抓住頂豪時差，等于抓住珠江新城十年難遇的資產(chǎn)裂變機會

一紙文件，炸響全國樓市！

廣州突然宣布擬全面取消限購、限售、限價，這座堅守到最后的超一線城市，“政策工具箱”終于打出王炸。

限購+限售+限價全取消，意味著不管本地外地、幾套房產(chǎn)，買房將徹底 “無門檻”，交易限制全面松綁。

這是廣州向市場釋放的最強救市信號，冰封的樓市流動性，要被徹底激活了！

史無前例的市場熱度

是一次對CBD「高端」的再提純

從 “冰封” 到 “沸騰”，機遇在哪？

首先是核心區(qū)熱度飆升，越是核心地段，價值護城河越高。

越是高端圈層的項目，越是外地置業(yè)者削尖了頭都要往里擠。

基于市場判斷，情報哥認為，直面限購松綁購買力第一波的區(qū)域，是珠江新城。

它有熱度，也有價值共識。

有熱度：搶了24小時，溢價175%，這就是頂豪熱度

昨天結(jié)束的一場法拍，炸出廣州豪宅熱度新高峰！

59輪競價，從1464萬的起拍價，猛增加到4033萬成交，溢價175%。

這種堪稱“搶地王”的熱度來自凱旋新世界廣粵尊府的一套法拍房源。

起拍18分鐘已經(jīng)爆出超過3000萬的報價，溢價接近1倍。

從6月11日開拍到6月12日上午10點成交，激戰(zhàn)超過24小時，最后以超過20萬的單價成交。

只要有機會，不管溢價多少都要買進，這就是凱旋新世界的熱度。

在超級富豪眼里，真正頂豪標準從不是用平方數(shù)丈量，而是像凱旋新世界般的頂端階層資源，別人無法復制。

有共識：馬場路地塊讓珠城再升級

其次在于，珠江新城太有想象空間了！

2009年，號稱珠江新城最后一塊住宅用地的D8-C3地塊，被越秀城建地產(chǎn)以3.45億元取得。

至今長達16年，珠江新城再無供地。

在本月底，作為珠城最后一塊拼圖，馬場的改造備受關(guān)注。

除了吹風很久的SKP，其中的住宅地塊也是關(guān)注的焦點。

馬場路地塊啟動區(qū)位置示意圖

有媒體測算，若以珠江新城周邊近年成交的宅地單價測算，其價值在530億元到600億元不等。

珠江新城東區(qū)優(yōu)化提升城設(shè)設(shè)計概念方案|來源THAD清華建筑設(shè)計院

它的到來，一舉表明未來10-15年廣州CBD的態(tài)度：不做“折返”，把珠江新城做大做強！

圈層再提純：

只有頂豪居住的地方，才能叫頂豪！

過去，誰能復制珠江新城的傳奇？

在馬場路地塊出來前，琶洲與金融城作為第二CBD，被推到市場前沿。

財富預期可以變化，但一張張房票背后市場情緒，不會說謊。

購買力投票，頂豪唯有珠江新城

2025上半年新房市場單價10萬以上網(wǎng)簽當中，唯二均價超20萬項目，是凱旋新世界及鵬瑞1號。

換言之，無論市場如何喧嘩，住宅之王一直就在珠江新城，從沒變動過。

如今，馬場地塊到來后，珠江新城單中心格局會進一步鞏固！

從2025年前五個月總價千萬以上網(wǎng)簽走勢我們能看出一二，今年前五月全市總共成交1116套。

如果我們對比2024年同期數(shù)據(jù)，你就能看出端倪。

3000萬以下入門級豪宅，成交下滑最多，跌幅達到35.8%。

正是琶洲、金融城等新貴片區(qū)的成交價格段。

相反，三千萬以上豪宅，占比從4.4%變7.2%，增加6成以上，單價越高，市場熱度越高！

珠江新城唱主角的五千萬以上價格段產(chǎn)品，從去年上半年的17套成交，變?yōu)榻衲?05套成交，市場占比幾乎提高10倍！

就在端午期間，凱旋新世界廣粵觀邸推出254-835㎡傳世尊邸，新品首發(fā)當日，就有買家，以半個“小目標”再次拿下一套200多方的物業(yè)。

凱旋新世界銷售案場實景圖

這就是當下的市場情緒，寧買貴，不買錯。

情報哥認為，當中道理很淺顯。

超高總價客群的多寡直接決定了超高總價豪宅后期的流通性，而流通性又影響著資產(chǎn)的保增值屬性。

客群有限性決定了總價越高，容錯率越低。

所以，在購買總價3000萬以上豪宅時需要把握的第一原則是：稀缺。

頂豪圈層入場券，三千萬以上！

這種稀缺，一方面源于產(chǎn)品的稀缺，另一方面是圈層的稀缺。

過去，我們以為只要購買力相同，群體價值觀就會趨同。

事實上，這幾年，新興豪宅群體里，尤其容易出現(xiàn)同小區(qū)業(yè)主社會地位差異過大出現(xiàn)拉扯的事件。

比如市場占有率下滑明顯的1000-3000萬房產(chǎn)，就出現(xiàn)過金融杠桿加持下，諸如王不帥等炒家、加杠桿買房蹭圈層的現(xiàn)象。

而頂豪群體，門檻更高，更難蹭，更容易實現(xiàn)圈層純粹性。

所以哪怕是市場熱度不及去年，但凱旋的超級買家們，正如上文提到，哪怕花費半個小目標，也要不惜代價將其收入囊中。

凱旋新世界實景圖

畢竟，價值觀真正趨同的豪宅業(yè)主圈層是在購買力基礎(chǔ)之上，通過產(chǎn)品特征提純后的業(yè)主群體。是比購買力更高一級的圈層篩選。

也因此，它總能超越傳統(tǒng)住宅，獲得近乎無上限的叫價。

換句話說，花三千萬自有資金買凱旋新世界的人和花三千萬杠桿買凱旋新世界的人，重疊率應(yīng)該不到1%。

以杠桿客難以到達的高門檻營造圈層，這就是產(chǎn)品提純的真正厲害之處。

頂尖階層追求的，是穿越周期的確定性

過去凱旋新世界廣粵觀邸出來前，已經(jīng)多年沒有新貨入市。

而它每次新貨登場，總能在大風大浪的市場中給予買家穿越周期的確定性。

凱旋新世界實景圖

• 2010年，限購元年，市場情緒被濃霧籠罩，凱旋以約5.5萬/㎡開盤，打出珠江新城樓市一片高光；
• 2014年樓市寒冬，讓周邊項目降價15%求生時，凱旋堅守價值，穿越周期屬性被市場廣泛認可；
• 2020年黑天鵝事件讓全球經(jīng)濟蒙上陰霾，確定性三個字重如金，隨之凱旋單價突破21萬/㎡。

每次市場周期波動，凱旋新世界總能處之泰然。

以廣粵尊府為例，從2010年約5.4萬/平開盤價，到如今站穩(wěn)26萬/平，近15年漲幅達381%！甚至遠超黃金（約193%）。

別人在市場波動中起起落落，凱旋一路擊穿周期成為時間的朋友。

凱旋新世界的長期價值獲得業(yè)界肯定

為何頂豪只出現(xiàn)在珠江新城，只出現(xiàn)在凱旋新世界？因為對頂豪買家而言，不僅對內(nèi)在空間有高要求，對外在更甚。

畢竟世上最大公平是人人每天只有24小時。對于頂流來說，享受成功就是享受更有質(zhì)量的24小時，去打破這種“公平”。

我們看看凱旋步行可達的“朋友圈”

在它周邊，是華南第一，全國第三的CBD珠江新城。

• 它有著首屈一指的“頂流密度”：超200家500強企業(yè)高管匯聚于此（占全市55%）
• 它有無可置疑的國際視野：13家跨國公司總部，41個國家領(lǐng)事館圍繞其中。
• 它是“鈔能力”集中地：118棟甲級寫字樓的背后，是每一萬平寫字樓，貢獻2.6億元GDP。虹吸268家(占全市72%)持牌金融機構(gòu)。
• 它每一塊磚的背后，都有極致享受：廣州大劇院、廣東省博物館、海心沙等7大公共文化設(shè)施，連同瑰麗酒店、四季酒店等13家奢華酒店。
• 還有廣州K11、太古匯、SKP（規(guī)劃）、廣粵天地等12家地標商業(yè)。

這類「頂豪」都長在有頂級景觀，且具備「超級目的地」屬性的高濃度城市新區(qū)。

凱旋新世界實景圖

科技、金融、高端人才、高端產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代城市關(guān)鍵的生產(chǎn)要素，基本匯集于此。

凱旋所在的珠江新城，有著頂級的城市景觀面，匯聚著最優(yōu)的政治、經(jīng)濟、商業(yè)資源。

產(chǎn)品力再提純

為何無人敢言“下一個凱旋”

珠江新城的生活讓人向往，在小紅書上，全玻璃幕墻的業(yè)主可以輕易喊出“黃埔匯悅臺”、“海珠匯悅臺”的口號。

材料升級、建筑施工工藝一日千里，甚至戶型新規(guī)后，戶型也能突飛猛進，在當下只要舍得成本，建筑形制可以輕易模仿。

但背后的圈層認同感，學不來。

市場不乏“匯悅臺”模仿者，為何沒人敢說自己是下一個凱旋”。因為只有頂豪居住的地方，才能叫頂豪。

為何沒有下一個凱旋？站位不可復制

首先是凱旋的占位不可復制。

珠江新城土地，何其金貴。

全廣州11%的GDP密布于這片熱土，你腳下每一平米土地平均產(chǎn)出GDP接近6萬元。

凱旋新世界以占地11萬方的壯闊版圖與39萬方的建面，僅2.82的稀缺低容積率，當之無愧地成為珠江新城CBD核心區(qū)封面。

凱旋新世界實景圖

外有南向瞰江、北靠珠江公園的視野優(yōu)勢，它的超級視野是城市景觀的集大成。

內(nèi)有園林面積竟高達4.8萬方，是珠江新城目前唯一一個建筑與園林配比接近1：1、綠化率超過40%的頂級豪宅盤。

光是內(nèi)部最寬樓距可達450米！

絕對的視野度更多是業(yè)主們私享，絕對的首位度則在于城市公眾的口口傳播，人人能見，人人知曉。

舉一個我親身感知的例子，這幾年，外省市地產(chǎn)人頻頻到廣州考察調(diào)研豪宅項目，凱旋新世界是他們的必看項目。

他們認為，廣州國際化圈層的代表就是凱旋新世界。

無論普通市民，還是業(yè)內(nèi)人士，無論廣州，還是全國，凱旋新世界都能被更多人知曉、傳播并向往。

凱旋新世界實景圖

居住于此，格局大了，世界就在眼前；格局小了，眼前就是世界。

為何沒有下一個凱旋？圈層認同感難有后來者

歸屬感，是影響力產(chǎn)生的核心心理前提。

你想吸引誰，就得學會說他們的“母語”；你想建立影響力，就必須成為“圈層的表達者”。

20多年來，凱旋新世界業(yè)主涵蓋世界500強CEO、國際投行顧問、互聯(lián)網(wǎng)大佬、文藝界大佬等，成為華南隱秘的財富樞紐。

凱旋新世界圈層活動實景圖

它如何做好圈層維護？一言概之：精英化+國際化。

• 凱旋新世界的國際化社群，會不定期舉辦多語言讀書會、國際慈善項目、領(lǐng)事子女交流活動。
• 每年國際性的社區(qū)活動數(shù)不勝數(shù)，而且持續(xù)性強，單“地球一小時”關(guān)燈行動這一項活動，就已堅持十余年。
• 還有，一年一度的圣誕亮燈儀式，以及中法文化之春、拉斐爾藝術(shù)展、英國文化節(jié)、意大利美食節(jié)、ISFFC國際電影節(jié)……

凱旋新世界圈層活動實景圖

廣粵會作為華南頂級私人會所，會員包括多國領(lǐng)事、駐華使節(jié)、上市公司CEO等，是很多國家領(lǐng)事活動和晚宴的首選，比利時國王日慶典、奧地利聯(lián)結(jié)大中華區(qū)晚宴等國際級活動，都是廣粵會承辦。

凱旋新世界圈層活動實景圖

不是你在選凱旋新世界，而是凱旋新世界在選你。

若有人覺得你是“圈外人”，即便說得再好，他也難以接受。反之，若每句話都像“圈內(nèi)人的悄悄話”，輕輕一語，他也會心照不宣地點頭點贊。

這就是“圈層語言”的核心本質(zhì)。

我住凱旋，其本身已經(jīng)成了身份和標簽的象征，彷佛在用語言發(fā)出清晰的“我是誰”的信號。

你說的每一句話，要么搭起與頂豪群體連接的橋，要么筑起與“蹭圈子”者隔離的墻。

凱旋新世界實景圖

目前，凱旋新世界在售全新一期【廣粵觀邸】建面約254-835㎡傳世尊邸新品，是珠江新城核心區(qū)絕版9層低密電梯小洋房，兼享一線珠江、珠江公園雙重景觀。

此外，還有132-195㎡明星戶型持續(xù)熱銷中。

真正有眼光的買家，早已用真金白銀投下信任票。你，還在猶豫什么？