南通賣地收入暴漲180%背后的隱憂

據「新知南通研究院」不完全統計，2025年1-6月，南通土地市場共計掛牌33宗涉宅地塊，其中31宗成功出讓（均為底價出讓），總出讓土地面積約141萬㎡，土地出讓金約138億元，土地成交均價約9780元/㎡。

與2024年同期相比，今年上半年南通土地市場呈現顯著放量態勢——成交宗數增加12宗；成交面積激增約85萬㎡，增幅高達約150%；賣地收入激增約89億元，增幅高達約180%；土地成交均價亦上漲約1065元/㎡。

無論是出讓面積還是賣地收入，均創下近三年同期新高。但歷史數據顯示，南通土地市場過去兩年具有顯著的“下半年發力、四季度沖刺”特征。今年上半年供應規模已超預期，這是否預示全年供應節奏調整，仍需觀察后續推地策略。

從區域表現來看——海門以超49億元賣地收入領跑全市，并誕生最高樓面價地塊（11736元/㎡）；如皋貢獻約38億元位居次席，也誕生了1宗樓面價破萬地塊；南通市區僅出讓2宗，通州、通州灣上半年零供應，啟東、如東以鄉鎮地塊為主。

從拿地主體來看——僅1宗為全國性房企（中海），另有1宗為本地民企（南通佑祺房地產），其余29宗均由本地國企摘牌。本地國企持續承擔市場托底角色，反映民營資本與外來房企投資意愿仍然疲軟。

就容積率來看——1.5以下低密度地塊僅4宗，2.0以上的高密度地塊有6宗，其余21宗地塊容積率都集中在1.5-2.0區間。上述兩宗“萬元地”容積率分別為1.1和1.2，可見各地核心板塊積極布局超低密產品，但整體而言供應主力仍以中高層為主。

1

南通市區

南通市區（含崇川區、開發區、蘇錫通園區，下同）上半年成功出讓2宗涉宅地塊，合計攬金約9.04億元。

第一宗，中海R24028地塊，即中海臻如府二期，已于今年3月飛速入市，不再贅述。

第二宗，盛和&南通崇發置業摘牌的R25004地塊，位于青年中路南、勞護后巷東（啟秀中學北），拿地總價約3.69億元，樓面價約9218元/㎡。

該地塊容積率1.01-1.6，限高40米，未來產品形態或以小高層為主。地塊周邊目前多為二手房，新地塊入市后將填補新房市場空白。

在此之前，盛和已聯合南通崇發置業摘牌老城區R23020地塊，即盛和觀濠別院，該項目容積率僅1.21，規劃133套雙拼+疊拼+洋房，打造純粹低密墅區，目前接待展廳已開發。

此外，值得一提的是，2023-2024年期間，南通市區成功出讓了42宗涉宅地塊，截至今年6月底僅4宗取證入市，入市率不到10%。剩余38宗待入市地塊，合計建面約303萬㎡，這無疑是南通市區新房市場的潛在巨量庫存。

2025年1-6月南通市區新房成交報告

半年賣了-2套？深扒南通“滯銷盤”生死局

2

海門

海門上半年掛牌13宗涉宅地塊，成功出讓11宗，合計攬金約49.13億元。

值得關注的是謇公湖板塊R24037地塊，該地塊占地面積高達20萬㎡，起拍總價近20億元。

1月26日，這宗巨無霸地塊被海門四家國企（南通江海港建設工程有限公司、南通鴻遠置業有限公司、南通瑞城置業有限公司、南通市海門海泰置業有限公司）聯合摘牌。

但在5月12日，海門自然資源和規劃局卻發布《關于撤銷蘇州路北、揚子江路東側R24037地塊網上掛牌出讓成交結果的公告》，稱因無法簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，經區政府同意，撤銷R24037地塊網上掛牌出讓成交結果。

市場猜測該地塊遭遇悔拍或與托底國企自身資金鏈緊張有關。據「新知南通研究院」土拍大數據顯示，參與競買的四家國企在2022-2024年間于海門密集拿地（合計摘牌29宗，耗資超128億元），但多數項目尚未入市，資金回籠困難，可能構成此次悔拍原因之一。

? 南通瑞城置業有限公司，2022-2024年共摘牌10宗地塊，耗資約55.96億元。

? 南通市海門海泰置業有限公司，2022-2024年共摘牌8宗地塊，耗資約33.30億元。

? 南通江海港建設工程有限公司，2022-2024年共摘牌9宗地塊，耗資約30.62億元。

? 南通鴻遠置業有限公司，2022-2024年共摘牌2宗地塊，耗資約8.78億元。

3

啟東

啟東上半年成功出讓4宗涉宅地塊，都位于鄉鎮板塊，合計攬金約12.48億元。

據「新知南通研究院」土拍大數據顯示，2020-2024年期間，啟東各大鄉鎮板塊已出讓大量地塊，且多數至今未開發。

比如近海鎮，2020-2024年間共出讓17宗、約92萬㎡宅地，目前疑似僅有唯一民企摘牌地塊入市（下圖標紅地塊，案名疑為云卓海泰居），其余16宗本地國企摘牌地塊是否開發存疑，而這之中有12宗拿地已超兩年。

4

如皋

如皋上半年成功出讓8宗涉宅地塊，合計攬金約37.73億元。

城南街道R2024072地塊，由如皋市金洲置業摘牌，樓面價高達約10625元/㎡，結合地塊容積率1.2、限高27米等條件來看，未來或打造墅類產品。

值得一提的是，上半年出讓的8宗地塊中，有5宗都是由富港建設集團摘牌，總耗資約18.43億元。查詢發現，該公司去年下半年也接連摘牌了5宗地塊，一年之內耗資近35億元摘牌10宗地塊，其資金周轉與開發節奏值得關注。

5

海安

海安上半年成功出讓4宗涉宅地塊，合計攬金約11.77億元。

值得關注的是位于曲塘鎮的這宗迷你地塊。該地塊不僅是上半年唯一民企摘牌，還實行限價＋限售政策。

地塊編號2025007001，占地面積僅7264㎡，容積率1.01-1.5，由南通佑祺房地產開發有限公司底價摘牌，拿地總價968.2912萬元，地價約1333元/㎡，樓面價約889元/㎡。

根據《投資發展監管協議》，該地塊未來普通商品住房房屋最高備案指導價不超過6000元/㎡，在首次取得不動產權證后5年內不得轉讓。在樓市整體低迷、一線城市已普遍松綁此類政策的背景下，海安鄉鎮板塊此番政策邏輯與市場影響值得持續觀察。

6

如東

如東上半年成功出讓2宗涉宅地塊，合計攬金約18億元，2宗地塊都位于洋口港，合計土地面積超13萬㎡。

查詢發現，去年下半年，洋口港板塊也出讓了5宗、約25萬㎡涉宅地塊，拿地企業也都是如東本地國企。

這些位于非城區、由國企托底的地塊，未來實際開發前景堪憂，存在資源閑置風險。

▲標紅為今年上半年出讓的2宗地塊

7

總結

2025年上半年南通土地市場在成交規模上實現了跨越式增長，但繁榮表象下隱藏著挑戰：高度依賴國企托底、存量地塊去化承壓、鄉鎮地塊開發遲滯、產品錯配、資金沉淀等。

海門巨幅地塊遭遇悔拍，更是為依賴地方平臺公司托底的模式敲響警鐘。市場能否在下半年延續熱度，并實現從“量增”到“質變”（激活多元主體、加速項目入市、化解庫存風險）的轉化，將是判斷南通樓市健康度的關鍵。