降價百萬成交！曾經(jīng)炙手可熱的核心區(qū)，能抄底嗎？

青龍地鐵小鎮(zhèn)搖號盤——高科紫星榮院，賣出了首套二手房，成交單價不到2.4萬/㎡。

對比當(dāng)年新房均價3.2萬/㎡、首付6成還要搖號的高門檻，如今這套房子幾乎虧了一百多萬，然而在板塊同期次新房的業(yè)主們眼里，這套房子竟然還稱得上“虧得不多”。

昔日核心區(qū)搖號盤，如今怒虧百萬成交，青龍地鐵小鎮(zhèn)的房東們，究竟虧了多少？

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二手房網(wǎng)站顯示，就在5月10日，紫星榮院一套建面約124.36㎡的中樓層房源，在掛牌242天、降價82萬后成交，總價298萬，單價23962元/㎡。

不到2.4萬/㎡的成交價，對業(yè)主沖擊有多大？

要知道，紫星榮院在2021年9月開盤時，銷許均價約3.2萬/㎡，雖然有首付6成的門檻，但仍吸引了大量買房人爭搶，綜合中簽率約51.7%。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，紫星榮院建面約124㎡的中樓層房源（以6層中間戶為例），新房單價都在3.2萬/㎡以上，邊戶單價最高值3.29萬/㎡，總價約409萬。

如今以298萬的價格轉(zhuǎn)手，相當(dāng)于3年多時間，業(yè)主至少虧損110萬。

紫星榮院自2022年5月交付至今，共有6套掛牌、1套成交，掛牌單價3萬/㎡以上僅有1套，其余房源則在2.4萬-2.6萬/㎡之間。

作為全小區(qū)首套成交房源，2.3萬/㎡的單價雖算不上打骨折，但從業(yè)主角度來看，“3年凈虧上百萬”足以令人崩潰。

然而放在全板塊來說，紫星榮院目前還算得上“虧得不多”。

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在青龍地鐵小鎮(zhèn)，“昔日核心區(qū)搖號盤怒虧百萬”的噱頭早已不是新鮮事，畢竟這里的次新房，早已跌到了“1”字頭。

隨著近幾年的交付、入住，青龍地鐵小鎮(zhèn)板塊聚集了招商正榮東望府、譽峰苑、文瀾府等一批高品質(zhì)次新房，這些小區(qū)在當(dāng)年新房開盤時，基本都是被買房人爭搶的搖號盤。

只不過隨著市場趨穩(wěn)、房價回落，青龍地鐵小鎮(zhèn)二手房成交價，近兩年來也近乎腰斬。

深業(yè)青瓏上府，新房均價約3萬/㎡、中簽率低至9.6%，如今二手房最新成交價約1.67萬㎡，歷史最高價也僅約1.9萬/㎡；

陽光城文瀾府，新房首開中簽率9.5%，小區(qū)二手房最高單價約2.31萬/㎡，今年5月底成交單價約1.75萬/㎡；

譽峰苑，新房收官均價2.9萬/㎡、中簽率約18.5%，二手房歷史最高單價約2.97萬/㎡，今年5月成交單價約1.83萬/㎡；

招商正榮東望府，2019年開盤均價約2.7萬/㎡，今年5月底成交單價僅1.3萬/㎡；

瓏悅，2019年開盤均價約2.8萬/㎡、中簽率低至7.5%，如今二手房成交單價僅約1.53萬/㎡。

昔日400萬+預(yù)算還要搖號的核心區(qū)，如今200萬即可入住，不禁令人唏噓。

再來看板塊老牌小區(qū)的表現(xiàn)。

中南山錦花城，雖然依靠低密度、成熟小區(qū)等優(yōu)勢，坐穩(wěn)板塊成交量頭把交椅，但價格同樣下滑明顯：

去年年初成交價多在2萬+/㎡，同年二季度開始穩(wěn)居“1”字頭；直至今年，大戶型成交單價多在1.7萬/㎡左右，小戶型則從1.3萬-1.5萬/㎡不等。

而在2021年，中南山錦花城一套建面約78.9㎡的房源，曾賣出過3.8萬/㎡的單價。

同為老牌小區(qū)的恒大龍珺，也從當(dāng)年的3萬/㎡+降到了“1”字頭，但好在相比之前，降價后的成交量有明顯提升。

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作為南京南京首個TOD地鐵小鎮(zhèn)，青龍地鐵小鎮(zhèn)也經(jīng)歷過高光時刻，彼時板塊利好與和樓市相輔相成，讓“一房難搖”情況接連上演。

最令板塊居民印象深刻的，莫過于2017年4號線的開通，以及2022年之后南外仙林分校和南京市江寧高級中學(xué)先后落地，地鐵和名校分校資源的重磅加持，業(yè)主對新房和二手房的未來期望值拉滿。

然而隨著市場下行，青龍地鐵小鎮(zhèn)在經(jīng)歷命運轉(zhuǎn)折之后，相關(guān)配套落地速度放緩、新房斷檔，樓市熱度遭遇持續(xù)降溫。

不過板塊也有好消息傳來。

首先是宅地出讓。2023年7月，板塊加入“降容、降高”行列，成功出讓G29地塊，由南京地鐵小鎮(zhèn)聯(lián)合中鐵四局開發(fā)，或?qū)⒁愿叨说兔苌鐓^(qū)，重啟板塊新房市場熱度。

其次是板塊斷頭路迎來新進(jìn)展。比如連通匯通路、靈山、青龍等多個片區(qū)的捷運大道靈山段，目前已進(jìn)場施工，預(yù)計2026年完工；九鄉(xiāng)河?xùn)|路南延進(jìn)展加快，預(yù)計第三季度就能開建，。

還有商業(yè)配套的加速推進(jìn)。去年，官方曾發(fā)布青龍地鐵小鎮(zhèn)社區(qū)中心項目規(guī)劃公告掛出，將配建醫(yī)療結(jié)合服務(wù)中心、體育活動中心、菜市場、社區(qū)商業(yè)等，目前該項目已申請全要素條件，為即將出讓的地塊做準(zhǔn)備。

另外，今年江寧區(qū)政府連續(xù)發(fā)布的幾條公告，公告顯示袁家邊片區(qū)也就是青龍地鐵小鎮(zhèn)北，將成片開發(fā)，主要規(guī)劃用途包括居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商服用地、道路與交通設(shè)施用地、綠地與廣場用地等，實施期限為2021至2026年，計劃在五年內(nèi)實施完成。

長期來看，板塊內(nèi)還有多幅待開發(fā)土地，多條斷頭路正加速修建當(dāng)中，大型商業(yè)、醫(yī)療等資源配套，未來也一定會填補空白，一切都需要時間來兌現(xiàn)。