鄰居在走廊搭建違法建筑怎么辦？【25年第68期】

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為

相鄰權(quán)利人用水、排水、通行

提供必要的便利

建造建筑物不得違反

國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照

我國法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙并賠償損失。

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基本案情

夏某系涉案大樓316室承租人，其獨(dú)用租賃部位為316室，公用租賃部位為三樓西北部衛(wèi)生間。宋某系涉案大樓216乙室承租人，其獨(dú)用租賃部位為216乙室，公用租賃部位為二樓衛(wèi)生間。

2011年左右，宋某在其租賃房屋的二樓走道內(nèi)，靠墻搭建衛(wèi)生間，內(nèi)附座便器、淋浴設(shè)備，并配套熱水器、進(jìn)水及排污管道。

2021年6月16日，該大樓物業(yè)管理部門出具違法建筑整改通知書，載明：“216乙室承租人宋某，經(jīng)查，你在物業(yè)使用／裝飾裝修過程中有下列行為：擅自在二層公用走道違規(guī)搭建沖淋房。上述行為違反了物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十六條的規(guī)定，請你立即停止上述違規(guī)行為，并立即予以整改”。

由于走道樓梯間空間開放，樓層之間未完全隔開，無法形成較為封閉的空間，因此，洗浴產(chǎn)生的廢氣極易在2樓彌散開，并飄至3樓，故夏某以宋某侵害其相鄰權(quán)益為由向一審法院提起訴訟，請求判令宋某拆除其搭建在涉案大樓的相關(guān)設(shè)施。

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法院審理

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)宋某的租賃憑證，宋某可使用二樓衛(wèi)生間，該衛(wèi)生間已能滿足其日常基本生活所需，但宋某為便利自身日常生活，在二樓公用走道內(nèi)搭建內(nèi)附座便器及淋浴設(shè)備的衛(wèi)生間，配套熱水器、進(jìn)水及排污管道。涉案房屋老舊，宋某在該處使用熱水器，熱水器的廢氣排放在走道內(nèi)，即使走道內(nèi)有窗，亦存在嚴(yán)重安全隱患。故，夏某要求宋某拆除該搭建的訴請，一審法院予以支持。宋某不服一審判決，提起上訴。

二審中，宋某主張其已根據(jù)一審法院的判決對燃?xì)馀艢夤苓M(jìn)行了改裝，不再侵害夏某相鄰權(quán)益。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，宋某雖然對燃?xì)馀艢夤苓M(jìn)行了改裝，但夏某主張的侵犯相鄰方權(quán)益的事實(shí)不僅限于燃?xì)夤芘欧艔U氣問題，宋某僅對燃?xì)夤苓M(jìn)行改動(dòng)，并不足以免除其侵權(quán)責(zé)任。且根據(jù)查明的案件事實(shí)，宋某擅自在二層公用走道違規(guī)搭建沖淋房已被認(rèn)定為違反住宅物業(yè)管理規(guī)定的行為，若沖淋房及附屬設(shè)施不拆除，違規(guī)行為仍然客觀存在。宋某主張因涉案大樓內(nèi)公用衛(wèi)生間設(shè)施無法正常使用，其不得不自行搭建衛(wèi)生間，拆除涉案衛(wèi)生間會(huì)給宋某生活帶來不便，且樓內(nèi)普遍存在違規(guī)搭建行為。對此，二審法院認(rèn)為，涉案大樓公用衛(wèi)生間是否能夠正常使用，屬于物業(yè)管理服務(wù)的問題，本案中的物業(yè)管理部門也未認(rèn)可宋某的違規(guī)搭建行為，即便涉案大樓存在宋某所述情形，也并非阻卻宋某對夏某相鄰權(quán)益構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的法定事由。據(jù)此，駁回上訴，維持原判。

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法治建議

相鄰關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相毗鄰不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，在行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利時(shí)，在通風(fēng)、采光、用水、排水、通行等方面形成的相互給予便利和接受限制而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。法律之所以設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系，其目的在于協(xié)調(diào)相鄰不動(dòng)產(chǎn)之間的權(quán)利沖突，平衡相鄰近不動(dòng)產(chǎn)所有人或者利用人之間的利益，防止權(quán)利無限擴(kuò)張導(dǎo)致他人權(quán)益受損，進(jìn)而促進(jìn)土地和建筑物的有效利用。在社會(huì)生活中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人通風(fēng)、通行、采光、用水、排水提供必要的便利，建造建筑物不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等權(quán)利。若給相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定，停止侵害、排除妨礙并賠償損失。

鄰地通行、通風(fēng)是最常見的一種相鄰關(guān)系，在處理此類相鄰關(guān)系時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照民法典規(guī)定的有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則正確處理。這也是處理相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間權(quán)利沖突的基本原則。在走廊搭建違法建筑可能對相鄰權(quán)利人的通行、通風(fēng)等權(quán)利帶來不利影響，影響相鄰權(quán)利人正常生活。違法建筑未經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，建筑質(zhì)量無法得到保障，還可能存在嚴(yán)重安全隱患。另外，由于走廊及樓梯間所固有的公共利益屬性，在走廊及樓梯間內(nèi)違法搭建還可能堵塞消防緊急通道，影響公共安全。

對此， 建議如下：

● 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)權(quán)利意識，對于一方所有的或者使用的建筑物范圍內(nèi)的必經(jīng)通道，所有權(quán)人或者使用權(quán)人不得堵塞。對于違法搭建行為，受到侵害的相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向相關(guān)行政管理部門進(jìn)行投訴，也可以向人民法院提起訴訟。

● 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域的管理，對于在樓梯間、走廊等公共區(qū)域搭建違法建筑的行為，及時(shí)予以勸阻、制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

相關(guān)法條

《中華人民共和國民法典》

第二百八十八條 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

第二百九十三條 建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

第一千一百六十七條 侵權(quán)行為危及他人人身、財(cái)產(chǎn)安全的，被侵權(quán)人有權(quán)請求侵權(quán)人承擔(dān)停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)等侵權(quán)責(zé)任。

來源：上海二中院 、廣西高院

編輯：劉泳敏

審核：陳金明∣覃顯蕓

-關(guān)注岑溪法院-