琶洲再次商改住，越秀業主的奶酪被動了？

日前，廣州規自局發布批前公示，曾經火爆廣州的琶洲南TOD旁邊一地塊要商改住了。

據悉，這一地塊原先是珠光的商業地塊，原本是要給電競企業用的，建設電競、文創和商業項目的，但如今搖身一變成了住宅。

那些早年在琶洲南TOD花了上千萬元買了房的業主們，如今感覺到了這塊地出來，將會打壓他們豪宅的價格，如芒刺在背。于是，坐不住的越秀業主們，感覺到自己的奶酪被動了，于是聯名寫了一封公開信，要求廣州規自局收回成命。

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商改住五大關鍵點

廣州市規自局的官網顯示，這塊地全名是：海珠區赤沙涌以東儲備用地（AH0314規劃管理單元）。官網上顯示，此次調整有幾個關鍵點：

1、土地性質調整，由商業地塊調整為二類居住用地兼容商業設施用地、廣場用地；

2、容積率大降，從5.0直接砍到3.43；

3、總建面從25萬㎡降到17萬㎡，減少了8萬㎡；建筑密度從55%降到28%，樓間距更加寬敞；

4、限高從220米降到100米。

5、綠地率從20%提高到35%。

規劃還要求，地塊內要建設住宅項目所需要的社區公共服務設施、商業配套、居民健身場所，甚至還有一所12班的幼兒園。

公示時間30天，自2025年6月14日至2025年7月13日。預計商業改性后，到7月13號公示完，下半年會推出到土地市場，真正建成開賣，估計最快也要年底了。

這樣琶洲南TOD的業主們感覺到了壓力。

因為，原先他們買這里的房子，看上的是片區內住宅用地供應少，商品房稀缺。城市核心區，越多的商業寫字樓，住宅越少，就越稀缺，房價就會不斷上漲，手里的豪宅資產，才能保值增值。如今，琶洲南TOD旁邊要新增供應17萬平米的住宅。

越秀琶洲南TOD的業主們自然坐不住了，擔心會在高位站崗。

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聯名寫信反對改規劃

對于這些業主來說，聯名寫公開信的心情，可以理解。

四年前，廣州地鐵以逾82億的代價，拍下了琶洲南TOD一期地塊。加上要求配建的地鐵蓋板工程，廣州地鐵的拿地成本，超過110億。折算下來，琶洲南TOD一期的平均樓面價，大約3.6萬/平米。

廣州地鐵底價摘牌以后，越秀很快就加入了進來，主導了項目的操盤開發。拿地一年后，琶洲南TOD一期開盤——單價最低需要9萬/平米出頭，最貴賣到了將近14萬/平米。

因為琶洲南TOD的稀缺性，開賣后曾經一房難求。傳聞，市面上有內轉流出，要花費好幾百個W的喝茶費。

而后來廣州放開了限價，琶洲南TOD的備案單價沖上了16萬+。這讓琶洲南TOD一時風頭無兩。

2024年，琶洲南TOD二期開盤，最低單價已經漲到了10萬/平米出頭。

當時買上琶洲南TOD的業主可謂是歡天喜地，妥妥地形勢一片大好。

可是如今，旁邊要新增供應17萬平米的住宅。原先看中琶洲南TOD稀缺性而上車的業主們自然不淡定了，稀缺性沒有了，升值空間自然受到了很大的限制。說不定還要虧損。

據悉，現在已經有琶洲南TOD的二手房掛牌出售，貝殼顯示，琶洲南TOD首套二手房建面約142㎡四房，成交總價1550萬，折合單價約10.9萬/㎡。此外，琶洲南TOD在售9套二手房源，掛牌單價在11萬+至14萬/㎡之間。

那些高價買的或者是加了大筆的喝茶費買的，估計就要面臨浮虧的困境了。

于是越秀琶洲南TOD的業主們聯名寫信，“堅決反對赤沙涌以東地塊（AH0314單元）商改住規劃”。

在他們看來，這個商改住規劃，戳破了琶洲南TOD房價繼續上漲的希望肥皂泡。

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沖擊或沒有想像中的大

但是反對應該是無效的。AH0314規劃管理單元商改住用地該來還是會來。

這塊琶洲南的新宅地用地面積5萬平方米，建筑面積17.2萬平方米，純屬靚地，自然會吸引眾多開發商前來爭奪。

保利天奕的樓面價是4.25萬元。琶洲南新地塊的狀況會更好一點。

業內預計，順利的話，該地塊很可能在今年9月份拍賣，開發商動作迅速點，明年初就能開。地塊價格應該會突破5萬元。開發商動作快一點的話，估計會在明年初開盤。

這個地塊的優點就是遠離華快，又享受了琶洲成熟的配套，嫌棄保利琶洲南配套不行的，可以看這塊地。預計項目會做120到200平的改善型產品，考慮到限高問題，預計是做塔樓，預計2梯4戶和2梯3戶。

至于這個項目會不會沖擊琶洲南TOD的價格，就看其要做什么樣的產品。

目前保利琶洲南是7到10萬，琶洲南TOD二手在10到12萬，一手在11萬以上。

琶洲南新地塊，有分析人士認為，未來的開盤的價格在11萬以上。因而，對琶洲南TOD的價格沖擊也沒有那么大。

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