交首位是東外灘板塊的保利海玥外灘序Bund98，中外環銷冠是大場南板塊的中環鉑樾，郊環外成交居首的是金山新城板塊的建發朗玥。

成交總價結構

06月，上海500-800萬元總價項目為成交主力，占總量31.58%，占比上升4.04個百分點；500萬元以下總價段占比27.45%，上升4.21個百分比；800-1200萬元占比上升3.77個百分比，占比22.47%；1200-1500萬元總價段占比6.81%，大幅下降6.12個百分點；1500萬元以上總價段占比下降5.91個百分點，占總量的11.70%。

成交總價結構-項目排名

06月，總價500萬元以下項目中，楊行板塊的金茂棠前項目銷量最高；總價500-800萬元項目中，楊行板塊的金茂棠前項目銷量居首；總價800-1200萬元的項目中，銷冠是北蔡板塊的國貿中國鐵建西派海上；總價1200-1500萬元項目中，東外灘板塊的保利海玥外灘序Bund98項目銷量最高；總價1500萬以上價格段登頂的是，老西門板塊的上海壹號院。

成交均價結構

06月， 各均價段占比變動較大。其中5萬元以下均價段占比上升5.90個百分點，占總量的31.36%；5-8萬元均價段為成交主力占比37.44%，上升2.16個百分點；8-10萬元占比上升2.90個百分點，為12.48%；10-15萬元本月占總量的15.95%，大幅下降6.24個百分點；15萬元以上占比2.78%，下降4.72個百分點。

成交均價結構-項目排名

06月，均價5萬元以下項目中，位于楊行板塊的金茂棠前在該均價段內銷量最高；均價5-8萬元項目中，位于梅隴春申板塊的安高申隴院銷量領先；均價8-10萬元項目中，位于北蔡板塊的國貿中國鐵建西派海上銷量居首；均價10-15萬元以上的項目中，銷冠來自東外灘板塊的保利海玥外灘序Bund98；15萬元以上項目中，老西門板塊的上海壹號院成交量最高。

成交戶型結構

06月，從成交戶型上來看，成交主力面積段是90-120平米占成交總量的60.10%，占比上升4.49個百分點，90平米以下占總量的8.06%，較上月上升1.54個百分點；120-140平米占比下降3.31個百分點，占總量的14.36%；140-200平米占總量的12.77%，占比上升0.19個百分點；200平米以上占總量的4.71%，較上月下降2.91個百分點。

成交戶型結構-項目排名

06月，90平米以下戶型中銷量最高的是，位于北蔡板塊的國貿中國鐵建西派海上，90-120平米戶型銷量最高，其中位于楊行板塊的金茂棠前為本月銷冠；120-140平米戶型中銷冠是，位于東外灘板塊的保利海玥外灘序Bund98；140-200平米戶型中，銷量居首的是位于松江新城板塊的國貿海上原墅；200平米以上戶型中，位于老西門板塊的上海壹號院項目銷量最高。

豪宅均價成交結構

06月，全市成交商品住宅4095套，均價10萬元/平米以上豪宅成交767套，占成交總量的18.73% ，較上月減少705套。其中，10-12萬均價成交312套，占豪宅總量40.68%；12-15萬元均價成交341套，占比44.46%；15-20萬元均價成交104套，占比13.56%；20-25萬元均價成交10套，占豪宅總量1.30%，25萬元以上零成交。

豪宅總價成交結構

06月，全市成交商品住宅4095套，總價在1000萬元以上豪宅成交1126套，占成交總量的27.50% ，較上月減少740套。其中，1000-1200萬元總價成交365套，占豪宅32.42%；1200-15000萬元總價成交283套，占比25.13%；1500-2000萬元總價成交230套，占比20.43%；2000-2500萬元總價成交64套，占比5.68%；2500-3000萬元總價成交59套，占比5.24%；3000萬元總價以上占比達到成交125套，占比11.10%。

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