2025上半年重慶不動產多元發展盤點

2025年上半年，重慶不動產多元發展呈現結構性分化與模式創新并行的新特征：

政府優化城市土地市場“操盤”策略，核心區供地占比提升推動資源配置效率優化，使得商住土地市場量價齊升，土地溢價率回升至13%，優質地塊與產品紅利激發企業拿地熱情；大宗交易出讓難，重慶國企主動參與央企招采，尋求存量資產盤活新路徑；住房保障體系轉向存量挖潛，保租房從規模擴張轉向運營提效，多元合作模式成為盤活閑置資產的主流路徑，存量房收購持續，但入市速度放緩；社會資本角色從城市更新的被動輸血方升級為可持續運營主體，代建服務亦向精細化發展，從全鏈條覆蓋延伸至模塊化專業服務。

這一系列變化標志著行業正從規模擴張向質量提升與模式創新轉型。

盤活存量：回收開發難度大的閑置土地，提升土地利用效率。2025年5月，重慶中心城區已有四區發布擬回購土地清單，以華巖、石橋鋪、蔡家、茶園、界石等近郊遠郊棲居型板塊為主，用地性質商住+商辦類合計占比達61%。

修復市場平衡：政府運用地方專項債回購存量閑置土地，減少市場存量土地規模、改善土地供求關系、增強地方政府和企業資金流動性。

精準供應：優先推出區位優、配套全的優質地塊，加速市場流通。2025年1-6月中心城區含宅土地以核心區板塊為主力供應，南坪、五里店、沙區中心、金開大道等長期供應稀缺的板塊集中推地，有效提振房企拿地意愿。

2025年1-6月中心城區含宅土地成交量漲價漲，計容體量108萬方，同比上漲46%，由于供地結構調整為核心區為主，成交樓面價8212元/㎡，同比上漲28%。

聚焦成交區域，以短供及斷供板塊為主，其中U類（城市核心區）和C類（近郊優質板塊）合計占比達83%。通過從供應端提升土地資源配置效率，讓具備成熟交通、商業及教育配套的核心區地塊，快速轉化為高質量供給，激發企業投資熱情，促供需對位。

2025年1-6月，投資市場回暖也體現在民企和央國企拿地積極性回升，平均溢價率躍升至13%。數據變化顯示開發企業正從謹慎觀望轉向積極布局，土地質量和產品創新成為關鍵決策因素。

自2024年11月重慶全面放開四代宅建設標準后，房企可結合地段價值與客群需求靈活打造差異化產品，顯著提升居住品質及溢價空間——核心區改善型四代宅溢價率可高于普通住宅6%，近郊四代宅去化速度較板塊均值快10%，溢價率最高可達30%。產品升級帶來的市場紅利，進一步強化了房企在核心區及近郊優質板塊的投資信心，推動土地市場熱度回升。

2025年3月6日，重慶嘉寓房屋租賃有限公司再次公開征集批量收購商品房房源，為第四批收購，房源要求與此前公告要求一致，但上半年無新增存量房收購改造型租賃住房入市。2024年累計收購房源量9000余套，2025年1-6月累計1200余套，符合條件的優質房源在前期已甄選，2025年收購量呈現下降趨勢。

大宗交易出讓難：2025年5月國際金融大廈（雙子塔西塔）經歷10次拍賣后成功出讓，成交價1.72億元，較評估價降價73%，寫字樓市場環境承壓致使大宗轉讓難度大，被迫折價。

尋求存量資產盤活新路徑：2025年3月，重慶兩江投資集團江北嘴置業公司成功中標中國華電集團重慶市分公司的寫字樓采購項目，標的為金融城5號3號樓部分樓層，江北嘴置業公司摒棄了過往依賴“自主營銷主導”的路徑，主動選擇參與華電集團內部嚴格、規范的招標采購流程，首次在不動產大宗交易領域采用標準化招標形式完成銷售。這一轉變，標志著國企資產處置邏輯從“經驗驅動”向“規則適配”的深刻轉型，為全市乃至更大范圍內沉淀的國企存量不動產資源盤活提供了可操作路徑。

2025年重慶將新籌集保租房2.4萬套（間），籌集目標下降，聚焦于探索多元合作模式，盤活閑置、低效資產用作保租房。

2025年3月開業的“建渝基金·嘛嘛公寓海棠溪地鐵站店”是建信住房租賃基金與重慶發展投資有限公司聯合設立的“建渝基金”首個落地項目，以“央地合作+市場運作”模式盤活閑置商辦物業，將金融活水、屬地資源與專業運營深度融合，為重慶保租房發展提供了創新樣本，項目試運營期間出租率已突破50%。

2025年4月，皓月青年公寓正式投入市場，原皓月小區公租房經過系統性改造后，轉型為集居住、商業、服務于一體的綜合社區，由重慶保稅港區集團旗下港昌公司開發管理，重慶市地產集團旗下公共住房公司提供全方位運營服務，依托“渝地·辰寓”這一住房租賃品牌的成熟運營體系，通過專業化資產管理與精細化服務為國有資產賦能增效。

2025年4月29日，兩江新區發布《兩江新區城市更新投資機會清單》，推介20個更新片區、80個項目，總投資規模360億元。涵蓋老舊小區改造、街區風貌提升、老舊工業廠房轉型升級、閑置資產盤活、高品質住宅開發、商業業態升級、新建公共停車樓、城市路網優化提升等領域。

2025年5月國務院發布的《關于持續推進城市更新行動的意見》明確要求完善REITs退出渠道，吸引社會資本長期持有運營更新項目，從兩江新區城市更新投資清單的資金來源來看，社會投資項目占比58%，以老舊工業廠房轉型升級及后期運營、產業改造升級、商業更新改造為主，社會資本正從“資金輸血方”升級為“可持續更新引擎”，推動城市更新從“物理改造”轉向“經濟增值與民生改善協同”的價值創造。

2025年1-6月，重慶中標及簽約典型代建項目7個，值得關注的是，代建模式除項目全鏈條管理服務外，延伸至單環節，如龍湖龍智造為麓悅江城提供品質住宅裝修服務，拓寬了代建路徑，是項目管理專業能力的橫向拓展，通過制度規范、流程細化及技術應用，實現對裝修工程的高效管控，提升項目整體品質與投資效益。

結語：

縱觀2025年1-6月，重慶土地市場活力重構、保租房減增量重盤活、社會資本深度參與城市更新、代建模式細分深化。

展望后市，2025年擬供地剩余近2000畝土地未供，其中，核心區土地近700畝，將成為企業招拍掛投資重心；長租房市場將仍以保租房為增量，且“存量改造+運營提效”將成為主旋律；城市更新領域，社會資本將探索“更新基金+運營分成”的可持續模式；代建企業向“技術顧問型”轉型，除開發全流程服務外，探索在細分環節上提供服務。

重慶市場已進入"質量型發展"新周期，政策引導與市場自發的調整將持續相互作用，形成更具韌性的房地產新發展模式。

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